房地产项目设计管理要点与效益分析

房地产项目设计管理要点与效益分析

刘东

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摘    要：房地产业开发阶段,设计管理工作是整个房地产开发企业项目中的关键部分,决定了整个房地产工程的质量好坏,所以人们一定要全面关注整个房地产业开发阶段的设计管理。部分人士盲目的以为设计管理工作就等于设计图纸,正是因为这种误区与理解,从而严重干扰了房地产业整个项目的合理开发。设计部门作为地产开发公司中的基础部分,可以增强地产企业的核心竞争能力。所以本文根据地产工程的建设控制重点进行研究并给出具体的控制重点和管理措施,力求提高地产工程价值。

关键词：房地产；项目设计；管理要点；效益

引言

房地产业项目设计管理工作中,对房产建设项目的开发、实施及其后期运营都有重要影响。房产建设项目的发展将决定着未来住户的人居感受。所以在工程项目设计管理中,政府应当充分考虑建设项目开发价值和经济效益成果,以适应人们的现实需要。基于此,政府应当根据房地产开发建设项目的具体特点,提出科学合理的设计规划,从而改变城市规划状况。

一、房地产开发项目设计管理概念

地产开发企业内部包含的岗位较多,而关键岗位所在就是建筑设计公司,设计总监职责的合理进行对地产企业自身实力增强会带来很大好处。在房地产开发企业开展工作中,针对工程项目的规划和管理就是设计管理,内容包括:针对房地产产品的作出科学的认识,在工作实施阶段的管理方面强化,对工程管理人员主体积极作用的充分发挥、在保证产品质量的前提上研制具有最大性价比的商品。房地产项目的设计管理对房地产开发企业经济效益有着很大的影响,同时又和工程项目总体管理具有紧密联系,所以工作开展中,要求房地产开发公司在设计管理方面予以重视。

二、房地产项目设计管理要点

2.1优化房产设计方案

在对房地产工程项目实施设计管理时,就必须将地产建设项目施工成本核算充分明确起来,也可以说设计管理过程的关键点所在便是施工成本核算,在充分考虑到工程成本效果的基础上对管理设计方案加以优化,同时在深入研究管理设计方案,使工程项目风险性有效地减少的同时,也为工程项目成本费用的有效节省提供了保证。项目前期准备阶段要求有关技术人员对计划进行预先制定,借此促进工程缺陷有效降低的同时,推动工程质量的科学化逐步提高。针对房产设计方案进行调整时,要求房产建设企业以方案为基础,开展现场勘查,并审核资料,之后设计方案的调整可以以勘测和审查为基础,使得设计方案优化程度逐步提高的同时,合理调整和优化建筑位置和房屋容积率参数,使得方案和建设规范要求一致,为工程成本的合理降低提供支持,实现工程预算合理可控的目的。

2.2有效利用限额设计

建筑设计工作进行时,为了达到工程项目方案设计的科学化以及可行性、高效性等全面提高,就必须要求地产企业在对限额设计方式加以积极运用,从而促使工程项目设计成本得到合理控制的同样,也确保了地产公司经济效益逐步提高。而通过对限额设计理念的积极运用,就可以促使相关工程设计人员在针对实施方案进行初步设计的过程中,自觉的对项目成本核算加以认真思考,并且参与工程设计业应清晰化项目管理的真实工作目标,从而在项目管理具体设计流程中进行有效成本管理,从而促进了工程项目建设成本得到了合理节约。

2.3成本控制影响因素

成本管理进行中,若要保证房地产的预测利润和合理控制成本费用等目标得到实现,就必须具体地和详细化的进行成本管理项目。因此,一般要求工程项目的管理人员来制定和规划项目,在项目计划时,一定要从项目所在地和地区运营的实际状况等方面作出成功分考虑,并以调研结果为基础,将项目规划工作搞好,同时尽可能地将决策依据和开发目标提交给项目设计,从而实现了合理控制成本费用的目的。值得注意的是,在房地产建设发展阶段,由于项目实施中必不可免的要发生多个变化情况,此时不但无法保证对建设项目的投资与以前期计划完全不符,而且还很有可能会拖延项目工期,从而使得生产成本继续上升,所以在设计阶段、必须要深入分析与研究建设项目中可能会发生的变化情形,为建设项目的切实可行、有效率和工作顺利开展提出了基本保障。

