会泽县农村宅基地市场化配置的制约因素及解决对策浅析

会泽县农村宅基地市场化配置的制约因素及解决对策浅析

蒋枝琼

会泽县者海镇农业农村综合服务中心   云南 曲靖 654211

摘要：随着会泽县社会经济的不断发展，县城的扩张速度始终在加快，农业生产要素的流动速度呈现不断加快的趋势，但农村宅基地的市场化配置水平依旧较低，大量农民进城落户的背景下，一些农民愿意以市场化的方式退出农村宅基地，很多城镇居民也有在农村置业的需求。现阶段，农村宅基地市场化配置还存在较多的制约因素，解决这些制约因素成为农村宅基地市场化配置的重要内容。

关键词：农村宅基地；市场化配置；制约因素；解决对策

引言;

十八大以来，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确提出建设城乡统一用地市场的目标，完善农村宅基地市场化配置机制是建立城乡统一用地市场的重要目标，也是农村土地制度改革的重要内容。随着乡村振兴战略的不断推进，城乡融合发展进入了新的历史阶段，“统筹城乡发展”的目的是实现共同富裕的目标，这是会泽县党委、政府在新的历史起点，带领全县人民走向未来的新目标。

1.农村宅基地市场化配置的制约因素

1.1农村宅基地的居住属性突出

会泽县城城市化发展背景下，农村人口大量进城，但由于很多因素的限制，农民很难享受城镇社会的住房保障，农村的宅基地依旧是农民工的住房保障。农民的唯一农房率比例较高，这也说明农村宅基地依旧是农户的主要居住环境，宅基地的住房属性较强，具有唯一居住属性的住房在宅基地配置过程中，要保证其基本的居住需求，这与宅基地市场化配置所要求的效率性有着本质矛盾。农村宅基地的居住保障性质降低了其本身的市场价值，也限制了宅基地综合效益的发挥，由于农村宅基地这种独特的居住保障功能，也使得我县农村宅基地市场化配置呈现复杂性特点，市场配置只能是已经进城落户的农民宅基地，因此新的《土地管理法》中，针对宅基地流转做了制度设计，会泽县借鉴各试验地区的《国家城乡融合发展试验区改革方案》，探索进城落户农民在依法、自愿、有偿的条件下转让农村权益的方案。

1.2农村社会保障制度还未完善

当前，农村居民社会保障体系的组成部分较为多样，主要有低保、医保、五保、养老保险等内容组成，上述内容组成的农村社会保障体系看似全面，其实与城市社会保障体系相比，依旧存在很大的差距。尤其在住房保障方面的差异更加突出，以廉租房、公租房为例，城镇居民可以享受这类保障性住房，但农村居民很难享受，农民在住房方面，只能申请国家危房改造补贴，补贴还是按照先建后补贴的原则，这需要农民前期投入较大的资金，才能享受到这项补贴。对于进城的农民来说，工作虽然在城镇，但就业、教育、住房、医疗等方面却很难与城镇居民看齐，因此这种背景下，全面推行宅基地市场化配置，很容易造成农民负担增加，导致农民无房可住。

1.3土地使用管理制度不完善

我县土地使用管理制度不完善的问题体现在农村土地资源规划、农村土地监管力量、耕地使用等方面。首先是农村土地资源规划方面存在制度性的问题，在规划技术不断进步的当下，土地利用总体规划已经基本覆盖到了所有的农村土地资源，在用地结构方面实现了总体控制目标。但土地利用详细规划制度在大多数农村缺乏推行，宅基地的利用细节缺乏详细规划，这使得我县农村宅基地在布局上较为混乱[1]。其次是农村土地执法监管力量普遍薄弱，我县现有的土地督察制度在农村土地用途管理方面依旧存在力度不足、机制不健全的问题，农村土地执法监管人员数量少、专业性差、监管范围过大，造成监管能力较差。这种背景下，即便农民存在违反土地用途管理机制的问题，也很难发现，如果全面放开宅基地市场化交易，很容易出现城市居民违规占用农用地的问题，对于18亿亩耕地红线是一个非常大的挑战。最后是农地撂荒现象严重，对于这类现象，目前依旧缺乏统一的管理机制。

2.农村宅基地市场化配置制约因素的解决对策

2.1农村宅基地交易主体的限制

在宅基地流转过程中始终要明确交易的主体，宅基地交易的主体只能是从事农业生产且具备自耕能力的农民，转入宅基地后，必须要在宅基地所在的农村集体经济组织中，参与农业生产活动，如果农户完全没有了承包土地的能力，宅基地流转的主体可以减少限制[2]。具体可以参考会泽县周边各省、市、县的相关政策，对宅基地转入年限进行规定，确保满足年限后才能二次流转。对承包土地的承受人要限定其资格，才能起到保护耕地，防范农村宅基地资本化。

2.2完善农村宅基地确权机制

农村宅基地市场化配置的前提是权属清晰，加快宅基地权属的界定，能推动宅基地市场化配置的进程，确保交易双方的权益得到尊重，因此需要加快农村集体经济组织中的宅基地确权登记颁证，这个过程中要严格按照法律规定的登记程序展开登记颁证工作，确保宅基地的权属清晰。对于有争议的地方，在充分收集材料的基础上，结合当事人的意见，合理划定宅基地范围。对于确权结果有争议的情况，要严格按照程序进行申诉，确保利益相关方的相关权益得到保障。

2.3完善农村土地管理机制

对于当前存在的土地利用规划、监管、撂荒问题，要加强管理制度建设，才能确保土地管理制度落实到基层[3]。这个过程中，首先要完善农村土地详细规划机制，由县住建部门牵头，对农村宅基地进行空间上的统一规划，确保农村宅基地合理利用。其次对于每宗土地的交易要进行严格管制，要做到先登记备案，再进行土地利用，对于集体建设用地，需要增加规划方面的约束，例如对宅基地的高度、容积率、密度等内容要提供约束性指标。

3.结束语

会泽县借鉴《国家城乡融合发展试验区改革方案》中，参考试验区逐步探索进城落户农民退出农村权益的方案，根据法律法规，结合自愿原则，展开有偿交易。当前，农村着急地市场化配置要确保在农村不动产确权登记颁证的基础上，对进城农民的宅基地流转方案进行探索，宅基地流转作为宅基地市场化配置的核心内容，在新一轮农村土地制度改革以来，者海镇在探索宅基地流转方面取得了快速的进步，但依旧缺乏全面推广的方案，农村宅基地的市场化配置是否能够有序推进，关键在于解决市场化配置中存在的制约因素。

参考文献

[1]瞿理铜.我国农村宅基地市场化配置的制约因素及破解对策[J].湖南师范大学社会科学学报,2020,49(6):7.

[2]贾广葆.农村宅基地"三权分置"难点分析[J].城乡建设,2020(9):3.

[3]魏后凯,刘同山.农村宅基地退出的政策演变,模式比较及制度安排[J].2021(2016-9):15-23.