浅谈片区更新与老厂房改造的必由之路——从老厂房的城市名片说开去

浅谈片区更新与老厂房改造的必由之路——从老厂房的城市名片说开去

李柯纬

中车科技园（青岛）有限公司

摘要：针对国内老旧工业厂房保护改造的历史机遇及现实价值,分析其改造的必然趋势, 总结利用老厂房进行片区更新的服务业态，论述改造老厂房“废旧利用”的主要契合点及思考、建议。

关键词：片区更新、老厂房改造、业态分类、表皮艺术、内部空间

正文：

一．片区更新的历史机遇及现实价值

1.1城市片区更新的机遇及路径

所谓城市片区更新，是将城市中已不适应现代化社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。这是一种以“留、改、拆”为模式，以城市风貌传承为特色，以呈现空间多业态、多功能为特征，以提升城市品质、活力、效益，推动城市治理水平，构筑居民美好生活为目的的城市建设改建。

中国的城市建设，从新中国成立时算起，已有70多年的历史；即使从改革开放算起，也有40多年的历程。不少城市建筑、片区规划破损、陈旧，带有明显的年代痕迹，早已不顺应发展的节奏。因此，必须要改建、更新、再塑。

那城市片区如何更新呢？最简单的办法就是对老片区或者老建筑群“拆除重建”，建一个似乎更新、更潮、更现代化的建筑和建筑群。但这并非是最科学、最文明、最具现代意识的做法。

在2020年深圳的经济特区成立40周年和浦东开发开放30年庆祝大会上，习总书记明确的提出了要提高城市治理水平、推动治理能力和城市治理体系现代化的大问题。还是在2020年，习总书记在全国考察时特别强调，“在改造老城、开发新城的过程中，要保护好城市历史文化遗存，延续城市文脉，使历史和当代相得益彰”。

顺着总书记的思路思考下去，我觉得，“改造更新”绝非“拆除重建”。更新是植根于原址基础上，经过改造，由母体灵魂蜕变出来的老建筑。说直白点，就是在延续片区文化和记忆基础上，修缮出新的物业和运营，让新物业运营能够满足当下商业需求，使老建筑能成为述说片区历史记忆的、旧的“新建筑”。

一个片区的灵魂，是依靠一栋栋老建筑来承载记忆，来沉淀下值得保留的文化痕迹，这个痕迹可以不够美，但是要足够有故事，这种带有记忆的故事性恰恰是老建筑的新美学。这也恰恰是老建筑需要延续和保留的一个重要前提，通过老建筑，保留承载其上的记忆与故事。而此时她已经不仅仅是一座老建筑，她就像一本历史书、一本故事书。走进老建筑，仿佛翻开了片区的记忆，阅读着附着在其上的历史故事，让人们能快速且直观的感受到、想象到、体味到当年的从容与喧嚣、文化与生活、辉煌与沉静。

1.2.老片区“心”体验的价值挖掘

一个好的城市更新片区，就像一本城市快速解读手册，让本地人可以追忆过往，让外地人可以怡情品读，让旅行者可以快速把握住城市的历史和脉搏。来到这里，虽然建筑是老的，但空间是新的；材料是老的，但质感是新的；记忆是老的，但感受是新的。

有人说，老建筑破旧，不够新潮，不够时尚，但她绝对不缺设计感，只不过时尚蜕变为经典，也许她并不惊艳，但是她一定更厚重更有韵味。环顾欧美，发现一个很有趣的现象，我们很容易看到各大名牌的新品发布会，时尚发布会或者最潮的品牌店往往选择老建筑为场景或背景的环境下展出的；俯瞰全球，很多年代久远的历史名城如巴黎，罗马，伦敦，现在依然是时尚之都。为啥，也许和沉淀及对比有关，新老的对比，岁月的沉淀，色调的对比，年代的沉淀。

在最老的地方展示最新的东西，强调新旧的反差，冲击力、反差感印记感才可能被放大，比如罗马 巴黎，这都是千年老城，而他们最适合引领时尚，何故，因为老建筑有可挖掘的文化元素，这种时尚 之美并不想给人一种凭空冒出的随机和浮夸之感，浪漫和典雅需要找到其植根和承载的土壤。潮流需要文化背书，时尚需要历史背书，

1.3.片区更新的社会价值

在中国新型城市化和产业升级的背景下，城市核心区已经无法给需要更加现代化厂房的民族重工业提供广阔的舞台，逐渐衰败的老厂房也就成了这段历史最直接的见证者，同时间接成为了城市更新一个绕不开的社会话题。

好的城市更新，应该是城市和社会的功能和空间相互匹配的过程，需要不断挖掘城市既有经营物业的潜力，将社会上和大众喜爱的功能与空间进行再搭配，突破结构的限制，提供丰富的功能，满足消费者消费需求；并对场所进行创新性设计，为消费者提供独特场景，输出本地特有的文化价值空间。

