房地产开发企业土地增值税清算相关问题探究

   房地产开发企业土地增值税清算相关问题探究

    ,牛永强

  焦作国龙置业有限责任公司   邮编454000

摘要：房地产是当前经济发展的主要支柱产业，它的发展对启动消费、增大内需、提高相关产业发展以及加强经济增长有着关键的作用。土地增值税清算，指的是房地产开发企业项目已经满足了土地增值税清算条件之后，根据相关的法律规定，计算需要缴纳的土地增值税税额，并填写相关的申报表，向税务部门上交相关的材料，办理土地增值税清算的手续。在当前房地产行业进一步的调控后，税务局发布了众多的相关土地增值税清算的文件，作为房地产开发企业的财务人员，需要加强自身的工作学习，能够更好地完成土地增值税的清算工作。

关键词房地产;开发;土地增值税;清算;问题分析

引言

国家发布的有关房地产开发土地增值税清算的管理文件，对房地产开发土地增值税清算工作指出了相关的管理方法和相关的建议。促进了房地产开发企业对土地增值税清算工作的发展。但是，在当前的情况下，有一大部分的房地产开发企业在进行清算工作的时候会出现很多的问题，这些问题主要包括了计算的方式、房地产项目以及清算收入等等问题。对此，为了能够更好的做好房地产企业土地增值税清算的工作，那么就需要在面对这些问题的时候，做出相关有效的解决办法，这样一来，就可以更好的加强房地产开发企业土地增值税清算工作的发展和落实。

1 土地增值税清算纳税筹划的必要性

　　1.1土地增值税清算工作税务机关非常重视，需要企业积极应对。伴随着土地增值税清算工作的不断完善和深化，在国家对房地产市场调控政策的影响下，税务机关的重视程度、征管力度持续增强，形成了土地增值税清算的新局面，不但全面清算了达到清算条件的房地产项目，并且重点突出了土地增值税清算的监管职能。尽管国家税收政策日趋严格，但是由于一些房地产开发企业对土地增值税的认识存在误差，导致土地增值税清算问题频出，因此有必要进行土地增值税清算纳税筹划。

　　1.2土地增值税清算业务有一定的特殊性和复杂性。与企业正常的会计业务有很多不同之处，例如拆迁补偿款、土地对外抵押担保、代建房、代扣水电费等的处理，在税法中有特别的规定，对这些规定的正确理解直接影响后期房地产项目土地增值税清算的结果。并且，土地增值税清算业务贯穿于整个房地产项目的始终，如果财务人员前期不了解清算业务，不对他们进行必要的培训，后期清算工作会非常被动。而土地增值税清算工作做不好会带来严重的影响，轻则降低企业利润，使企业蒙受损失;重则可能破坏企业形象、使企业列入失信名单，进而影响企业正常经营和可持续发展。土地增值税清算业务对房地产企业和税务机关来说，都是一项处于探索过程中的业务，企业需要在实际操作中不断进行完善，以保证纳税工作的合理、合法，避免出现税收风险。

2 房地产土地增值税清算所存在的问题

　　2.1计算方式存在的问题

　　在进行房地产土地增值税清算工作的时候，首先，土地增值税实行超率累进税率的方法，可以使用这个方法对土地增值税进行核算。但是，清算工作的内容相对来说太过于复杂，所以这样就会导致准确性会下降。另外，由于房地产项目的开发时间比较长，投资的金额也需要经过一段时间之后才可以在使用到房地产项目当中，所以，在清算房地产的项目过程中，会出现很多的问题。

　　2.2房地产项目比较特殊

　　在现在的这几年当中，有一部分的人们为了能够得到更多的收益，在得到房地产项目之后，便成立房地产企业，随后，在项目完成之后，便会将企业进行注销。在这种情况下，就会加大清算工作的难度，需要使用很多的时间去进行检查，最后，在清算完成之后，需要企业补缴税费的时候，却发现这个企业已经注销了，同时，由于项目的施工需要很长的时间，所以就会让企业的税费很难有效的进行追回。

