合作地产项目中对“暴雷”股东方的股权收购

合作地产项目中对“暴雷”股东方的股权收购

曹克良

山东碧桂园房地产开发有限公司 山东省济南市 250000

摘要：由于往年部分房企盲目加杠杆扩张，外加近两年的国家调控、疫情、人口增量减少等原因，房地产市场持续下行，众多中大型房企“暴雷”（经营恶化，失去偿债能力）。合作地产项目中合作方股东暴雷，导致合作项目更加艰难。笔者以山东某项目公司为例，采用并购暴雷股东股权的方式，实现暴雷股东退出项目公司，项目正常运转。

项目介绍：山东某房地产项目公司，在售状态，股东为：A房企（大房企，未暴雷，主操盘方）、B房企（大房企，已暴雷，操盘工程、设计条线）、C房企（地方房企，已暴雷，财务投资）。项目公司运营需要股东的资金投入，重大事项需要股东的集体决策，B、C房企的暴雷，导致工地停工、销售停滞，项目公司经营陷入困难。讨论采用A房企并购项目，B、C房企退出项目的方式，来解决目前的困局。

一、A房并购项目公司利弊分析

弊端：1、当前工程、设计条线由B房企操盘，且项目临近交楼，A房企接盘上述条线存在信息不对称、变更供应商、跨系统对接等现实困难；2、小股东C房企要求溢价较高，退股出现对价不公允现象。

利好：1、合作方退出后，A房企拥有完全自主定价权，有助于项目快速去化；2、富余资金约2亿元可由A房企资金池归集，能够为A集团贡献大量现金流；3、最大程度上解决出现的停工等问题。

综上，从项目运营交付及封闭资金盘活利用的角度出发，A公司拟全部收购B、C房企持有的股权。出于规避土地增值税、所得税等税筹减免，操作手续简洁速度快以及其他商业考虑，本次采取股权收购的方式。

二、签署框架协议；

　 三方确定收购意向之后，成立股权收购进度小组，由三方股东的投资、法务、财务、项目部、工程、营销等条线人员组成，公布并购小组成员联系方式并拉群，及时交圈和对接事宜，拟定股权转让框架协议及制定退出时间表。牵头部门投资部：①拟定退出计划，组织资料收集及评估②召开启动会，协助经营指标测算③各方诉求及争议事项梳理确认，合作协议履约情况复核④拟定退出计划。

三、尽职调查及谈判

尽职调查的范围及深度应满足收购方据以判断目标公司股权及目标项目有无瑕疵、继续收购有无法律上的风险之需要，这意味着尽职调查应对目标公司的概况及历史沿革、股东及各自持股比例、公司治理结构及有关情况、主要资产及重大债权债务情况、公司涉及的诉讼、仲裁或行政处罚情况等进行详细调查，并对尽职调查中发现的可能影响股权收购、影响目标项目的资金、开发、建设或销售等的问题进行分析和论证、提示风险。

部门分工及注意事项：1、投资部：①组织各项汇报会议、谈判会议②收集各方股东诉求，汇总梳理各条线争议事项。2、营销：①测算未售货值，货值不高估②梳理待付款、待结算费用③梳理合同、协议、宣传物料等承诺客户输出事项④关注合作方退出后品牌使用问题。3、成本：①周期动态成本数据确认②尽调施工方、供应商情况，规避履约风险③梳理工程类合同台账，待付款、待结算数据④明确是否预留因交楼、施工单位索赔等产生的无效成本，是否存在成本超支风险。4、法务：①根据退出方案拟定相关协议②应收应付诉讼清单，包括对预计收回、支付的预判③梳理合作方涉及的诉讼等法律事项；确认合作方股权状态，是否存在质押、冻结等异常情况④梳理合作过程中经营决策等重大事项是否符合合作协议约定或法律规定，规避诉讼风险。5、项目部：①梳理项目所有承责事项清单②整理历次会议纪要、函件、协议等内容及履约情况③对项目资产进行盘点，三方确认。6、财务：①测算项目利润数据：测算时需要考虑包括股东借款利息、融资利息、税费（滞纳金）、无票成本、担保、股东咨询费等事项②完善退出税务风险，梳理项目税务相关未了结事项③应收账款坏账计提，需充分预留④检查按揭担保资料⑤关注注册资本，各股东是认缴还是实缴⑥核对及清理账面数据。7、工程：确认工程质量（是否与图纸一致，存在的工程隐患），避免合作方纠纷。

