初探城镇老旧小区改造难点与治理策略方法

初探城镇老旧小区改造难点与治理策略方法

白梦雪 ,李莉

河南牧业经济学院  450000

关键词：老旧社区改造 时代更迭 难点与应对

摘要

随着经济的高速发展，国内城市新和老旧社区的更替变化是我国每个现代城市发展建设中的必须同时经历的发展过程。城市化社会进程中的社会逐渐发展深化过程及城市化由城市化自身的发展过程所可能带来社会的其它许多生活改变问题和城市经济发展的问题会使我们社会生活的某些基础设施日显的陈旧落伍。老旧社区面临着基础设施落后，墙体老化，功能减退等诸多问题! 如何改造老旧社区，使得老旧小社能更好融入快速发展的城市中，打造宜居生态城市就显得尤为重要。

一，老旧社区现状

随着时代的进步，现在的社区越来越趋向于便利和现代，绿化小品不断，个性化公共照明也成为各个小区特色。相对而言，老旧小区现在的形式却不大乐观。建筑老旧，地下排水功能弱，安全隐患突出，小区绿化不足，社区管理混乱，道路交通与停车的矛盾日益严重等突出问题，制约着人民美好生活的需要。2020年7月国务院办公厅出台《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》指出：“城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。”促进经济高质量发展具有十分重要的意义[[1]]。而城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程。小区治理水平直接关系到人民群众的生活幸福感和归宿感。对推动形成健康和谐文明的良好人际关系,维护全社会安定团结,满足全体人民群众更加美好生活和需要、推进现代化城市经济社会的可持续发展、推动惠民生扩内需,促进地方经济高质量健康发展均具有其十分广泛重要深刻的意义[[2]]。所以老旧社区改造迫在眉睫。

二，老旧小区改造具备的难题

1改造缺乏经费保障

老旧小区修建年份不短，基本不涉及大拆大建。但也不能达到国家进行大拆大建的地步。也就没有国家的相应补偿，而老旧小区基础设备社区环境又出现严重问题，这就造成了大面积老旧小区面临没有国家大量资金补助的整改。有些外在墙面就存在严重问题，更不要说小区路面，地漏安全设施等问题更是严重困扰老旧社区居民。2020年4月,中央政治局常委会议强调,要更加积极有效扩大政府有效社会投资,实施城乡老三旧居小区改造。但面对目前全国各地2000年和以前陆续建成入住的新建老旧商住小区就多达17万,占地面积更是40亿平。如此大的数量需要强大的经费保障，虽然目前各地都在紧急筹集，但居民和社会不愿意投入资金的问题依然是最大的问题。现在改造费用基本由政府称承担，但过度依赖财政资金是肯定支撑不了多久。

2，群众工作协调不易，群众类别多，意见不统一

由于我国国民人口数量大，城市房源紧缺，房价又是稳步不降，所以大部分人会从年轻打拼到赞钱买房，等到老都会一直在那里定居，所以业主家庭成员往往类别多，多方诉求不统一。老年人想要增设绿植和公园，年轻人有停车位需求；有车和没有车家庭意见也很难统一.导致协调工作难度大。一旦单位同业主,改造参与主体单位等多方力量协调工作不当,通常还会再次造成项目工期进度停滞或面临再次停工改造. 根据各地改造实践，加装电梯、上下水管道及停车场是老旧小区改造中最难协调的环节。以长沙市岳麓区八方小区为例，由于小区内停车难、停车乱问题突出，政府出资将一块绿植改造成停车库，但因部分居民反对而不了了之。

3，专业人才不完善，改造进度缓慢

老旧的住宅社区由于是在建设与城市化进程的快速发展中初期,城市规模也都相对还算的较小,城市建筑设计理念还是很的不是很的完善,建筑规划都不是都的很好的具有了建筑技术性,所以一般住宅建筑层数也最多都约为在6层左右,就需要专业人才在不进行大该的情况下进行改造规划。还要满足小区住户们的基本需求。老旧小区改造是一项综合，细致，复杂的系统工程。像绿植安防，排水系统的改造，安防的调整及其他基础设施的改造修建都需要大量的建筑人才。老旧社区改造大而多，且改造时间长，这就会拖慢改造进度。

4老旧小区缺乏长期维护和运营管理系统

老旧小区大多是由以前的单位大院，经济适用房，农民还建房等政府主导建设的社区转化而来的，这点和拥有维修基金的商品房小区不同，所以有的老旧小区在建立初期就缺乏常规的维护和运营管理系统。因此导致社区的基础设施老化，垃圾箱，车辆乱停乱放、车辆被随意的乱开偏违停或任意乱放、建筑本身的施工安全与质量隐患更加突出等诸多治安问题的存在日积月累,逐渐爆发。再加上近几年由于在整个经济社会快速的整体转型发展提升的期间,许多些旧老建设单位纷纷的相继倒闭,很多旧的社区建筑已渐渐失去了其原主管且没有进行后期补上，最终沦落为无物业管理、无主管部门、无人防物防的“三无小区”,使得这些老旧社区的维护过程雪上加霜。

