对我国城镇老旧小区改造的探索与思考

对我国城镇老旧小区改造的探索与思考

曾建 

中煤科工重庆设计研究院（集团）有限公司 重庆市 400020

摘要：近年来，国家高度重视老旧小区的改造情况，这是推动城市快速发展的关键工作之一，老旧小区改造的原因主要有两点，一是促进广大居民的节能减排过程，有效处理各地国民不均衡不充分的现实问题，二是给稳定的投资及就业提供更强大的推动力。城镇中的老旧小区数量很多，对其开展改造已经成为城市建设的主要问题，在改造项目的策划中，还需要进一步探索工作机制，提升改造工作的合理性和有效性。分析了城镇老旧小区改造优势、老旧小区改造现状及对策工作重点。

关键词：城镇老旧小区；改造

引言

城镇老旧小区的各项基础设施随着使用时间的增长和自然的老化，一些问题逐渐浮现。2020年7月国务院办公厅出台《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》指出：“城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。”因此，老旧小区的改造工作刻不容缓，并且是重中之重。老旧小区的改造包括对其基础设施的改造，以及对小区内大环境的改造。其中，对小区地基和管道的处理，必须考虑老旧小区建筑构造的安全。针对城镇老旧小区存在的问题，本文提出创新改造对策，以期对改善社区生活环境，提高小区居民生活幸福感有所帮助。

1城镇老旧小区的改造优势

1.1拉动内需

目前，中国正处于疫情防控时期，疫情导致很多实体产业停工停产，对中国经济发展产生了很大影响。因此，在落实疫情防控工作的同时，努力实现国内经济的复苏与发展，是当前社会发展中面临的重要课题。改造城镇老旧小区，不仅可以有效排查老旧小区在疫情期间存在的健康安全隐患，保障居民的人身安全，同时还能借助工程项目的实施，创造更多的就业岗位，从而提升行业就业率，拉动经济发展。此外，现阶段中国更偏重于适当改造城市老旧小区，而不是拆迁重建，因此一些老旧小区也可以保留自身的特色，从而增加住户的归属感和认同感。同时，改造旧小区时必然需要大量的施工材料与机械设备，而在采购过程中，可以有效拉动内需，加速建材市场的资金流入，这对于一些中小企业来说，意味着给了他们一个重振旗鼓的机会。

1.2降低安全风险

中国城镇中的老旧小区大多是在几十年之前建成的，随着时间的推移，很多建筑材料在实际使用中都被不同程度损坏，房屋保温性和稳定性显著降低。同时，很多老旧小区在管道设计方面也存在很多问题，当时的管道线路与规划方案已无法满足现代社会的发展需要，不仅造成了大量资源及能源的浪费，也为居民的日常生活带来了很多不便。管道设计不合理很容易引发安全事故，导致居民承受的安全风险越来越大。因此，为了提升老年人的生活质量，维护老年人的身体健康，必须对城镇老旧小区进一步实施改造工作。

2城镇老旧小区改造现状

2.1公共配套严重缺失

原有的沿街商业门面长期没有实现管理的统一化，环境卫生条件很差，已经无法满足现代居民生活的基本需求；给排水设施不够完备造成多雨季节小区场地排水能力显著不足，道路积水问题经常发生。环卫设施不够完善，公厕数量明显不够，且卫生条件也十分恶劣。照明设施局部构造出现老化、破损，无法为居民夜间出行创造便利条件。还有调研中探查到大多数老旧小区内没有设置文体以及养老设施，无法满足现代社会、经济发展在公共服务设施类型、规模等方面提出的需求。

2.2规划部署存在一定困难

城镇中大部分老旧小区都是在20世纪末建造的，有些老旧小区的功能还比较完善，而有些老旧小区虽然建造时间相对较晚，但由于设计方面的缺陷，使得这些小区在建设质量及基础设施配备方面都存在很多不足，给居民的日常生活带来了很大影响。此外，一些历史街区的改造工作以修复为主，因此在施工过程中，不仅要努力提升施工人员的专业技术与水平，还要对小区的历史文化背景进行深入了解，无形中加大了小区改造的工作难度，使能源改造和维修工作的总体规划更加困难。