　　2.3鉴定报告不规范

　　在当前的情况下，相应的法律对土地增值税清算的鉴定报告形式进行了规范。但是，虽然鉴定报告有着相关的规范，但是有一大部分的中介机构对土地增值税的了解程度并不高，并且没有进行过相关的学习，这样就会出现中介机构出具的鉴定报告不能够更好的达到标准，因此，这就会出现反复修改的情况发生。这种方式不但会增加给税务部门的工作难度，还会让税务部门没有办法更好的进行开展相关的税务清算工作，极大地降低了税务清算工作的工作效率以及工作的质量水平。

3 房地产企业土地增值税清算问题的解决措施

    3.1事先筹划

　　土地增值税清算工作是系统性的，关系到整个项目的实施，各个环节都会对最终的土地增值税清算工作产生影响。基于此，房地产企业应该根据可能存在的问题，清算管理人员要提前做好各项准备工作，充分地掌握相应的政策与要求，积极地安排好自己的各项工作，从而可以有序地开展土地增值税的清算工作，可以更好地保证自己的经济效益，避免存在多缴税的情况，但是也不能存在偷税漏税的违法行为。

　　3.2加大土地使用权的管理力度

　　为了避免出现上述土地使用权清算中的问题，房地产企业内部就需要建立完善的管理制度，加大对土地使用权的管理力度，严格按照国家下发的政策和相关制度，结合市场发展的规律以及企业实际发展情况，规范获得土地使用权的行为。另外，政府有关部门也要加大对这种行为的检查和管理力度，一旦发现这种行为的出现，必须进行严格的处罚，从而起到警示作用，端正房地产行业的行为操作。

　　3.3加强成本管理

　　对于房地产企业来说，需要制定完善的财务制度，规范财务人员的行为，提高核算的准确性，同时建立完善的财务审核制度，采用成本归集的方式，加强成本管理。另外，对于建筑安装工程中各种成本票据的发票和合同等内容，严格按照法律规定的要求进行管理，为后期土地增值税清算工作的顺利开展奠定了良好的基础。 　　

3.4加强房地产开发费用扣除的管理

　　房地产企业在发展过程中需要投入大量的资金，对于房地产开发资金贷款产生的利息问题，税务人员在进行分摊工作时，应该根据实际工程项目的开展情况，向银行索要相关证明，从而扣除转让项目的分摊费用，减少土地增值税清算中的资金数目。

　　3.5根据市场变化，做好开发产品定位

　　房地产企业内部的财务人员水平不一，影响开发产品价格的制定是否符合标准，因此就可以招聘具备专业技能的财务人员进行产品价格定位，根据市场实际变化情况，以及实际建房产生的成本问题，在了解各种税收政策的基础上，制定合理的价格，最大程度的减少税费的缴纳，节约成本的投入，提高房地产企业的利益。

　　3.6完善信息交换制度

　　从房地产企业发展角度分析，需要及时了解国家相关政策和制度，因此房地产企业需要加强和当地税务局的沟通和交流，方便及时了解国家下发的新政策，并做出相应调整。同时企业还要加强和内部财务人员的沟通，建立完善的信息交换制度，方便进行信息交流，还能帮助税务人员及时了解纳税人的相关信息，在业务开展过程中，能够考虑企业未来的发展，减少企业存在的潜在风险。

4 结语

　　在当前的阶段当中，税务有关部门已经建立健全了房地产开发土地增值税的管理办法，具有针对性的把房地产开发企业土地增值税清算工作中所存在的问题进行有效的管理，并采取了提升清算工作的准确性、有效的进行核算项目的完成面积、提高工作人员的工作质量等方法，来有效的提高清算工作的管理，加强土地增值税清算工作的顺利开展。

参考文献：

　　[1]汤健“营改增”后房地产企业土地增值税清算税收筹划研究[J].现代经济信息， 2017（12）：175-176.

　　[2]高秀丽.关于房地产企业土地增 值税清算的几点思考[J].财经界（学术版），2018（06）：353-354.