二、城市更新的业态分类

那么城市更新到底“更”的是什么？其中又要有哪些“新”的内容呢？其实城市更新需要关注新功能、新业态以及新场景的营造，通过业态功能更新、氛围渲染以及场景更新，赋能城市片区与改造前别样的意义。

当前城市更新换挡升级的业态主要聚焦于零售、餐欲、休闲、住宿以及办公五大类型。接下来我们逐一分析。

2.1市集零售类：

在城市更新中，唯修旧如旧，才能历久弥新，树立城市文化IP最好的办法，是保留风貌的换挡升级“老地方”，而街巷、集市这种承载烟火气的地方，成为记忆首选。集市及街巷等零售业态再创造能很好的促进消费者与服务者，消费者与消费者间市景的交流，而集市中所承载的这些零售空间恰恰可以成为城市中最具活力的追忆场所，是集休闲、娱乐、消费购物于一体的重要场所。

不仅空间，销售的小商品本身就是宣传城市记忆和片区名片的重要载体，特色的小食，传统的手工艺品，有趣的小物件，哪个能说不是带有价值的片区或城市的文化宣传活手册呢。“老集市”的复兴在城市的提速变档中产生的“新能量”，可带动周边业态氛围感的整体提升和周遭环境的系统改变，未来会成为激活片区经济与活力的重要动力。

2.1餐饮类：

民以食为天。餐饮文化的外延一定是宣传城市内涵最直接，最快速的方式，如果美食文化再配上打卡网红IP，那就可成为城市更新项目的灵魂业态之一，也就成为片区爆款最强动力的基础。而新时期的餐饮IP打造，不仅停留在美食本身，还包括在哪吃，什么方式吃，用什么样的餐具吃,在什么环境吃，听什么样的背景音乐吃以及和谁吃等一系列细分定位。

城市更新中的餐饮可以更加的多元化或者说更加的模糊化，也就是餐饮空间和餐饮运营的创新与其他新业态的恰当结合，挖掘新餐饮物业核心卖点和附加卖点以及对人群细分，创新商业模式，通过“独特物业条件＋厚重这化底蕴＋网红餐饮业态”的跨界融合，才能够有效迎合年轻人消费需求；同时网红ip餐饮作为高坪效商业，本身自带巨大流量，就更容易成功引爆一个更新项目，赋予老街区的新气象。

2.3沉浸体验类：

通过城市更新能够不断地塑造片区特色，而片区特色又可以反过来引导城市新文化，强化地市新活力。沉浸体验作为城市级别的场景发生器，可以最直观展示城市历史与未来的有机延续，通过场景化叙事让消费者在老旧物业中多感官，多维度的进行场景消费、空间消费、精神消费，而不单是商品消费。

立足于城市更新的沉浸式＋实体商业所带来的“仪式感”以及新式消费体验，能够为更新后的存量物业获取客户，戳中新消费主力的嗨点，拉满精神体验感后，促进消费者愿意停留在某一更新的物业片区中，进而与该片区建立更深层次情感精神链接，增加客户的持续粘性。

如位于上海龙腾大道的油罐艺术中心，该片区曾是沪龙华机场一系列废弃航空油油罐，后经改造成为综合性艺术中心。2019年艺术中心开幕时，引入teamLab大型沉浸体验展，以油管为背景，在油罐空间内外注入科技与灯光、音效元素，以沉浸式体验作为主题，成功引爆人群驻足，现在成为全球10大必看展览。

2.4主题展览类：

我们的片区更新是以重新认知城市存量为起点，找寻承载旧时光的老物业的过程，本身就沉淀了艺术本质与文化气息，这种气息要在新一轮城市更新中得到有效展示，重拾时代光芒的舞台，为新的消费群提供精神消费空间，满足精神消费需求。

美术馆、艺术馆、博物馆这种以室内精心布展、多方谋划策划来呈现的方式，相较于冰冷的旧厂房，更存在展示优势；主题展览空间在剥离掉原有物业的生产属性后，以特有的新文化体验，作为支撑整个片区或当地文化展示的依据，致力于展览的平台和舞台建设，能够让片区文化和氛围的传播力更有层次感。

2.5公共艺术类：

公共艺术是营造城市文化氛围的重要元素，也是展示一座城市的底蕴的有效名片。在片区提档升级的更新过程中，公共艺术可通过一个雕塑、一座老建筑、一条街道强化地域文化识别性与互动参与性，将公共广场、大众空间和艺术长廊联结成一个新的场所，成为集社会话题、艺术公共文化、市民互动、商业传播于一身的新载体，让城市的艺术氛围烘托和运转起来，让大众感受到文化绵延不绝的生命力。

