房屋买卖合同纠纷中的相关疑难问题

房屋买卖合同纠纷中的相关疑难问题

白佳成

广东都汇律师事务所 广东佛山 528200

摘要：市场经济体制蓬勃发展，我国房产买卖迎来更多机会，房屋交易市场也展现出盛况。房产交易作为一种设立、变更、注销当事人法律事实的方法，在社会经济发展中起到十分重要的作用，所以目前有关房屋买卖合同中间存在的问题五花八门。在房屋交易环节中，从交易双方签署合同再到过户，这一过程中间存在一定时长间隔，遇到的一些特殊要素比较多，促使违约条款的适用发生变化。如何有效建立房屋买卖合同纠纷调节机制，仍是急需解决的难题。基于此，本文从房屋买卖合同纠纷概述展开分析，探究了相关防范机制。

关键词：房屋买卖；合同纠纷；疑难问题

前言：住房制度持续改革创新的大环境下，居民住房要求不断提升，诸多房地产开发商如雨后春笋般盛行，在这个市场环境里占据着主要地位。在此基础上，很容易出现一系列的房屋交易纠纷案件。其中的疑难问题慢慢受到社会各界人士的高度关注。因而,为了能打造出一个良好的房地产交易环境，要从处理现有难点下手，解决房屋买卖合同纠纷中的分歧，以保障买卖双方的合法权益。

一、房屋买卖合同纠纷疑难问题简述

我国现行法律框架体系下，针对房屋交易方面存在诸多问题。常见为：在房屋买卖协议签署后仅付了一部分合同款情况下房屋被法院查封应怎么处理；房屋产权过户之后发现产权年限为四十年商业房而并非是七十年住房时该如何处理等问题。经查后发现，全国各地人民法院审理结论并不一致，应用的要求也不一致。各种问题在司法实务中切切实实发生，但却无法达成一致意见。进一步分析房屋买卖合同纠纷造成的原因发现有几下几点：其一，房屋归属于生产要素与消费材料，和个人与单位有关联。人口总数的不断提高、经济发展步伐逐渐加快，都会造成人民群众的消费市场与生活品质随之提高，从而导致房屋建设和土地双赢没法满足所有人的要求，还可能催生出局部利益矛盾。其二，因为受到很多客观条件的限制，比如房屋质量问题、销售市场价格调整及其开发商因为特殊原因造成买方没法及时拿房等诸多问题。其三，因为房屋买卖合同不规范，合同各方权利义务约定不清晰，在合同的履行过程当中，出现当事人双方产生毁约状况的难题，引出利益矛盾。最终，房屋买卖双方当事人违背房产管理相关法律法规，伤害共同利益，这是导致发生纠纷案件的基础缘故。

二、房屋买卖合同纠纷中的相关疑难问题

（一）守约方权利滥用问题

房屋买卖合同纠纷中存在大部分守约方挟住了违约方不能解除合同的利刃，规定违约方继续履行合同，滥用自己的权利，实际上这时候给毁约带来众多危害。这是产权人因不恰当行使权力而给自己谋得不当得利的举动[1]。因为守约方长期性乱用支配权不履行合同解除权，导致违约方损害长期性无节制扩张，违约方利益显而易见由于守约方不予解除合同的个人行为遭受严重影响，让合同变成了牟利工具。

（二）房屋暂定价纠纷问题

房屋买卖过程，当事人往往会约定了暂定价，而之后在签订本约时，出卖人又提升了房屋合同款，买受人因接受不了而导致预售合同无法成立。大家都认为，这些问题的本质取决于，预约中的暂定价对当事人是否具备约束。但该条文对当事人是否具备约束，又牵涉到对预约特性与效力理解和分辨。真正对当事人具备约束的价格条款尚须当事人再行商谈，买受人因接受不了出卖人这一有关提价的法律行为造成本约不可以成立的，自属合同签订环节中十分常见[2]。

（三）面积差纠纷问题

出卖人投入使用的房屋总面积与预售合同约定总面积不符合时，处理原则有以下：其一，交给当事人自决，体现为合同有约定的，依照约定解决。其二，在当事人无法自决的情形下，则在合同并没有约定或是约定不具体的情形下，才根据相关规定解决[3]。在实践中，当事人在协议中通常约定有多退少补、按实结算等相关条文，这是否为合同有约定的，依照约定解的情况，假如归属于这样的情况，当面积差太大以致显著不科学时，是不是依然简易套入当事人还有另外约定以外规则。因此，面积差问题引发的纠纷为房屋买卖合同常见疑难问题之一。