2.4实施成本控制责任制

有效地管理成本和提高控制效益的关键措施便是成本管理责任制,因此在房地产建设项目开发阶段,在实施设计管理过程中,要重视的重点就包括了在整体上管理成本核算,通过对成本管理责任人的落实,科学合理地界定具体职责,实现从责任目标到个人目的逐步实现。在界定了具体职责后,又要结合具体职责的成本管理目标,从每一位工作人员头上逐步落实具体职责,从而促进了全体人员的主动性和责任心进一步增强。而由于成本管理中的虚高现象也非常容易发生,因此,又要根据精细化的管理策略进行积极设计,借此实现了成本费用合理下降的目的。在项目实施中,必须立足成本管理的细节性方面为起点,将成本管理核心问题挖掘出来,使得独立计划得到有效实施,使得成本费用变动轨迹得到实际体现。就各单位及各部门员工而言,要在成本费用管理中积极参与,通过企业责任感和员工素质的持续提高,达到各单位与其他员工主动沟通和互动的良性关系形成的目的,从而合理统筹各单位工作。

三、房地产项目设计管理的实际效益

3.1品牌效益

房地产企业在其开发阶段,要想进一步提高效益,就必须充分通过企业的经营手段提高其品牌经济效益。而所谓的品牌经济效益指的是在同行业市场中的品牌优势,以及在顾客心目中的吸引力。所以,在设计宗旨和发展目标的设定上,必须在人文方面,充分充分考虑到未来房屋安全性、建筑科学性、容积率达标率等要素,便于积攒客源力量,利用他们之前的口耳相传,树立楼盘名牌,如此可以为其今后的高质量开发打下基础。在产品价值提高方面,也可从产品设计管理上发现闪光点,并对之加以延续性发展,从而提高他们的购买愿望。

3.2经济效益

房地产建设项目在其发展的过程中,其效益的提高一直是重点目标。在保证工程品质的基础上,应该通过多种途径,使地产公司增加收入,以积蓄更多资本,用以发展下一步地产工程。通常情形下,工程管理人员可通过以下两个方面来进行地产工程效益的最大化提高:(1)合理投入。房地产建设项目的总收益根据投资回报率确定,所以管理人员必须在工程项目方案设计中对方案的潜力问题进行了研究。一般运用市场调研的方法,对项目实施方案中反映的面积、项目等设计内容代入并在环境中进行了评估,但如果发现项目违反了市场推广准则,或者将承担很大的开发经营风险时,则慎重投入。尤其在签定投资协议时,对投资方的资金投入情况要加以合理评估,防止后期投资方项目落实不及时,造成烂尾楼损失;(2)严控成本。现今中国地产项目的开发范围不断扩大,尽管我国早已出台限购优惠政策和土地资金监管措施,但要确保地产项目获得较大的效益,仍需在遵守法规的基础上减少项目成本,利用合理的资金获得最高收益。

结语

根据以上信息,我们可以看到当前中国地产的开发存在着诸多的机会与风险。当前市场经济在发展地产领域,给我们的生产带来了很大的冲击,在地产的发展中设计阶段对工程产生的整体价值产生很大的作用,使得更多的地产公司加大对于工程项目管理的有效研究。分析以往的地产工程设计管理工作,大多是把焦点聚焦在建筑设计的节点和图纸管理,建筑设计和建筑施工配合上。但建筑设计管理上还是存在着一些的缺陷,所以需要根据前的要求有针对性的做好地产工程全方位管理工作。

参考文献

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[2]宋中华,徐海萌.浅析房地产项目设计管理要点与效益分析[J].居业,2019(12):184+186.

[3]郑利明.房地产项目设计管理要点与效益分析[J].江西建材,2020(12):305+307.