房地产开发企业成本核算问题探析

房地产开发企业成本核算问题探析

宫明

京能置业（天津）有限公司   天津301700

摘要：市场经济的飞速发展和进步间接地推动了房地产行业的迅猛崛起。房地产企业是近年来学界和实务界关注的焦点，房价高的背后是成本问题，因此优化和明确房地产企业核算方法尤为重要。在成本核算问题的解决措施中，包括准确划分成本核算对象、明确核算周期、确定竣工决算日期、精确划分期间费用及间接成本费用、顺利归集和结转开发产品成本等。本文通过对当今房地产企业存在的问题进行分析，进一步提出可操作性措施，为房地产开发企业的成本核算实践提供参考。

关键词：房地产；开发企业；成本核算；问题

引言

近几年来，我国经济体制不断完善，房地产企业获得了更多的挑战。国家出台了一系列的调控政策对房地产行业造成一定的影响，成本核算在房地产企业极其关键，对企业发展造成重大的影响，因此，房地产企业要想进一步促进企业经济效益不断提高，应当完善核算成本方法，建设新的管理机制，使成本控制体制与成本核算更加健全。

1房地产企业开展成本核算的作用

房地产企业在项目建设过程中合理开展成本管控工作,不仅有利于提高企业的经济利益,同时还有助于提升企业的综合实力。近年来,国家对房地产行业的调控力度不断加大,进一步规范了房地产行业的内部市场环境。而随着外部市场环境的不断恶化,房地产行业的利润也受到了极大的影响,这也导致了越来越多的房地产企业即使开发了多个房地产项目,所获得的利润也普遍较低,甚至出现亏损。最近几年陆续有房地产企业爆出资金链断裂、项目烂尾等问题,其主要原因是成本管控不力而引发的非必要损耗的增加。与此同时,由于房地产项目的建设周期普遍较长,且前期投资资金数目巨大,所以房地产企业必须做好管控工作,严格管控各个阶段的资金使用情况,真正做到“把钱花在刀刃上”。此外,房地产企业最好在项目开展之前就制订成本管控规划,以便在项目开展过程中充分发挥其成本管控工作的价值。

2房地产开发企业成本核算问题

2.1缺乏战略成本管理的理念

战略成本管理顾名思义就是从战略角度对企业成本加以控制，是传统成本管理的变革与升级，应以战略眼光来分析问题，识别成本驱动因素，把握战略性成本信息。然而目前，部分房地产企业缺乏战略成本管理的理念，对成本管理的认知停留在表层，未能充分考虑市场变化因素，将战略成本与传统成本混淆，简单地作为一种降低成本费用支出的工具。还有的房地产企业已经实行战略成本管理，但却对并没有将其应用于具体的战略制定以及贯彻实施过程中，导致战略成本的作用难以发挥，同时还会投入更多的人力、财力等成本，必然增加企业成本支出，不利于形成企业自身的战略优势。

2.2实施全成本管控，树立战略成本管理意识

全成本管控是指从不同角度对企业各项业务的成本费用支出展开控制与管理，具有全面性、全员性的特征。新时期，房地产企业要想实现对成本的严格把控，则应实施全成本管控，并牢固树立战略成本意识。一方面，注重企业各部门员工参与到成本管理中，加强部门之间的沟通与联系，加强过程监管与控制，对于成本支出的实际情况有全方位的了解，便于实施成本相关工作。另一方面，以战略为导向，将成本管控与房地产企业战略相结合，涉及业务项目的各阶段成本支出，从战略角度出发，对企业各项活动以及内外环境变化展开全面分析，把握市场动向、政策变动、行业竞争等，逐渐将成本管理融入长期发展战略，实现战略目标以及成本管理目标。

