浅谈房地产工程管理

浅谈房地产工程管理

雷志铿

中山火炬开发区建设发展有限公司

摘要：房地产开发是一项复杂的工程，建设周期长，技术含量高。在房地产开发过程中，必须对工程进行严格的管理，只有对房地产项目进行有效的全过程管理，才能保证工程质量、安全、工期、社会经济效益，从而使我国房地产业得以蓬勃发展，房地产工程项目的管理，依靠高素质的勘察设计单位、高素质的工程建设单位、工程建设单位、工程项目经理共同努力，形成一个有效、合理的管理模式，因此，必须重视施工技术选型的合理性，确保施工质量、造价，并强化施工管理。

关键词：

引言

房地产项目的建设是一个非常关键的过程，也是一个不可或缺的过程，如何搞好工程建设，是房地产开发企业必须认真思考的重要课题，这就要求开发商在进行工程规划的同时，还必须要有高质量的产品，所以，工程管理的重要性就显得尤为突出。

1.房地产工程管理的内容

1.1房地产开发的规划管理

房地产开发项目的建设，是建设工程建设的首要环节，俗话说，万事开头难，工程的发展还在起步阶段，有很多事情要做，目前的主要工作是确定建筑的规划方案，在这个时候，要想加速施工，就不能忽略对施工计划的仔细挑选，因为施工计划是工程建设中的一个关键环节，它直接影响到整个工程的发展，因此，对施工方案的可行性与可行性进行研究是十分必要的。

1.2房地产的设计管理

不管设计理念先进与否，建筑布局效率的高低，结构设计规范的合理与否，供水、排水、供热、燃气、电力、电信、智能安防系统的设计，都将直接影响到工程的管理目的，因此，在房地产的开发与设计中，应注意以下几点：

第一是重视设计单位的选择，不能因为过于重视设计费用而选择质量差、设计实力不足的设计单位，根据《中华人民共和国中国招标投标法》、《建设工程质量管理条例》等有关法律、法规，选定设计单位承担设计工作；第二，与设计师保持工作联系，明确设计任务书，了解设计进展情况，并及时解决有关的问题，并就项目的设计要求、实现的目的与设计人员进行交流和讨论，进行多方案比较优选实施方案；第三条是督促设计者严格遵守国家技术规范，加强项目的技术水平，并按照有关规定进行施工图审查，开发商要以身作则，不准私自修改批准的工程图纸，杜绝工程安全隐患，如需要补齐图纸，应按相关法规进行。

1.3房地产开发的施工管理

房地产开发和施工管理是一种时间跨度大、内容多、影响大、涉及面大的工程项目管理工作，必须遵循公开、公平、公正、诚实守信的原则，在工程建设中择优选取工程单位，从工程开工到竣工，要把各个关键环节都搞好，严格执行国家有关法律、法规和规范，完成对工程质量、工期的控制。

第一，建设工程承包，是开发商和建筑公司签订的工程承包合同，是建设单位实施工程建设的重要法律基础；第二，施工质量控制，施工质量是施工管理的核心，施工单位要掌握全局，指导、协调、督促设计、监理、施工单位，做好施工质量控制工作；第三，工期控制在房地产工程建设中占有十分重要的地位，由于这一问题涉及到开发商和施工单位，也涉及到第三方的利益，因此可以说是一套完整的体系，为此，必须督促施工单位根据项目的具体情况，制订合理的施工组织设计与进度，以保证项目的顺利进行。

2.房地产工程管理中出现的问题

2.1对所开发的工程建设前期工作准备不充分

多数开发商关注的焦点是区位、营商环境、周边配套设施，作为建筑企业的工程项目，在前期工作中常常缺乏充分的准备，尤其是技术数据的掌握程度较低，有些公司会加速发展，或是不了解这种工作，匆忙行事，由于对有关管道的认识、前期的地质调查和设计依据的欠缺，导致基坑开挖进入地下管道，并将整个流沙层被淹没，部分开发商对城市管理法规不了解，部分建筑还在采用临时水电建设。

2.2对有关施工许可的规定重视不够

一旦开发公司决定了开发项目，他们就会期望能够在最短的时间内达到销售目标，从而获得利润，在政府建筑管理部门尚未健全工程监理制度以前，除办理工程许可证手续比较多之外，许多物业公司对施工许可证的申请不甚重视，往往要等到有关的施工许可证办理完毕才匆匆开工，有的开发商在没有经过上级批准的情况下，就开始了基础工程的施工，最终导致了市政部门的停工、建筑部门的处罚，以及对开发商的处罚，这一环节的管理不善，使得企业陷入了消极的局面，不仅影响了工程的正常进行，而且还会对社会产生不利的影响。

2.3对工程验收及备案管理不到位

对开发商而言，工程完工后即可以“交楼”，工程验收即能尽早完工，但是，在工程建设中，由于各工程的分项验收、隐蔽工程、消防、规划等方面的工作管理不到位，导致工程竣工验收资料不全，结算依据不足，无法办理验收，造成备案交付延误，若进行工程建设的是一些土建、安装、设备单位，则工程验收与备案管理十分重要。

2.4质量问题

建设工程质量是企业树立品牌形象的重要保障，如果品质不好，那客户就不会买，房子的销量也没那么好，房地产开发企业的工程建设单位要掌握全局，指导、协调、督促设计、监理、施工单位做好施工质量控制工作。

