房地产企业税务筹划

房地产企业税务筹划

武哲

河南科技大学，河南 洛阳 471923

摘要：税务筹划属于财务管理的重要内容，是指在税法规定的范围内，通过对企业的经营、投资、理财等活动的事先筹划与安排，尽可能获得大的税后可支配利益。

关键词：税务筹划；房地产开发企业；土地增值税；销售阶段

1 房地产企业与纳税筹划概述

1.1房地产企业

房地产包括指住宅和物业以及所产生的权利。房屋是有一定的不可移动性,在市场经济中也称做为不动产。包括了土地、建筑物和房地合一三个类型。

1.2纳税筹划

纳税计划是指在法规允许的范围内,通过对义务人的企业经营行为加以调节,减少负担的这种作为。纳税是一项行业的义务,而纳税筹划则是一项权利,更是国家提倡的一种行为。根据当前中国房地产业公司业务发展状况分析,投资性地产项目一般是以历史成本计算,所以,房地产业公司的税务筹划存在很大发展空间。

2 房地产企业税务筹划必要性分析

2.1合理规划经济活动

在生产建设过程,由于企业取得土地所有权的途径不同,通过对房地产所得税进行科学合理的税收规划,就一方面能够对企业各个经营阶段作出了正确的计算,在经营过程的时间跨度、前后顺序、所采用的途径等方面都有了科学合理的指导意义,根本目的就在于一方面利用科学合理的计算正确地降低了税收负担,从而帮助地产公司降低经营成本,而另一方面利用科学合理的税收规划,又能够提高了经营者的经济政策科学性,对经营业务的顺利开展提供了必要的指导意义。

2.2降低成本实现利润最大化

房地产公司在运营过程中一般存在着如下特点,第一,开发的商品往往涉及资金量巨大、且不可移动。其次,开发建设的周期较长、投资风险较高。最后,开发运营的行业也相对繁杂,但涵盖面更广。土地增值税一直是房地产公司成本中的重要部分,通过对土地增值税进行了科学合理的税收规划,一方面能够在限定的税务空间内减少税务成本,从而提高了房地产公司的整体经济收益,另一方面,又能够对公司各项经营活动做出全面分析,及时评估税收风险,提出了切实可行的税收风险管理措施,对房地产公司的长期发展有着很大的现实意义。

3 对房地产企业税务筹划的建议措施

3.1开发建设阶段的纳税筹划

项目的开发过程是房地产公司开展房产项目的第一个阶段,在这一阶段中,取得土地的方法和房地产公司的开发阶段价值的确定都是应当重视的课题。如果假设房地产公司是采用以原价购买的方法获得了政府部门的拍卖土地,那么政府部门就能够豁免房地产公司的土地增值税,并且,因为房地产的土地增值税属于累进四级税收。所以,房地产公司可以通过增加设计与建设投资来减少增值税的税率,例如可以提高园林绿化面积、提高体育设施、增加园林绿化面积等,进而达到地产公司减少税收的目的。

3.2 销售阶段的纳税筹划

项目营销阶段也是房地产公司开展税务筹划的重要环节,房地产公司的税务工作人员应该根据税收政策,对公司各种经营业务活动开展税务策划,一般包括以下这样的一些情形执行,第一,公司可能利用征税范围建设或者代建的方法开展税务策划。但是根据税务法规,如果房地产公司和其他企业联合建设住宅,完成以后依照约定的配比使用土地,那就不属于商品房的范围,所以,如果房地产公司也应该根据自己的要求和其他公司联合建设住宅,另外,如果房地产公司也可能利用代建业务给客户建设住宅,这些情况下也不属于商品房的范围,也应该免征土地增值税。然后,就应该确定对销售实行税收筹划。再次,根据国家税收优惠政策的要求,对房地产公司的房屋所得税实行四档超率累进税度,在实行纳税测算时,房地产公司也可采取分别核算或者联合核算,以确定具体的税率,进而选用最低税率的核算方式,以实现节税。