四、签订正式协议

在尽职调查中如未发现重大风险或不实，双方将签署正式的项目股权收购协议。正式协议对于交易价款、时间、流程、双方权利义务、违约条款、风险承担等均须有清晰体现。正式协议签订后，交易成立，可以执行过户和交割等工作。对于收购方而言，为降低风险，可以在正式协议中设置如下风险防范条款：①适当增加担保措施②适当延长股权价款支付期限③ 约定违约金条款等。

五、资金支付、工商变更 

完成标的股权过户和目标公司资产、证照、材料、现场移交的一系列行为，交割完成后基本上就完成了风险的转移。B公司的相应的工程、设计条线做好工作移交，对于B公司履职期间可能产生风险的事项，落实纸面，明确责任，防后期纠纷。

部门工作分工，1、投资：①把控工商变更节奏、组织项目实施变更工作②统筹支付节奏。2、项目部：①章、证、照、信息权限的移交②工商变更跟进，注意股权质押和解押。3、财务：①税务变更、账户印鉴变更②原合作协议约定事项闭合③确定对价支付路径，判断是否存在税务风险④财务账簿资料、支票等核点移交。 

六、特殊事项的处理

1、财务工作要点：心中有数、有理有据、业务闭环。财务工作定位：复盘、审计、把控。事项注意：退出阶段应各付各税，避免合作方怠于完税；品牌管理费和担保费是否额外收取，需要三方协商；如品牌不退出考虑是否需要预留资金来维持品牌声誉。

2、关于退出路径：该项目周期测算有利润，B、C公司如溢价转让股权，需缴纳企业所得税，由于B、C资金紧张，税收筹划需求迫切，解决方法：B、C房企平价转让出大部分股权，保留小部分工商登记的股权，并将股权质押给A房企，放弃在董事会和股东会的表决权。B、C房企周期测算利润，以股东借款的形式出借给B、C房企，待项目确收清算后，用分红冲抵股东借款，以实现避税。

3、项目实操中，由于B为全国性大房企，C为地方性房企，两者的管理方式、利益诉求、退出迫切程度有差异，对协议条款、利润额、支付方式等有不同的要求，三位股东无法达成一致协议，陷入僵局。项目采取分批次退出的解决方案，先同暴雷较早，着急退出的B公司谈判并签订协议，B退出后，再单独与C房企谈判退出，这样谈判难度明显下降。

七、并购风险

1.股权本身的风险：①注资不到位的股权②质押的股权③涉诉的股权④代持的股权⑤抵债的股权。2.潜在债务的风险：作为目标企业的股东要承接并购前目标企业存在的各种法律风险，如负债、法律纠纷等，如：①已有而未决债务②未披露债务③ 项目标的物是否存在优先债权人。3.土地及在建工程本身风险：①与土地相关的权属证明②土地及在建工程抵押情况③施工中途变更操盘方，影响工程进度④合作方条线工作未尽职责风险。

　 综上：鉴于合作地产项目公司中，其股东暴雷影响项目进展，笔者鼓励有能力的股东，通过股权收购的方式，独立持有项目公司，既能够保运营、保交楼，暴雷股东也能拿钱离场，收购方也可以获取一定的现金流收益和超额利润。根据具体情况，可以制定不同的方案，维护各方权益，，多方共赢，实现房地产市场的平稳运行。

参考文献：

1、房地产的股权并购模式，《智善法律新媒体》，宋心洁，2016-10

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《瑕疵房地产项目并购尽调策略研究》，作者：李建华 蒋蓉蓉

4、《房地产项目收并购常见模式介绍》，作者：朱一诺

5、《浅议房地产并购重组中的税务筹划考量》，作者：段桃 曹琳琳 杨颖洁