住宅小区老旧电梯更新改造方案的确定与施工难点

住宅小区老旧电梯更新改造方案的确定与施工难点

杨金雁

海西州保障性住房管理服务中心 青海省海西州  817099

摘要：目前住宅小区老旧电梯更新改造与既有住宅电梯项目的推进应互相学习借鉴，遵循“政府引导、业主主导、社区助力、利益均衡”的运营模式，二者共同进步。政府逐步完善补贴政策，电梯厂家、代理商提高业务专业度，业主有计划、有目的设立电梯资金。其中电梯进行全面置换 ( 安装 ) 是指采用组装、 固定、调试等一系列作业方法，将电梯部件组合为具 有使用价值的电梯整机的活动，也包括移装。所以，政府、社会、业主三方合力最终切实解决人民群众“上上下下”的难题，提升大家的幸福感、获得感、安全感。

关键词：住宅小区；老旧电梯；改造方案；施工难点

引言

住宅小区老旧电梯更新改造在未来几年仍将是一个民生问题，电梯的数量将会越来越多，其后续的安全管理需尽早谋划建立长效机制，确保居民稳定持续享受其成果。所以，本文通过对住宅小区老旧电梯更新改造施工难点计措施进行分析具有重要的意义，以期为住宅小区老旧电梯更新改造的安全管理提供参考借鉴。

1住宅小区老旧电梯更新改造方案的内容

1.1职责分工

为保障住宅小区老旧电梯更新改造工作的顺利推进,确保各相关单位根据工作职责做好服务保障,发挥应有作用,形成工作合力,将政府有关部门的工作职责进行明确,各区政府组织负责辖区范围内住宅小区老旧电梯更新改造工作的统筹安排,明确牵头部门,配置工作人员,健全工作机制,优化工作流程,组织辖区内相关部门提供“一站式”咨询服务和手续办理。

1.2实施改造的主体

同意住宅小区老旧电梯更新改造的全部业主作为老旧小区加装电梯的项目申请人,书面授权委托的业主代表、已售公房原产权单位,物业服务企业等单位作为实施的主体,承担方案制定和组织协调工程报建、设备采购、工程实施及维护管理等相关工作,申请人和实施主体应当按委托约定各自承担相关法律法规规定的责任和义务。

1.3征求意见比例及表决规则

住宅小区老旧电梯更新改造要充分保障相关业主知情权和表达权,充分征求拟服务范围内全体业主的意见,并重点征求加装电梯后可能直接影响其他利益相关方的意见。加装电梯拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分的业主同意,住宅小区老旧电梯更新改造改变业主共有部分用途的,按照有关法律法规规定执行。业主之间对加装电梯事项要进行充分友好协商,理性表达意见及诉求,确实达不成一致意见的,可以按照有关法律法规的规定进行表决,征得业主同意并签订书面协议。

2住宅小区老旧电梯更新改造方案施工难点

2.1原电梯井道改造工作量大

因为原电梯井道是多年前的老旧井道，有些电梯厅门门洞需要改造；很多井道的圈梁、门头梁不符合现在的电梯安装检验要求，需要改造；底坑缓冲器混凝土墩、机房主机承重梁等土建部分也需要改造。与新梯项目安装不同的是，新梯土建部分由总包施工单位负责，工地现场有现成的专业班组、施工工具、施工材料，由总包单位统一安排，省时省力。而老旧电梯更新改造，一般业主只对接电梯公司一个施工单位，交钥匙总承包给电梯公司，传统的电梯公司只有电梯安装班组，没有土建班组，电梯公司要将土建施工外包给土建施工单位，造成土建成本增加，专业度不高，而且施工工序的衔接也很难把握。

2.2安全问题

老旧电梯更新改造项目中安全问题尤为突出，保障安全的任务也尤为艰巨。住宅小区中的老旧电梯，当前绝大部分处于使用状态，建筑物内人员流动性大，施工工具、电梯设备放置空间受限。为避免发生人员跌入井道的安全事故，电梯厅门门洞防护工作尤为重要。目前有两种防护方式：一种是原厅门拆梯的时候先不拆，安装新厅门的时候，拆一层装一层；一种是拆梯时原厅门一起拆除，厅门门洞做防护。第一种方式安全系数更高，但拆除成本高，安装工作量增加，影响总体工期。

3住宅小区老旧电梯更新改造施工的优化措施

3.1完善应急救援体系，提升应急处置水平

（1）加强住宅小区老旧电梯更新改造的安全管理。住宅小区老旧电梯更新改造的安全管理员应做好安全管理，需要具备一定的专业知识和责任心。作为安全管理员要认真保管电梯的相关应急救援设备，定期对加装电梯的外围进行检查，还要保障紧急报警装置能够24h有人接听，定时组织相关人员进行应急演练等。

（2）实时确保紧急报警装置的有效。电梯更新改造一般是加装在老旧小区，没有完善的消控设施和消控设备间，也没有完善的安保体系。而电梯的紧急报警装置要接至24h有人值班的场所，对于依靠热心业主进行管理的既有住宅加装电梯，无论是装在某一层门口或者某个业主家里都很难保证24h有人接听。一旦有人被困电梯或者发生紧急情况，如果联系不到紧急救援人员将无法对被困乘客进行紧急救援，有可能造成不可挽回的伤害和损失。因此，有些电梯采用远程监控结合视频监控可以实时报警，也有些电梯采用无线报警系统等方法来解决紧急报警问题，效果较好，确保了乘梯人员的安全。

（3）加强应急救援程序的演练。住宅小区老旧电梯更新改造因为原来住宅的相关规范等因素，很多没有畅通的安全救援通道可以直达每一层的电梯门口。虽然国家有相关的规定，可以用征得业主同意、在紧急情况下采用破拆等方式来实现救援，但是这种方式需要平时进行应急演练，获得每个业主的声明材料和业主钥匙的保管权等。

（4）加强相关资料的归档管理。住宅小区老旧电梯更新改造需要经过审批规划、勘察、消防管理、电梯制造与安装、检验、使用和日常维护等阶段，每一个阶段都有大量的资料和技术文件需要进行统一的归档管理。而且随着电梯使用年龄的增加，资料也逐年在增加。因此需要委托有一定专业知识和责任心的人员对这些资料进行妥善保管。

3.2拓宽资金渠道，强化经费保障

住房建设管理单位要深入研究和完善有关房屋维修资金的管理办法，对老旧住宅在电梯加装、维修、大修与改造，以及更新等方面的手续进行优化，有效提高维修资金的申请速度。可探讨在房屋维修资金中设立老旧电梯专项资金，破解老旧住宅在加装电梯维护管理方面的资金瓶颈。呼吁进一步修订和完善物业管理办法，明确规定电梯维护费用在物业管理费中的支付标准。制定物业管理公司对加装电梯运行进行单项管理的收费标准，并作为电梯专项运行资金接受业主的监管。对于没有专项维修资金的老旧住宅小区加装电梯，要引导加装电梯所在楼栋的业主通过申请国家补助、轿厢广告收入或者业主自筹等多渠道筹集资金并对其进行有效管理，合理用于电梯加装、运行、维护的资金支出。

结束语

近年来，部分城市陆续启动并推进对既有居民住宅加装电梯，住宅小区老旧电梯更新改造将进入快速增长期。但住宅小区老旧电梯更新改造有其特殊性，从目前已经投用的加装电梯的运行情况来看，在安全主体责任、安全管理人员的配备、应急救援能力的配置等方面仍存在不足，为加装电梯的安全使用、监管带来潜在的隐患和风险。所以，本文通过对住宅小区老旧电梯更新改造进行分析具有重要的意义。

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