5老旧小区缺乏主动自主参与社区治理意识

城市现代化快速的生活节奏使居民普遍生活三点一线，且小区多为单元房，封闭化程度高，楼上楼下不常见面，导致邻里关系日益疏远，对小区的归属感低，小区日常活动也几乎没有人参与，只是习惯性的服从行政命令。认为政府能够包揽一切。居民参与小区内部治理的积极性也未被调动起来。居民参与会给社区建设以动力，但居民参与社区活动不和宪法一样，具有义务和权利规定，所以居民对于社区一份子这一身份认识不充分，意识淡薄。

三，促进老旧小区治理的策略

1各路筹集资金，确保社区基础设施完善

造成资金短缺的问题，根本原因是资金需求大。具有量大面广特征的老旧社区建设，仅靠政府是不行的。所以利用市场化方式吸引社会的资金已投入，同等对待各类投资主体就显得很有必要。一是许多老旧小区都位于城市的良好地段，这就相当于有一定的资本来吸引企业的投资。将社区闲置空间升华，增加停车位，或是改造后的电梯内广告费的收入，都可以作为吸引企业的点。二是鼓励小区居民要有社区一员的责任感，自觉承担一定资金，以此来提高小区居民出资。三是通过互联网的传播，将小区的既有资源展现出去，吸引社会资金，形成“政府扶持带动，企业融资共建，居民参与受益”的双赢模式。

2老旧社区改造过程中，要听居民的心里话

老旧社区居民是社区改造的受用者，所以他们对于社区改造什么，改造成什么样最有发言权。而这也正是改造的第二大难题，改造的需求不一样。又不能面面俱到。这就需要我们足够了解他们，在策划改造前，要多次进行抽查访问居民意见和建议，总结分析，得出结果，做出整改后，再进行发布，询问居民意见。这样既提升了居民社区归属感，又听到了居民心里话。

3 建立人才库，努力完善技术质量标准体系

为了避免改造不是只起到短期作用、就很需要专业技术人员的参与。改造比新建更难，稍有不慎，就会造成改了不如不改的现象，而所以建立高素质人才库才是保障。拥有技术的同时，还要有相应的建筑标准，才能够保证质量，且提升整体改造速度。通过改造经验，多方实践，参考现代规划设计建设技术标准，得出老旧社区建筑技术规划标准创新老旧小区改造技术质量标准，真正做到“对症下药”。以高标准对老旧社区进行规划设计、让改造后的社区跟上时代。同时助力建筑行业的发展。

4通过吸引物业来管理老旧社区

对于现在的物业来说，老旧社区是块被抛弃的骨头，但只要骨头再次散发香味，就会是一顿大餐。所以通过改变自身吸引物业服务机构来接管，就会更加便利。政府方面，政府方面,通过实行税收等优惠、政策补贴、招投标方式倾斜业主等的一系列利好措施,来积极刺激、吸引更为专业成熟的现代物业运营服务资质企业进驻接管改造老旧物业小区,从而来实施统一规范严格的新型物业管理。社区方面,将把部分业务,如辖区治安、清洁、绿化、四害及消杀等社区基础性和物业管理基础性内容等通过采用公开的招投标形式的合作方式,分别全部承包了出去,并定期由委派专人来对其项目进行物业质量安全监管。以此机制来逐步调动社会专业小区物业社会化服务的机构等的管理力量,推行最适合社区老旧居民小区实际的现代物业管理的模式[[3]]。

5消除安全隐患需重视

老旧社区处于外表看似坚强，实际内里虚弱，由于长时间的缺乏监管和维护，社区许多地方被空置，逐渐堆满垃圾和杂草，时间一久，会成为鼠，蛇的聚集地。有的小区护栏早已失去原有的作用，盗窃一旦发生，对于居民来说，将是不小的损失，而在现代，人民对于电力，网线的要求增多，而社区原本设定并不具有放置电线的地方，只能让它一年接一年的裸露在外，这将是很大的安全隐患。所以对长时间缺乏修葺的墙体美化的同时也要对其进行加固处理，对于已经无法修葺的墙体拆除重建。,改造时要注意地面平整，使用防滑地面，增设无障碍设施。通过合理规划车位、拓宽道路等方式人车分离，保证行人安全。老旧社区的改造中的社区灯，需要起到多且明亮的效果，保证灯光有足够的照度，为居民夜间活动提供便利。

结语

在经济快速发展的今天，城镇化进程不断推进，解决老旧小区的现状，提升社区人民幸福度的问题值得我们关注。改善生态环境，建设生态城市成为必然选择。而改善、维持社区秩序，保障居民基本的居住条件，可以协调社区内各方面的关系，化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境。为了形成和谐的人际关系，维护社会安定团结及城市的可持续发展，要共同打造一个富有特色，舒适宜居的美丽社区。

参考文献

[[1]]张晓峰, 杨再林. 城镇老旧小区治理问题及对策分析[J]. 经济研究导刊, 2021(13):3.

[[2]]刘李峰. 《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》解读[J]. 城乡建设, 2020(15):4.

[[3]]崔玉影. 商业物业改造项目施工期间物业管理服务方案[J]. 门窗, 2020.

第一作者：白梦雪，女，1999年4月24日，河南省驻马店市，就读河南牧业经济学院

，环境设计专业

第二作者;李莉，女，1983年11月生，汉族，河南省郑州市人，室内设计专业，同济大学硕士，现就职河南牧业经济学院，讲师，主要研究方向室内设计。