（四）二手房以及小产权房屋纠纷问题

二手房以及小产权房屋交易过程中可能：合同陷阱、质量陷阱、产权陷阱。其中，合同陷阱主要是指消费者在与中介公司签订二手房委托预订协议、交付订金之前，未能预先了解该中介公司是否与卖主之间签订了委托合同。质量陷阱主要指卖方故意隐瞒房屋质量缺陷，购房者若是不仔细观察就轻易购买，将会受到损失。产权陷阱主要指买房未验看产权证正本，未能注意产权证上的房主是否与卖方为同一个人或有无私下抵押以及共有人等。

三、房屋买卖合同纠纷中的相关疑难问题化解路径  

（一）严查售房主体资质预防纠纷

大部分房屋买卖合同纠纷都跟售房主体信誉及资质不够导致有关。若想避免发生纠纷案件，在签订合同前一定要对开发商的五证进行核查，此后在考虑要不要签署意向协议书。五证包括建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，国有土地使用证，建筑工程施工许可证书、产品房屋预售证。特别是针对国有制土地证，要了解土地总面积、市场销售地点与工程名称等，避免开发商售卖不属于区域范围房屋。因而，在办理认购协议时，购买方要确定如果不能签署合同约定，卖家是否能将认购金退还给买受人。

(二〕遵照在我国条例确立房屋权属

房地产开发运营管理办法规定，对于预售房购买人需在房屋交付所使用的九十天内，做好备案，针对现售商品房，需在签署合同九十天之内，办理完土地使用权登记。因此，须引导房地产业开发商充分发挥导向作用，带购房者办理相关流程，为买受人给予证实材料。假如出卖人未能及时给予所有权证，自然而然就会对买受人的房屋所有权证申请办理造成直接影响，发生合同纠纷案件。因此，房屋的买受人与出卖者应相互协助，遵循当事人意愿承担自身应尽的责任。

（三）优化合同违约金调整内容

针对房屋买卖合同纠纷要从优化违约金调整内容层面下手。现阶段，我国最新法律法规对房屋买卖合同中违约金调整等方面仍处于初级阶段，针对交易双方金额调整模糊不清，也会影响到彼此之间的权益。在司法在实践中，常常会出现要求还不够详尽而引起争端的状况。若要真正意义上的完成司法视角里的公平和正义，则一定要对当前法律信息进行优化和调整。出自于房屋买卖的独特性，国家可以颁布有关违约金法律，来保证司法适用公平公正和合理化，提升司法高效率。这样才可以让当事人在开展合同违约金条文签署时有章可循[4]。现实生活中会出现一些被告方明明知道可能赔付违约金的情形下依然毁约的现象，这样的事情相对极端，所以也须双方当事人将违约金条款制订重视起来。

（四）注重交易合同必备要素

其一，核实卖方的具体情况、地址、联系办法等避免欺诈情况；买方和卖方互相做出详情介绍或调查；说明房屋是否存在抵押或共有人的情况。其二，合同中明确标的内容，写明购卖房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，同时查验是否有私搭乱建部分，明确总价款、付款条件及方式，约定履行期限及地点，协商二手房买卖过程中税费及其它费用等分摊问题，明确遇到价格涨幅时的处理情况。其三、明确违约责任承担方式，协商违约金、赔偿金的给付和计算方式。约定当事人不能出于自己的利益采取不正当手段阻挠合同生效。约定合同撤销或无效后已付财产的返还形式。

结语：综上所述，司法实践中由于人民法院就以上问题处理方式相似，乃至部分法院是不兼容房子差价的，因此造成大批量违约事件产生，这也是客观事实。但法律法规具备价值取向价值，在违规行为发生的时候，应先约定预期利益防止毁约发生的概率。立法与司法实践相互影响，好的司法实践经验不仅可以带动社会效应，也可以促进法律。实务中出现的疑难问题解决方式也是合同纠纷预防最佳的突破口。

参考文献   

[1]徐晓月. 如何破解金钱之债引发的"合同僵局" ——以聚富公司诉赛某,王某房屋买卖合同纠纷案为切入点[J]. 河北工程大学学报:社会科学版, 2021, 38(3):7.

[2]邹颖. 不可抗力与情势变更原则在房屋买卖合同纠纷处理中的适用探析[J]. 法制博览, 2020, 000(010):137-138.

[3]宋娜拉. 未取得所有权时的房屋买卖合同效力及履行问题研究——以某房屋买卖合同纠纷案为例[J]. 法制与社会：旬刊, 2020(8):2.

[4]解小平. 房屋买卖合同法律纠纷及其应对——以江西省抚州市为例[J].  2021(2018-6):74-77.