关于浦东新区老旧小区改造现状的几点建议及畅想

关于浦东新区老旧小区改造现状的几点建议及畅想

杨晓坡

上海社发浦众建设管理有限公司 上海 201318

摘要：党在二十大上提出了“增进民生福祉，提高人民生活品质”的重要规划。老旧小区综合整新改造既是浦东新区文明典范城区创建的重要内容，也是一项关乎群众切身利益的民心；是惠民、利民的好事，是增强居民满意度和获得感的一项重要体现。根据多年浦东新区老旧小区改造的实际项目管理经验，针对目前老旧小区改造的现状，发现、总结可以优化及拓展的方向，加强和提升改造工作的各方面效益，结合改造现状和自身实际感受提出几点建议。

关键词：老旧小区、改造、社区化、社会资本

目前浦东新区老旧小区改造项目重点为小区内修缮改造，改造呈点状修缮，由于只限于围墙内修缮，周边环境未能及时更新，已无法满足居民日益增长的物质文化需求；老旧小区修缮与周边环境同步提升，打造“现代化社区”已然是老旧小区改造的发展方向，要达到这一目标就需要更多的资源和支持；加之后续商品房和更多的老旧小区也会纳入老旧小区修缮范围，需要资金将会进一步加大，浦东新区共计36个街镇，虽然政府目前已开始多方面、多层次、多渠道的筹集资金，但财政资金仍存在明显的不足，如果只依靠政府财政部门预算很显然是杯水车薪的，解决这一问题的关键就是要以市场化方式引导、吸引社会资本的参与，从而建立多方位、多种渠道的融资途径，以更加全面、可持续的模式推动老旧小区改造工作的进行，要实现这一目标同时需要建立起“规划引领、综合协调、完善机制、同步实施”的工作思路，以更加可持续的方式推进老旧小区整体改造工作的进行。故结合目前老旧小区修缮的现状提出几点建议和畅想：

1、坚持规划引领，分片实施、引入“社区化概念”

其实早在2019 年国家就已经提出：试点打造一批“完整社区” 概念，结合目前浦东新区老旧小区改造的实际情况可以进行“街镇引领、分片实施”，以街镇为主导，引入“社区化”的概念，以人为本、强调可持续发展的规划转变，利用浦东新区先行先试的优势，试点打造一批“完整社区” 。在社区的规划上可以通过聘请专业的第三方机构统一规划、同时引入智慧物业管理，强加物业管理水平。另一方面：社区规划应具有前瞻性，同步施工，一次施工可做到五年、十年内不施工、不落伍，极大的降低了多次施工、重复进场施工等对居民生活的影响；同时可融合街镇特色，并结合围墙外周边环境包括周围城中村改造、旧城改造等，从内容、品质、风貌、色彩等进行整体元素的统一匹配；进一步完善社区基础设施和公共服务，创造宜居的社区空间环境，营造体现地方街镇特色、历史底蕴的社区文化。通过规划引领，分片实施，为推动建立多元化参与的共建共治共享的社区治理体系奠定基础。

2、搭建多元信息平台，将居民连成整体

“多元共治”已成为社区治理的关键点，“社区居民为核心、多元多主体参与、平等共治"是长效可持续的机制，这种治理模式是广大居民群众在参与实践中自我模式、自我发展、自我塑造的过程。同时结合上海市信息平台系统，如“一网通办” 等项目，依托“市、区大数据中心〞 和街道工作平台，链接到各个社区，利用社区大屏幕、手机app、微信、QQ、抖音等，实现各类信息的互通、智能推送以及信息共享，让社区居民最先享受到社区化信息系统的红利，进而实现社区化、智能化、将每个居民紧紧联系在一起形成紧密的社区关系。

