农用地基准地价评估策略探讨

农用地基准地价评估策略探讨

孙晓晟

山东省平邑县自然资源和规划局  山东省 临沂市  273300

摘要

农用地基准地价不具有具体的评价收费标准，在土地使用权流转的过程中，基准地价会受到土地年限、土地面积、容积率、土地形状等多种因子影响。因此，为实现农用地基准地价的公平、精准评估，相关部门和专家一直都在研究探讨农用地基准地价评估策略。本文为研究农用地基准地价评估策略，围绕基准地价概念，评估原则进行分析，最后结合先进方法探讨农用地基准地价评估有效策略。

关键词：农用地；基准地价；评估

我国正在加快农用地的合理化交易，从而促进土地流转，并且为农用地合理定价和交易构建公平和公正的渠道。而其中，农用地基准地价的评估是极为关键的一环。农用地基准地价合理评估，有利于保证农民的合法权益，继而实现土地市场标准化，为我国日后的土地交易发展打好基础。而当前，我国部分地区关于农用地基准价评估缺乏经验，各地区评估标准不同，导致评估市场紊乱，严重影响到农用地合理建设工作。因此，建设农用地基准评估策略，对于农用地市场化评估有非常重要意义。

1.基准地价的分析

基准地价是当地政府根据土地等级不同、地域不同，根据土地相关经济算法而提出的基准价，是对一段时间内土地估价平均值的确定[1]。

基准地价是土地价格的一个常规指标，其具体是指反映不同级别土地农用对收益差异的数值。但并非土地的真实价格。土地价格在某种程度上是对土地收益情况的反映，其会受到土地周围自然条件以及社会经济发展等因素的影响。

当前，我国各地区农用地基准地价均按照《农用地估价规程》完成定价，该规范中指出农用地基准价应该根据土地权力期限、土地所属类型以及农田基础建设的基本情况而定[2]。

2.农用地基准地价评估原则分析

农用地基准地价评估是根据相关规范和原则进行精准评估。《规程》中的评价方法适合大部分农用地基准地价评估工作。但是，实际上，农用地基准地价评估依然要根据实际情况进行判断，保证基准地价评估达到良好的状态。实际上，农用地基准评价的过程中，应该在规范基础上遵循一定原则，才能够保证农用地基准地价评估良好完成，以下是对农用地基准地价评估进行分析。

首先，农用地基准地价评估的过程中，应该遵循实际性原则。农用地正常使用条件下，收益可以达到预期值是在地价评估精准的前提下。而实际上，为了实施精准的地价分析，更应该在评价的过程中，参考当前土地的实际市场价格，继而保证计算评估精准。

其次，农用地基准地价评估的过程中，需要遵循投入要素优先考虑的原则。农用地基准地价评估的目的是通过地基评估，使土地交易和土地利用的收益达到最高。而从收益目标出发，就势必要考虑土地交易后者开发的过程中的他殴入要素，投入要素增加，土地获得报酬量势必要减少。而相比于其他影响土地收益和价值的因素，投入要素的影响更为直接。因此，农用地基准地价评估实施应该遵循投入要素优先考虑原则，确定投入要素，确保农用地基准地价评估达到良好的状态[3]。

3.农用地基准地价评估策略研究

农用地基准地价评估不仅仅是对数据测算，也包括外业调查、数据资料整理等多项辅助工作，为确保农用地基准地价评估精准，各项评估工作均需要在规范要求的基础上，细致严谨地完成，确保农用地基准地价评估公平公正。

3.1外业调查和资料手机工作开展

农业地基准地价评估过程中，需要综合考虑到土地市场价值以及收益，而以上两点与土地形状、土地位置有极大的关联。因此，为确定本评估土地的实际价值和相关情况，评估的首要工作就是对土地进行实际调查，此项工作也是为了满足农用地基准地价评估实际性原则。在进行外业调查的过程中，为确保调查精准开展，需要结合现代化技术进行土地外业勘察。如，利用GIS地理信息系统以及相关设备测量土地面积、确定土地定位，并且利用大数据库查询土地的信息。利用新式技术完成土地外业调查以及资料收集等工作，综合分析对比相关数据资料后将外业数据指定为工作报告呈交上级部门查验，查验明确后方可以开展评估相关工作[4]。

3.2地价估价方法研究

农用地基准地价评估，采用合适的方法对地价进行估算和测算，估算后设定为实际评估的参考值。如今，关于地价估价我国基准地价评估工作中经常使用的两种方法主要包括市场比较法和评分估算法、基准地价修正法。

其中，市场评价法具体是指了解农用土地价格市场后，针对样地的实际情况与近期类似土地情况的评估价进行对比，以替代原理进行对比分析，继而对样地进行类似的价值估算。此方法是遵循市场规律的估价方法，以市场为基准，注重市场化的公平。而评分估价法更具有明确的标准。该方法在进行估算时，首先建立影响农用地估价的多项因素和框架，并对每项影响因素的程度进行测算，按比例制定加权平均标准，最后对样品的各项因素进行评分，最后按照分值价格对农用地。

基准的修正方法也是当前土地价格估算应用的常见方法，该方法是在良好基准上进行的土地测算，对于地价估价实施有非常重要的意义。而研究发现，基准地价修正法的应用中，就是对农用地基准地价进行评估，根据所获得的结果确定评估基准地价修正系数。应用替代原理就可以对农用地价格的评估结果进行修正，从中可以获得地价。采用基准地价修正法，如果所评估的农用处于有基准地价形成区域，采用这种价格评估方法是非常有效的

[5]。

结束语

农用地基准地价评估对于农用地的地价评估有非常重要的意义。一定程度上关系到农用地全面评估管理。本文在进行研究的过程中，已经开始提出农用地基准地价评估的有效策略，希望能够帮助到我国农用地基准地价评估工作。

参考文献

[1]杜静姚德波徐亮陈恩陈亮. 农用地基准地价评估的关键问题及编制路径研究[J]. 山西农经, 2021, 000(018):P.31-32,192.

[2]马占新, 张蕾. 复杂环境下银行业多指标风险评估方法及防控策略研究——基于中国省际面板数据的分析[J]. 运筹与管理, 2023, 31(12):150-156.

[3]任颖飞, 王丽. 探讨量化评估策略指导下手术室护理对老年股骨粗隆间骨折内固定术中价值研究[J]. 临床研究, 2022, 30(4):170-173.

[4]王胜斌. 吉林省国有农用地基准地价评估工作路径研究[J]. 中国房地产估价与经纪, 2021, 000(002):P.65-68.

[5]白国莲张惜伟赵欣宇呼日瓦. 集体建设用地基准地价评估方法研究[J]. 山西农经, 2022(7):14-17.