区域一体开发背景下总控设计研究——以金华金创绿谷总体设计及总体专项设计手册编制为例

区域一体开发背景下总控设计研究——以金华金创绿谷总体设计及总体专项设计手册编制为例

刘晓光

上海建筑设计研究院有限公司（上海200041）

【摘要】本文对基于区域一体开发背景下的总控设计编制进行研究，并以金华金创绿谷总体设计及总体专项设计手册编制为例，从工作路径、成果编制等方面，对以城市中心区为代表的总控设计发展方向与组织形式等进行了探讨。

【关键词】总控设计；设计管控；城市中心

随着我国城镇化进程进入到新阶段，对城市中心区等地区建设品质要求日益提升。现多采用区域整体投资建设运营一体化开发模式。该模式为由政府授权通过公开招标的形式确定国企平台公司作为CBD类项目特许经营主体，由国企平台公司负责项目整体的开发策划、规划设计、投资、融资、建设、产业导入及城市运营等综合开发工作。

一、金创绿谷总控设计工作路径

1.金创绿谷开发背景

随着中央支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区、金华第十四个五年规划等政策的提出，建设“一带一路”重要战略支点、长三角南翼高质量发展增长极、G60科创走廊浙中制高点，探索共同富裕新模式成为金华的首要目标。未来的金创绿谷即中央创新区（南区），是金华智慧创新和生态发展的核心引擎，承载着打造共同富裕先行区、零碳智慧示范区、产城融合样板区的重要任务。

2.传统城市中心区开发弊端

传统城市中心区开发按照城市控制性详细规划划分各个项目地块，整个区域被切成若干个零散地块，分别对不同的开发企业出让土地，开发企业拿到控规条件后，分别找各自的建筑设计团队做平面场地设计、建筑单体方案、地下空间设计。因为整个区域开发是有开发时序要求，而开发建设又是拿一块是一块，一点点切香肠式开发。容易造成各个地块地下空间不联通；各地面车行出入口零散分布，路内各车行交通流向交织，产生拥堵点；地面人流导向不明确，无法形成连贯的休闲街、金融街等特色街区；区域内建筑风格杂乱；区域内各个地块内景观风格、质量统一；建筑区域二层平台标高不一致，难以形成建筑间空中互通互联；如果各地块各行其是，整个项目将成一盘散沙，难以达成统一目标。

3.金创绿谷项目诉求

由于本项目的开发主体为平台公司，因此相较于规划管理部门，本案有着面向市场开发的特定诉求。

诉求一、落实规划、打造标杆的诉求。项目肩负将“金创绿谷”片区打造成浙江中部地区总部商务集中区标杆的重任。项目地上地下开发量总计约120万平方米，建设成本预计超100亿。通过引入五星级酒店、高标准商业综合体、地区大型企业总部，高标准租赁办公楼等功能，打造一个功能全面复合的城市副中心。

诉求二、降低管控难度的诉求。现有控规、城市设计的管控精度较粗，后期技术冲突多，管控协调压力大。如采用传统的逐个地块设计报批模式，平台公司单位将承担大量的协调、沟通、汇报、报批工作，压力较大。

诉求三、弹性面对后期开发模式变化的诉求。开发初步计划分期摘牌全部土地，在开发建设后进行销售，是“单业主” 模式。但 “金创绿谷” 项目的开发体量巨大，外部经济环境也不确定，后期很可能会引入其他开发主体摘牌土地，或针对单地块进行股权转让，项目将转变为“多业主”模式。