2.5进度问题

房地产开发进度管理是工程建设中的一个重要环节，房地产开发的进程对整个工程的造价也有一定的影响，如果进度过慢，将会导致工期的延长，从而导致整个项目的总费用上升，最后的后果就是价格的上升，同时也会对业主购买房屋的方法产生影响，为此，必须督促施工单位根据项目的具体情况，制订合理的施工组织设计与进度，以保证项目的顺利进行。

2.6安全问题

没有安全生产，就谈不上生产力，谈不上利益，物业公司的安全管理在物业公司的建设中占有举足轻重的地位，尤其是在现代的以人为本、尊重生命的管理思想下，物业公司的整体效益必须得到改善。

3.房地产项目工程管理的对策

3.1注重工作前置，科学制定工期

通过多年的实践和研究，笔者认为，要实现进度目标，首先要制定科学合理的进度计划，认真做好前期调查论证，慢决策、快行动，减少前期决策失误对后期项目实施的影响，注意计划编制的合理性和可执行性，为不可预见事件的影响留出时间；项目管理部门不仅要关注施工阶段的项目管理，还要关注设计进度和设计深度，积极参与合同规划的编制，发挥施工单位的设计优化能力，使其提前介入；在投标过程中，应调查施工单位的劳动力、设备、材料的组织能力和现场管控能力，强调质量管理，加强安全管控，积极协调周边与政府的关系，为项目进展创造良好的外部关系。

3.2始终掌握工程管理的控制权

作为一个开发公司，公司的核心资源和能力是以预测、融资、策划和市场营销为主，无论如何，都不能放弃对他们所出售的建筑产品的控制权，开发单位要对整个工程进行整体规划，在整体素质、进度、各专业方面进行协调、综合、控制、有相应的管理队伍，房地产开发企业的领导要对项目的整体状况进行全面的了解，制订规划，明确目标，并督促相关部门做好自己的工作。

3.3在策划阶段做深做细全局控制计划

资深项目经理要深入地参与项目规划，协调项目建设计划、市场计划、资金计划，制定项目计划，从而达到企业层次上的最优，并在企业层面上进行全面的控制与协调，把整体的控制方案分解成各个层次的工作指南，公司的策略要与实际实施的具体内容相同。

3.4房地产工程的进度管理

房地产开发项目的建设，既能确保工程按期竣工，又能使工程建设有序、达到投资效益、达到预期目的，首先，对房地产的控制要贯穿于各个项目的执行，在设计阶段，开发商要在与设计单位签约时，要清楚地了解工程的整体建设计划、前期的设计、技术、施工等；房地产开发企业要对房地产开发项目的进度进行动态的监控与管理，并对其实施过程进行跟进，并提出合理的意见；其次，在工程实施阶段，要严格遵守监理合同、施工合同，加强对监理单位的监督，不断强化沟通和协调，及时搜集、整理工程进度资料，如出现偏差，工程管理部门应发挥控制智慧，组织有关部门及时总结原因，采取一系列措施，对工程进度进行调整，对进度滞后的工程，采用组织、经济、管理、技术等措施，以达到最大限度地控制工程进度，保证工程按时竣工。

3.5房地产工程的质量管理

工程质量是设计目标能否达到的重要指标，工程质量管理是指按合同约定的质量标准和国家标准实施的监理工作，质量控制工作的重点在于检验工程的材料、工艺与设计及合同规定的一致性，质量管理工作包括：

第一对原材料进行检验，保证物料的品质；第二对施工期间的工艺及辅助设施进行检验；第三明确工程建设中的质量管理的具体措施及评估办法；第四建立有关的品质档案系统，以保证资料的真实性，尤其是资料的完整性。

3.6严格执行工程验收标准

在房地产项目建设过程中，相关数据的管理必须严格。工程数据的管理和控制往往只在项目完成后进行，在施工过程中几乎没有工作审查和纠正。加强施工过程中的工程数据管理，使开发商及时掌握项目的真实数据和进度。如果有问题，也有相关材料可查，不仅提高了企业评估风险的能力，也为企业提供了可靠的平台。

3.7加强安全防范意识

施工人员是房地产项目的直接参与者，施工人员的认识与技术水平是影响工程质量的重要因素，在房地产工程建设的日常工作中，如何加强对建筑工人的培训，就显得尤为重要，定期组织施工工人进行安全教育，提高安全意识，进行安全检查，通过考核后方可上岗。工程项目经理是工程项目的首要安全负责人，其安全责任要明确，一旦出现安全事故，就必须落实到人，在施工中，建筑工人要加强安全意识，坚决杜绝安全事故。

结束语

中国的房地产业发展进入了一个新的历史阶段，市场规模不断扩大，企业之间的竞争异常激烈，面对新形势，房地产开发企业如何搞好工程管理是企业生存的基础，也是提升核心竞争力的关键。

参考文献：

[1]吴平.探讨房地产开发项目质量管理的途径与策略[J].品牌(理论月刊),2011(12).

[2]谭术魁.房地产经营与管理[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2009,89-92.

[3]房地产工程管理浅析[J].王立志.科技信息.2012(36).

[4]房地产工程管理探究[J].吕强.中外企业家.2014(03).