浅析房地产开发企业土地增值税的税收筹划一些方法

浅析房地产开发企业土地增值税的税收筹划一些方法

邢有海

摘要：作为多年从事地产行业的财务从业者，也一直重视和关注企业税收方面的筹划，今天分享一下房地产行业的一些税收筹划的心得，其实在房地产开发企业税种中最容易忽视的是土地增值税的税收筹划，土地增值税是贯穿在房地产开发企业整体开发过程的，而最终又是在开发项目竣工时才进行清算的税种，这意味着项目在全面竣工完成甚至已交付了才进行清算的，该税种经历的周期长，隐蔽性强，是房开企业容易忽视的税种，因此，房开企业要关注此税种，提前做好筹划，日常及时取得相关的合法票据凭证，以期达到节税的目的。

关键词： 税收筹划 土地增值税   风险 方法

很多房地产开发企业在项目开发的过程没有重视土地增值税的筹划，很多项目到竣工后一清算完土地增值税，就没有现金交税了，甚至项目清算完却出现贴钱的现象，为什么出现这些现象了，我们注意到，很多房开企业没有做好该税种的筹划工作，所以有些项目清算时就会补交很多钱，哪些方面可以对土地增值税进行筹划，分享以下一些方法：

1、在项目开发过程中，留意各事项的票据的收集，在各个经济业务发生时，都要尽可能全面地收集好相关的业务凭证和相关的票据。

2、在土地增值税核算成本费用抵扣时，统筹好相关的费用计入项目的开发费用，利息费用抵扣企业容易忽视的环节，根据《土地增值税的暂行条例实施细则》计入财务费用的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期同类贷款利率计算的金额，因此，是否可以通过一家关联企业委托银行贷款方式借给该项目开发用，如：集团内部拨款给项目时，可以通过集团内一家关联亏损企业银行委贷的方式转付，这样，可以合理增加开发项目的利息支出，无形增加项目开发的抵扣费用，而关联企业可以亏损对抵相关收入免交企业所得税;对于房开企业既有向金融机构借款的，又有其他借款的，房开企业可选择的利息允许扣除的方式有两种可任选一种：一是金融机构利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产项目开发成本的5%以内，另一种是（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%,所以这给房开企业留下选择的空间，若能提供金融机构证明金额比较大的，那通过以上方法计算比较可选择第一种。

3、房地产项目开发建造的一些配套的项目，如广场建设、会所、停车场、物业管理所、幼儿园、邮电通讯站等，有些配套设施可以对外销售和可收回的成本，可以适当提高装修档次，以增加项目抵扣成本，同时也可以提高项目竞争力和档次，而这些建设成本只要在合理的范围内，没有统一的标准，在税收筹划上有较大的空间。

4、关于代收代付费用的处理，有些房地产开发企业在销售项目时会替相关部门代收一些费用，如代收煤气管道初装费、有线电视初装费、办理产权证的费用、住房维修基金或政府管理基金等，这些费用通常由房开企业先代收，后再付给相关的部门，而对于这些代收费用的处理，企业可以选择两种处理方式，根据财税字【1995】48号文，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，所以，在土地增值税税收筹划时，对于代收的费用可以选择作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，从而增加相应的抵扣成本，但不作为加计20%扣除的基数。

5、利用对增值额临界点进行筹划：按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税，但若超过扣除项目金额的20%的，就要全额进行征税，所以有些项目有时多收几万元从而多交几十万元的税收现象，从纳税筹划的角度考虑，企业就要筹划好适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。同时由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高一级的税率。企业可以利用土地增值税的增值额临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况，从而增加企业税收的负担。举例：某房地产开发开发企业建造一批普通标准住宅，取得销售收入2500万元，根据税法规定允许扣除的项目金额2070万元，该项目的增值额为2500-2070=430万元，该项目增值额占扣除项目的比例为：430/2070=20.77%,根据税法规定，应当按照30%的税率缴纳土地增值税430*30%=129万元。

        筹划方法：如果该企业能够将销售收入降低为2480万元，则该项目的销售额为2480-2070=410万元，该项目增值额占扣除项目的比例为410/2070=19.81%,增值率没有超过20%，可以全额免征土地增值税，该企业降低销售收入20万元，而少缴土地增值税129万元，增加企业税前利润109万元。

6、精装修房的销售，其装修费用可以计入房地产的开发成本而进行抵扣，而装修费用在市场合理的范围内，高与低没有一定标准，给税收成本筹划留下了一定空间，举例：甲公司建造一栋普通标准住宅，经核算，税法规定的扣除项目金额为5000万元，甲公司原定不含增值税销售价格为6500万元，请为甲公司提出税收筹划方案，如果按6500万销售，增值额为6500-5000=1500万元，增值率为1500/5000=30%，应纳土地增值税=1500*30%=450万元，但如果公司将销售价格降低为6000元，虽然免征了土地增值税，但仍得不偿失，所以甲公司可以加大对住宅的装修，使得扣除项目金额提高至7500万，但增值额仍保持1500万元，而此时的增值率为1500/7500=20%，依然可以全额免征土地增值税。

同时对于精装修房的销售，有时也可以将一部分销售金额转化至装修公司，而装修公司无须进行土地增值税核算，这样分散收入，同时也降低了房开企业的销售额，从而相应减少了土地增值税的核算。举例：甲公司建造一栋普通标准住宅，经核算，税法规定的扣除项目金额为10000万元，甲公司原定不含增值税精装修房销售价格为16000万元，请为甲公司提出税收筹划方案，如果正常销售按16000万精装房销售，增值额为16000-10000=6000万元，增值率为6000/10000=60%，应纳土地增值税=6000*40%-10000*5%=1900万元，所以甲公司销售时可以与客户签定两份合同，一份销售合同一份装修合同，即剥离部分住宅的装修费用2000万元转化至装修公司来收款，作为装修公司的收入，而可能实际成本只需要1000万转到装修公司，装修公司没有土地增值税的核算。这样甲公司销售额为14000万元，使得扣除项目金额降至9000万，增值额保持5000万元，而此时的增值率为5000/9000=44.4%，应纳土地增值税=5000*30%=1500万元，这样通过分解部分装修款，䧏低了甲公司的部分销售额，从而降低一档增值率，相应减少土地增值税400万元。

当然，要做好税收筹划有时需要把问题复杂化，可以延伸企业产业价值链，创造性的产生一些成本费用，将利润向上下游产业转移。房地产企业可以在外围多打造几个“关联公司”，这些关联公司有的可能在税负较低的地区，如组建的智能化公司位于高新科技园区，属于国家重点扶持的高新技术企业，其不仅享受企业所得税税率优惠税率;有的可能享受其他相应的税收优惠政策，如在享受国家税收优惠的区域或园区，成立广告策划公司或咨询管理类公司，利用其税收优惠或免税政策，将广告费、咨询费、劳务费向其输出;经过以上操作之后，利用这些关联公司与筹划的主要企业发生交易，相应产生了一定成本费用，可以合理创造一些空间。

总之，这只是一些基本的想法与思路，当然，有时对于一些房地产企业选择节税也可能造成其他的一些损失，需企业进行两者取舍，但对房地产开发企业项目一些税收筹划应当提前考虑和关注，以免在项目最后清算时多交税而懊悔。