4.工作框架

设计创新性提出“金创绿谷大底板”的概念，设计将整个“金创绿谷”比喻成生日蛋糕。地下空间、二层平台及裙房是蛋糕，即金创绿谷“大底板”，上部的高层塔楼则是蛋糕上的蜡烛。通过对“蛋糕”的精细化总体设计，保障公共空间、交通组织、景观安排、设施设备的高效、共享、创新、绿色、节约。对于“蜡烛”的更多从限高、层数、外轮廓尺寸、技术标准等方面进行预留和管控，待承租业主相对明确后，开展塔楼详细设计，保证项目推进具有弹性。通过对“大底板”进行整体设计，强管控、强引导，保证前期城市设计亮点落地；对上部高层塔楼进行预留控制，兼顾后期招商运营的弹性、给足余量（图1）。形成2+1+1的工作框架：总体层面统一建设手势、拉齐建设目标，针对公共空间部分进行统一设计、统计谋划，形成两张技术总图。分别为地面裙房建筑概念引导设计、地下空间建筑方案设计。同时对各个系统统一谋划，形成一系列的专项设计分册。单地块层面形成单地块的控制分册，综合约定设计条件。

图1 金创绿谷大底板示意

二、金创绿谷“大底板”整体设计

1.总体方案设计

设计以引领浙中的顶级滨湖会客厅、多维生态立体城为目标。构建“一中央绿谷+三大共享花园”的产城融合体系（图2）。中央绿谷秉承“形意自然，汇联都市”的设计理念，在不同的尺度与维度上，将自然山水与未来科技以及根植于婺文化的诗意灵魂相编织，通过林地缓坡、下沉空间、地标构筑、廊桥等景观元素营造出一幅“形意自然”的现代山水画境，与湖海塘生态公园融为一体。组团式布局未来生活mall街区与迎宾、总部、科创三大商务共享花园。十二栋高层设置多维度绿化退台、空中庭院等，延续生态理念，将中央绿谷引向高空；落位科创办公、总部经济、五星级酒店等相关产业，打造金华未来创新、研发、总部中心。

图2 金创绿谷总体方案设计示意

2.第一套总图：地下空间建筑方案设计总图

基于总体方案设计，项目组从地下空间设计入手，构建互联畅达、共享高效的“地下大底板”（图3）。打破地块界限，采用单元开发、统筹平衡、集中设施模式。实现停车位、人防设施、能源中心、集散通道等公共资源，以高效、集约的方式，在单元内共享、单元间平衡。

图3 金创绿谷地下空间功能布局示意

（1）车的基盘：以控规路网为基底，引入“四阶段”模型进行交通预测。B1层车流通过地库出入口通往片区支路。地下环路设置在中央绿谷地下B2层，设置4进4出匝道与过湖隧道、外围道路相连。地下交通分级管控，第一层级中心环路连接各单元，便捷通畅；第二层级礼宾道直通地下大堂，尊贵舒适；第三层级景观车道汇入停车组团，明晰便捷。环路统一规划、分期实施，整体建成后可大幅减少地库出入口数量，降低地面交通到发压力，优化地面交通组织。

（2）人的基盘：中央绿谷与SHOPPINGMALL设置地下商业街，合理设置商业主动线，将地铁人流充分引入中央绿谷。地下光廊贯通全地块，通过丰富的下沉广场、采光井、地下绿道，使人忘却置身地下，打造地下步行友好区。中央绿谷中均布三个Urbancore作为标志性节点，连接不同标高的空间，满足游憩、商业、通勤等功能。

（3）物的基盘：大型物流及物资转运置于地下一层，节约层高，自成区域，流线独立，互不干扰；高频快递物流配备独立收发室，置于地下二层并靠近货梯可直达各层。地下各分区彼此独立，流线互不干扰，使用便捷高效，益于整体形象打造。

3.第二套总图：地面裙房建筑概念引导设计

地面裙房建筑采用概念引导设计，力求将“大底板”打造成融合婺派文化与山水自然的山水都市、立体智城。分为六大子项。

（1）规划控制指标：相比控规传统指标控制较粗的情况，结合概念方案设计，提出上下限指标控制，使得规划指标控制更有针对性（图4）。

图4 金创绿谷规划控制指标示意

（2）重要城市界面控制：湖海塘界面，通过景观退台，屋顶绿化，空中花园的打造，保证景观视觉最大化，与湖海塘公园形成视觉连续。中央绿谷界面，建筑体块错落，拟山石形态，形成多个灰空间，构建层次丰富的立体空间关系。区域整体风貌，塔楼如峰、裙房如石，肌理如水，层层叠落、绿色掩映，形成山涧绿谷的生态场景。设计提炼婺文化符号，与建筑整体色彩、肌理相融合，形成风貌统一、具有地域特色的现代建筑风格（图5）。