3城镇老旧小区改造优化

3.1因地制宜，有针对性地进行改造

不同的老旧小区由于建成时间、建设需要、建造目的、适用人群等各项差异，经过不同时间不同程度的使用，各项设施的磨损程度会不同，随着社会的发展，不同人群的需求也发生变化，不同老旧小区的改造需求不同，同一小区内居民的诉求也不能做到统一，例如高层居民安装电梯的欲望更强，低层住户则不愿意在实用性并不大的电梯上有所花费。综上所述，不同老旧小区之间以及同一老旧小区之内的改造都应该有不同的改造方案，最大限度上满足居民的需要，使改造的价值最大化。

3.2建立健全工作指南实施机制

首先，创建工作指南实施机制。全面调查老旧小区情况，科学调配各项社会资源，彰显“留改拆建控”并举的理念。基于置换土地功能及产业提升去编制改造计划，重视空间资源的优化，加大区域内历史文化的保护力度，有针对性地借鉴优秀经验，尽早建立片区联动改造模式。小区改造时，要格外关注城市的更新规律，全面保护具有历史文化特色的街区，在高效率完成改造任务的同时，丰富城市功能，完善社会形象。改造工作要有一定的规划和总责进行科学指导，可以建立和改造项目相关的整体及分区规划，建立相配套的工作指南，梳理各部门的工作职责及关系，使他们能协同合作。工作指南内明确各项改造工作的依据与规范，确保相关工作内容推进时有章可循、有据可依。精简部分工作的审批流程与手续，结合改造项目的特点合理设定改造时间及进度。在工作指南内可以引领、促进片区联动改造进程，在一些距离相对较近的小区共同搭建公共空间或配套设施，提升以上资源的共享效率。

3.3建立合适的筹资渠道

老旧小区改造需要大笔资金，为了确保改造工作的顺利进行，应该针对老旧小区建立更为有效的筹资渠道，创新融资机制，确保小区改造的顺利进行。可以对老旧小区改造资金采取谁受益、谁出资的改造原则，并提供一定的财政补助扶持，根据实际情况进行定价改造和合理进行分摊等原则，解决过去长期存在的融资问题。在保证融资可持续的同时，也要有效防范融资风险，避免由于改造导致过高的地方债务，可以通过探索债券，加强金融方面的支持，有效解决改造过程中的需求平衡问题。

3.4做好老旧小区改造宣传工作

老旧小区改造不仅是一项工程建设，更是一项基层组织动员工作，需要发动群众共谋、共建、共管、共评、共享。因此，要做好老旧小区宣传工作，客观传递老旧小区改造主要政策、创新做法、典型经验及工作成效等，进一步增强了市民对老旧小区改造工作的了解，确保改造结果得民心。

结束语

针对老旧小区的改造工作，不能仅仅将其视为房地产开发项目，而是应该综合分析小区居民需求、城镇经济发展需要、改造投入能力等方面因素，制定合理的策划，保证老旧小区的改造效果和综合收益。针对目前策划工作的问题，还需要继续探索改造项目的策划机制，做好对改造项目的调查工作，加强对小区的综合评估，采用科学的方法开展老旧小区的改造工作，满足小区居民的生活需求，并制定有效的运营方案，发挥策划在老旧小区改造工作中的作用。

参考文献

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［2］杨静漪，冯毅超，夏冰洁，等.城镇老旧小区改造的难点和对策分析：以杭州市老旧小区综合改造提升工作为例［J］.住宅产业，2021（7）：19-20.

［3］姜玲.共建共治加快城镇老旧小区改造，着力推进以人为核心的城镇化［J］.北京航空航天大学学报（社会科学版），2021（2）：8-10.