城市民宿：有别于乡村民宿，城市民宿保留了片区肌理，承载了当地的烟火气息，且对房屋本身改造要求很高，需要恰当的地理位置，方便的交通，有特色的环境，这些要素均为城市民宿的必备点，而这些要求正与片区有机更新理念不谋而合。将存量旧片区、老物业，改造成兼具文化与特色的民宿，不仅能成为片区记忆展示窗口，其个性化、体验性、在地化的属性的加持和烘托下，会显得格外契合当下老小区改造的目标，让老旧物业重现新的活力。搜建筑

三、老厂房的“废旧利用”的主要契合点

如果老建筑、老厂房要引起参观者和使用者的共鸣，往往要基于其新旧契合的处理上进行思考——新表皮与旧立面的契合； 新功能与旧空间的契合， 新结构与旧骨架的契合， 新文化与旧历史处理，新与旧的改造和处理是成功与否的关键， 也是对老厂房保护的一种尊重与致敬。

3.1.寻找建筑表皮艺术的契合点

老厂房改造主要有两个方向，一种是以赋予老建筑的新形式与新表皮， 以迎合消费者新奇感和新鲜感需求。这种方式在建筑视觉效果上都下足了功夫，其形式夸张、 材料新颖、色彩对比强烈， 每个老厂房都将外观作为改造的宣传手册，通过表皮改造给旧厂房穿上了新衣，以达到具有视觉冲击力的效果。 这种厂房改造后固然新潮、 美观， 但同时泯灭了老建筑特有的工业风味道，以及残存的历史记忆。 其实老厂房独特表皮语言才是属于那个时代的重要精华。

天津第一热电厂改造前外立面

天津第一热电厂改造后外立面

另一种方向是找到了老厂房既有表皮和新建表皮的契合点，以旧有砖石外立面为背景，现代语言作为视觉中心进行凸显，以达到新旧对比，新旧融合的效果，让老建筑再新建筑语汇的衬托下不仅保存的历史元素，也创造性的开创出时代的新语言。

3.2寻找主体结构的契合点
老厂房的结构多以钢筋混凝土框架为主，再老一点的厂房甚至有框架+砖混的结构形式，与现在的结构规范有较大差别，但是无一例外都有跨度长、 承重大。净高高的优势，在改造老厂房中大部分选择保留原有受力结构。但是在保留的基础上，对结构处理也有不同的加固形式，有脱开老结构体系，新建空间完全独立新结构的，也有在第一种方式的基础上对现存老结构进行粘钢、粘碳纤维加固的，还有直接加固老结构到足够强度，利用老结构植筋进行新建新结构的，但是不论用哪种方式，对于老结构的外露无一例外都会成为室内形象的突出展示面，也就是历史记忆的保留要从内而外的散发。且这种修旧如旧保留老结构的方式从成本上说，也能省去昂贵的现代风室内装修施工，在带有历史沉寂的外表面前，粗糙的纹理反而成为一种时尚。消费者不仅可以从远处清楚辨别老建筑中的老的结构， 同时在参观过程中也可近距离感受老结构的魅力。

3.3寻找内部空间的契合点
由于厂房改造后的空间布局及流线安排会比以前工业功能更为多样和丰富， 需要大部分老厂房在改造过程中对内部空间进行重新分割重构， 有的用新空间完全替代旧空间。

虽然老厂房的巨构空间极富特色， 但重新改造后的建筑更加满足运营的复杂， 消费者感受到的是一个与其它新建建筑相似的全新空间。而就老厂房内部空间来说，其大跨度，高净空是其与内部空间的最大契合点。

老工业厂房改造前的室内场景

老工业厂房改造后的室内场景

如果运营方抓住这个特点，充分发挥大跨度，高净空的潜在价值，那么一定能在找到合适经营项目的同时把改造成本控制在最低，比如利用高净空可以做一些体育运动场馆，可以运营一些立体交互餐厅，可以选择一些需要高层高的游艺娱乐项目，不仅给片区引进了更加丰富的业态，其改造成本还会大大减少。

总之，城市更新作为一种重要的城市新功能的调节机制，存在于片区提档增效的发展过程中，当前城市空间的有效扩展已从“新片区开发的增量发展”导向于“城市中心重塑的存量挖掘”，城市整体更新的趋势已从“点状新建”转向“片区织布”。

城市更新其实是对产业、商业、文化、生活方式以及居住体验等多方面综合提档，涉及面广，牵扯从居住、酒店、公寓到商业、商务、以及景观等多功能、多空间、多维度的有效整合，以此满足人群综合需求，且充分利用老厂房跨度大、净高高，内部梁柱规证的特点，找到与之契合的设计思路，同步提升项目收益，展现和宣扬城市和片区文化。

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