图5 金创绿谷重要城市界面控制示意

3、城市地面开放空间控制：借鉴婺派民居空间组合模式，在各地块形成丰富多元的合院式组团。注重街道空间设计，保证功能联系紧密、界面连续丰富。设计对外提供交往互动的休闲场景，对内营造高效宜人的办公环境。沿中央绿谷界面，各地块地面层设置大气的公共通廊连接内外。打造统一完善的功能体系，实现资源共享，避免低效重复。除商业综合体以外，商业及配套服务功能主要位于面向湖海塘及中央绿谷界面的一、二层，其余为办公等弹性功能（图6）。

图6 金创绿谷城市地面开放空间控制示意

5.交通系统控制：合理组织地面车行交通体系，通过对机动车地块出入口、机动车地下环路出入口、机动车地块内部道路、机动车地下车库出入口、非机动车车库出入口等进行引导控制，保证交通顺畅，避免各相关流线交叉（图7）。

图7 金创绿谷车行交通系统控制示意

6.建筑风貌形态控制：从立面形式、屋顶形式、材料、色彩等方面进行引导控制。力求保证建筑风格和城市整体风貌的协调、统一。建筑外立面整体风格应体现精致、现代、大气、前卫。应做到与周边建筑及环境协调，同时具有一定地域特色。建筑外立面形式与材料兼顾美观与经济，体现节能、生态、环保的可持续发展理念。同时应综合考虑夜间泛光照明效果（图8）。

图8 金创绿谷建筑总体风貌控制示意

三、总体专项设计手册

总体专项技术手册是对地面裙房、地下空间设计的提炼，是片区开发平台协调、管控各地块开发主体设计行为的主要工具。手册编制可以提升片区整体开发品质；消解界面切分、专业协调等问题；保障项目全过程落地实施；突出项目设计中设计特色。成果形成1本管理总则+7本专项管理手册+X本地块综合约定设计条件，管控条款分为强制性与引导性。通过凝练与深化上位规划与相关专项条文；对主要系统总图做出解释与说明；提炼导出土地出让/股转的综合约定；约束与引导土地出让后建筑及各专项设计。

1.专业设计手册编制难点

本案在实际编制中发现专项设计手册有以下难点：（1）开发品质把控，通过公共空间与公共性功能的系统性规定，提升区域整体建设标准与服务品质。对公共空间进行设计搭接、工期搭接与品质统筹，强化公共空间的建设实效与服务能力。（2）技术问题消解，针对区域总体开发涉及专业多，技术协调难度大的现实，通过设计深化与专题研究分析解决不同专业的外部界面问题、内部技术问题与实施统筹问题，以手册条款予以落实解决。（3）客户需求衔接，以意向拿地企业与物业使用方需求为导向，形成手册中具有约束力的条款，确保前期设计能有效衔接后续客户开发与使用需求。

2.管控要点

因此项目从实际诉求出发构建7手册、24要素专项管控体系。

（1）高层建筑管控手册分为建筑组合、标志性建筑、立面风格三个部分。建筑组合主要管控：建筑组合形式、确定高层塔楼控制范围、引导塔楼与裙房结合布局、引导主要界面城市天际线。标志性建筑主要管控：引导地标建筑立面设计、引导地标建筑色彩风格、引导地标建筑窗墙比等设计参数。立面风格主要管控：片区建筑风格、片区色彩主题、引导立面采用统一而具有识别性的语言、引导立面设计体现不同功能特征。