3房地产开发企业成本核算问题的措施

3.1实施全成本管控，树立战略成本管理意识

全成本管控是指从不同角度对企业各项业务的成本费用支出展开控制与管理，具有全面性、全员性的特征。新时期，房地产企业要想实现对成本的严格把控，则应实施全成本管控，并牢固树立战略成本意识。一方面，注重企业各部门员工参与到成本管理中，加强部门之间的沟通与联系，加强过程监管与控制，对于成本支出的实际情况有全方位的了解，便于实施成本相关工作。另一方面，以战略为导向，将成本管控与房地产企业战略相结合，涉及业务项目的各阶段成本支出，从战略角度出发，对企业各项活动以及内外环境变化展开全面分析，把握市场动向、政策变动、行业竞争等，逐渐将成本管理融入长期发展战略，实现战略目标以及成本管理目标。

3.2增强财务管理的意识，建立健全系统全面管理制度

在房地产行业各个企业展开财务成本管理工作中，应当把所在阶段比较超前先进的科学理念以及技术手段加以合理应用，编写制定出系统完善的企业财务管理制度体系，房地产企业内部负责财务成本管理工作的业务人员在展开财务成本管理工作时，应当充分发挥积极能动性，主动思考，不断学习。为了更好的做好房地产企业内部的财务成本管理工作，应当从企业整体性出发，在展开具体的管理内容时，应当依据不同的项目内容应用多样的管理手段。房地产企业还可以更为科学合理的应用相关的监管制度体系以及奖惩制度来激发工作人员的工作热情，采用比较合理的奖惩相关的制度内容，提升企业接下来的发展绩效以及效率。房地产行业内财务成本管理工作应当根据经济市场的变动或者把提升企业经济收益当作目标，最终实现提高企业核心竞争力的目的。在计算项目成本时，应当把项目当中所有可能支出的成本进行计算，这之中包括了物质成本以及非物质成本，这样才能够将房地产企业当中的财务成本管理工作更加系统化完善化。

3.3明确成本核算周期

在项目开发过程中，关于成本控制与成本核算要有专门的控制与审计部门，专职负责相关工作，把可以促进企业发展的员工给予奖赏，把拖累企业发展的要处罚，控制好人力成本，明确成本核算周期。开发项目规模不大、地块较小，开发时期较短的，可以单独核算；如果开发规模比较大、地块也不小，规模设计复杂、成本计算周期较长、单独计算会不合理，那就按照开发物业类型进行分类计算。月度成本核算应在当月月底进行，除工程开工的第一个月之外，其余月份的成本核算都应在上一月度核算的基础上进行当月成本和累计成本的核算。季度、年度成本核算季度、年度成本核算和月度成本核算所不同的是扩大了核算期的范围。节点期成本核算对于签订工程项目责任目标书的项目经理部，应根据责任状规定的考核期，进行节点期成本核算，以备接受上级管理部门的节点考核。所以选择节点期责任目标考核，是因为按照形象部位规定的节点期，有着便于将节点期前后的成本划分的有利条件。竣工成本核算是项目成本核算的总结，也是进行项目责任目标考核与奖罚兑现的依据。竣工成本考核必须在竣工结算得到业主正式批准确认后进行。竣工成本考核必须经过项目成本专业审计并做出审计结论后，方能最终被确认。

结语

经济市场中竞争愈发激烈，企业想要发挥竞争优势争得生存之地，就必须对传统的财务管理理念、体系以及方式进行更新改进，全方面、多角度把控和管理房地产企业。因此，房地产企业的管理层要形成全面的意识，根据实际状况建立健全系统的制度体系。除此以外，还要应用科学合理的管理手段，这样才能够将成本管理更加合理有效的应用到企业工作内容中，提升房地产企业的核心竞争力，推动房地产企业进一步发展。与此同时，企业要增强对财务成本管理工作的重视程度，只有企业内部具有完善且系统健全的财务管理制度体系，才能够给企业带来更大的价值，创造更多的经济收益。

参考文献

[1]梅文杰.房地产企业开发成本核算探究[J].中国集体经济,2021(30):79-80.

[2]陆明芳.房地产开发成本核算方法及成本控制对策分析[J].现代经济信息,2019(13):234.

[3]张春阳.房地产开发成本核算方法及成本控制对策[J].财会学习,2019(08):107+109.