3.2.1制定销售价格

房产开发公司的键即为房产销售价格的确定。房产开发公司的销售价格需要通过匡算公司的成本费用和现金流量的评估后,提出一个使公司收益最高的价格。所以,在谋求收益最大化中,营销环节中所面临的税率问题应作为一项主要的出发点。产品销售价的确定、主营业务利润的转化和主营业务利润的分配这几个角度应对地产开发公司的土地所得税筹划加以研究。

1. 免税临界点

房地产开发的不含增值税业务销售额一般为X,房产业务增值税税负率一般为百分之五,城市建设维修的税收一般为百分之七,教育费附加税值为百分之三,一般教育费附加税值为百分之二,扣除的金额一般为A,全部抵扣的数额一般为:A+X×5%×(7%+3%+2%);增值率必须小于百分之二十,企业才可以享有免税优惠政策,亦即:如果[X-(A+0.6%X)]/(A+0.6%X)<20%,则企业所得X<1.2087A。X不得大于A的1.2087倍,则企业才能够获得免交土地增值税的优惠。

2. 超过免税临界点

中小企业要增加收益,常常会采用提升房产售价这一渠道,但随着房价的提高对应的税务也会随之增加。中小企业的收益却没有因为售价的增加而提升,所以提价反而得不偿失。从税务的角度考虑,地产公司确认楼盘销售量的时候应该遵循如下思维方法:楼盘的销售额等于扣除项目总额的1.2087倍,才能够获得免交土地增值税的优惠,实现这个阶段的最高收益;地产公司在营销环节中可参照该规划思路,根据市场需求来制定售价并对价格进行纳税筹划,从而尽可能减少公司本身的纳税水平。所以,房产开发公司在制定售价的同时,不但必须根据用户的需求量和热度,而且必须兼顾不同的因素,以谋求公司利润最大化。

3.2.2转移销售收入

由于中国目前的土地增值税实行超税率累进税度,因此按照从土地增值税中可获得的税费政策,只要普通住宅税率不足百分之二十即可免除土地增值税。所以地产开发公司就可以通过加强营销环节,并通过对收入的分割从而使各段的收入均达到市场最低增值率从而获得免除土地增值税的优惠。就这样,公司便可通过增加独立于法人地位的营销公司,地产企业根据市场筹划后的价格出售房产给营销公司,而销售公司再按照市场价格出售给第三方公司,就能够实现通过对一项销售业务的分割从而使地产公司所适用的土地增值税税率减少。

3.2.3销售收入分解

由于中国消费者消费水平的日益增加,也希望节约装饰房子的时间和精力,但同时考虑到房产开发公司的统一生产节约了大量运输、仓库和人员等中间环节的花费,因此更多的中国消费者更偏向于精装修房屋。在开展房屋营销活动之前,房产开发公司就可以投资或设立一个装潢分公司,专门负责为毛坯房进行精装修。那么在营销时候,就可把销售收入分解,一种合同形式是由房产企业按毛坯房的售价订立的房产营销合同,另一种是由装潢子公司和客户按精装修的单价订立的住宅装修装潢合同。房产开发公司收取的增值税只用根据售楼协议上的销售价格征税,就可减免部分的增值税,并且收取一定的税费和附加。但因装修企业的装修装潢工程并不属土地增值税的收缴范围内,这部分的收入也应该计征为土地增值税。两企业经过结合分析,销售收入的分解不但降低了土地增值税,而且减少了税费以及附加,从而降低了公司的税务成本。

3.3 合同管理阶段的纳税筹划

企业经营期也是房地产公司进行税务准备工作的最后一段时期,在这种时期内,房地产公司可以自行进行所有项目,并进行合理节税,也因此,如果房地产公司的商品房虽已竣工但尚不能完成改造,在配置好相应的房屋设施之后,便可将其作为二项事业加以统一管理,并成立了二份合同,分别为商品房出让合同与改造合同,以达到合理节税目的。

参考文献：

[1]胥思. 房地产企业土地增值税税务筹划[J]. 财会学习,2021(11):169-170.

[2]赵佳宁. 房地产开发企业销售环节的纳税筹划[J]. 财会学习,2020(19):131-132.