（2）公共空间管控手册重点对公共空间分区及分级、公共通道、广场空间、街道空间等进行管控。公共通道主要管控：构建街坊间通道贯通的公共通道，达成步行友好的基础条件；确定地块内部连通道、公共通道及地块间连通道具体路径方案；确定公共通道端口位置。确定公共通道及连通道宽度下限值等。广场空间主要管控：确定地块内广场位置、确定地块内广场面积下限值、引导地块内广场形态方案等。街道空间主要管控：控制地块内部人行道范围，形成特色街道；引导设置林荫路，以林荫道设计标准进行街道空间设计；引导街道贴线率分级控制；引导步行目的地众多的步行区域设立线上+线下的标识导向系统等。

（3）消防设计手册主要对区域消防体系、建筑分类及耐火等级、地下消防系统及地面建筑消防系统界面、外部消防应急环路、内部消防环道设计的基础上对高层建筑消防施救面及登高场地、消防控制中心、地下空间防火分区及安全疏散设计等进行管控。

（4）交通设计手册重点对交通组织、静态交通、慢行系统进行管控。交通组织主要管控：明确内外交通组织的设计策略；引导公交交通组织；引导机动车出入口位置、间距、数量等；确定地下道路实施方案；统筹安排地下道路出地面设施排风井、新风井、疏散楼梯间等。静态交通主要管控：区域静态停车的整体容量、静态交通组织高效模式、停车布局形式等。慢行系统主要管控：全域慢行路网体系、全域慢行游览路径、绿地景观路及慢行节点方案设计、游览慢行可达路径的标识。

（5）物业管理手册重点对市政道路管养、公共绿化亮化、公共设施维护、区域安全保障进行管控。市政道路管养主要管控：市政管道非开挖修复、市政管道日常养护、污水管道疏通清理等。公共绿化亮化主要管控：片区绿化夜景设计、片区泛光照明等。公共设施维护主要管控：区域供能的日常维护及管理、综合管廊的日常维护及管理、地下联络环路引导与管理等。区域安全保障进行管控主要管控：区域实时监控系统、智慧门禁系统等。

（6）绿化景观管控手册重点对景观绿地功能分区分级、绿化种植、水系等进行管控。景观绿地功能分区分级主要管控：景观绿地分区方案、景观绿地分级方案。绿化种植主要管控：种植风貌、乔木覆盖率、常绿落叶比、乡土树种比例、珍贵化树木总量。水系主要管控：景观水系形式、景观水质要求等。

（7）夜景照明管控手册重点对夜景照明分级、光污染光控制、片区主题进行管控。夜景照明分级主要管控：夜景亮度分类、分级控制；夜景色温分类、分级控制；夜景彩光分类、分级控制；夜景动态光分类、分级控制；地标塔冠、建筑立面、广场、绿地、公共灰空间、地下空间、道路景观等区域照明。光污染光控制主要管控：光污染管控范围、光源方向控制、光强反差控制、失能眩光控制、立面干扰控制。片区主题主要管控：夜景照明主题分区；各区域建筑物、街道空间、广场空间等实际使用属性；主要城市界面、天际线，核心媒体立面、主要logo标识等。

四、结语

通过对金华金创绿谷总体设计及总体专项设计手册编制进行相关方面的研究，我们对基于区域一体开发背景下的总控设计有了两点重要认识：一、地下空间、地面裙房及二层平台、中央景观是决定区域一体开发空间品质的一体化公共空间产品，是实现开发管控思维转变的空间载体，更是实现区域运营模式转变的核心资产。二、总控设计对设计师而言计需力求做到两个思维的转变，首先是从传统管控思维向强管控、强引导特定意图区的转变；其次是从终极蓝图式设计向前期设计谋划加后期管控调整的给足余量、弹性设计、动态调整转变。

参考文献：

[1]上海建筑设计研究院有限公司:区域整体开发的设计总控[M].2021.

[2]上海市规划和国土资源管理局,上海市规划编审中心,上海市城市规划设计研究院:城市设计的管控方法[M].2028.

【作者简介】刘晓光（1988.05-），男，汉族，江苏省盐城市人，本科学历，上海建筑设计研究院有限公司中级工程师，主要研究方向：商务中心区、产业园区实施型城市设计。