3、提高主人公意识，充分理解和参与社区改造

建立主人公意识需要街镇引导，积极宣传“人民城市人民建、人民城市为人民”的共建、共治理念，提升社区群众对老旧小区改造的充分理解和参与，增强老旧小区业主进行修缮改造的意愿，提升居民参与的主动性；还可以通过培育社区能人、建立互帮互助小组、组建各类兴趣小组等为载体吸纳更多居民参与，为建构社区共建、共治体系打下基础，共建、共治的建立能为社区的长效发展提供保障；随着社区外部支持主体的撤旁，社区内部团队应逐步实现自我服务，在社区内开展常态化活动，促进社区居民的共识和归属感，逐渐形成合作群体关系。其次，通过整合和链接社区内外部资源，构建社区共同缩造支持网络，为社区项目的启动和实施提供资金和政策支持，推动社区可持续发展。

4、拓展资源投入，多元参与

通过总结以往的经验，推广、宣传成功案例、充分调动业主参与的积极性，深入研究有关政策，开拓挖掘社会及社区各种潜在资源，进一步激发社会各界广泛参与社区改造的热情。如对社区立体停车库、充电设施以及商业广告等配套服务，政府可以拿出一些适合PPP模式的，实施条件较好的老旧小区改造项目，增加宣传手段、信息公开、透明，吸引社会资本的介入。同时可积极打造可盈利项目，通过政府相关部门的引导，多种”融资“模式，拿出一些社会资源、部分市场机会，全方位的吸引社会资本，逐步实现根本性的转变，以下建议两点：

a)可推行商业工程和老旧小区改造捆绑的模式，将老旧小区项目和新建项目、竞争力较强的的同类老旧小区改造项目捆绑打包统一交给运营商整体运作。将修缮资金高的老旧小区与商业、可盈利项目绑定进行运作，从侧面提升社会力量介入的积极性，以长补短。

b)因为历史原因，绝大多数老旧小区大多建在地理位置相对便利，地理位置处于城市中心区域，拥有较高的社会价值。可以对社区内的空闲低效空间进行改造提升，引入社会资本运营的、居民所需的养老、托幼、健康等便民服务业态，轻资运营公办民营合作的项目，更进一步的将市场风险分担，从而提高社会力量参与的积极性。研究从产权、土地、规划及建设等政策方面挖掘潜力，包括闲置土地、企事业资产使用权及其他一些低效空间资源等，鼓励统一使用补齐社区配套短板。

5、明确投资边界，市场化运作与政府托底并行

除可以使用PPP模式外，还可采用BOT模式充分利用社会资源，将项目融资的全部责任转移至社会，由社会资本融资建造后、移交政府运行的模式以减轻财政负担；在具体操作上，可采取先在居民区或社区改造施工，再收费的方式，以改造的实际成效赢得群众对缴费的支持。引入社会资本的前提应先划分市场边界，通过市场边界的划分，明确小区改造、社区改造时社会资本可进行的投资边界，可以根据不同社区需求、结合不同社区的实际情况、不同改造内容进行菜单组合供社会资本选择，并通过政府部分投入或优惠政策等，加上居民的分担、市场主体的投入，使得收益平衡，也可由居民自费等方式，满足居民差异化改造需求。

综上所述，老旧小区的改造、社区化建设应引导各方力量共同参与社区事务，较好地整合社会资源，进一步激发社会活力，形成政府强力推进、社会组织紧密配合、社区内社会力量的大力支持、社区群众积极参与的良好局面。浦东新区老旧小区通过多元参与、多层次参与、共享、共治改造模式的推进，其最主要的是在于社会资本、社会力量的参与。社会资本参与老旧小区改造关注的重点是该项目的可盈利性。引导社会力量的尽早介入，离不开政府的政策扶持和红利，并根据实际情况建立相应的收益回报机制。作为改革开放前沿的浦东新区，在提升老旧社区改造整体水平方面，可以继续积极发挥排头兵的作用，为浦东创建文明典范城区、广大居民获得更多体验感创出新路。

参考文献：

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