谈谈工业园区如何改造

谈谈工业园区如何改造

肖亚玲

广东华地自然空间规划研究有限公司

摘要：产业立市、产业兴市，工业园区改造与产业投资密切相关，如何做好工业园区改造呢？笔者发表几点浅见。

关键词：工业园区；改造；宏观角度；微观层面

一、案例阐述

中山用地零散，常有工业地与住宅地混合的情况，工业地规模小，难以形成有规模的产业园区。而园区规模小，不利于用地布局，难以满足新型产业的需要，导致招商引资困难。

个人认为现在工业园区（用地）普遍存在的特点是：

1、工住混杂，产业运输类交通与生活交通相混杂，运输类交通受生活性交通干扰不能形成快捷的对外运输，而生活类交通也受运输交通影响存在安全隐患。交通配套不能与满足快速对外运输的要求。

2、用地手续不完整。由于之前工业用地没有合法手续，受用地手续影响制约了园区的扩资扩产的升级。

3、现行供给空置厂房多，可供利用的用地少。闲置用地（其实是闲置厂房多），造成供需不平衡。由此导致一方面大量的工业厂房（园区）闲置，另一方面是有投资需求的产业找不到适宜匹配的土地。

二、解决措施

何以解决上述的供需矛盾？个人认为可以从宏观和微观两个尺度相结合来下手。

1、宏观角度加强顶层设计、简化工改项目流程

首先，我们要给需求方和供给方一个公开交易的理想市场，政府可以投资或孵化打造工业用地2级市场出让以及工业厂房3级租赁市场的信息公开平台，定期发布招商的园区，能够让有潜在需求的买家与卖家在官方平台上进行市场客观对话。如果有这样一个官方平台，并且平台上有相应的中山产业政策、办事指南、税收服务、窗口指引，那么深圳等地的产业需求方就能够通过平台“一站式”对接需求，增加交易的公信度，从而减少掮客的中间成本，以降低交易成本。

其次，要加强顶层设计，进一步简化工改类城市更新政策的流程，对于工业用地混合零散居住用地的工改项目，可以学习南海的混合开发模式，将零散的工业地与住宅地能通过用地置换、拆旧复垦、生态修复等模式，实现连片开发。

在用地置换时，探索不同用地性质的土地等价置换的评估；一方面要限制工转住的控规调整，另一方面要提升住宅用地（包括零散宅基地）置换为国有工业用地的利益保障。

我们都想要产业集聚，要规模效益，想连片改造，连片改造要怎么改？如何改？要在上位规划的指引下改。这需要加强上位规划统筹，对于城市按照职能分区进行改造，规划为产业集中区的那么要考虑工业园区的需求，配套以相应的供水、排水、电力、通信、能源等配套，充分考虑工业用地与对外的交通衔接，针对不同的产业定位做能满足未来产业发展需求的片区策划。在需求找到了，上位规划的指引也很明确了，就需要在微观层面打造能对应需求的产品。

2、微观层面要塑造对应市场需求的产品

在对工业园区做单元规划时，不能仅就园区本身做规划，而是要把工业园区放入全市乃至整个区域来统筹考虑，考虑其对外交通衔接是否便利，货运和客运是否分流，在园区上班的上班族公共交通是否便利，以及工业园区所配套的电力、给水、排水、通信等条件是否满足。

笔者见过某个大型工业园区，原来与主城区的交通只有跨河一座桥，形成单一通道，路面拥堵，交通承载能力严重不足，这次更新改造规划，还是没有增加通道，虽然跨河建桥梁投资巨大，但在规划方面肯定要考虑到未来发展需要，要进行经济比选再确定规划的可行性，如果还是单一通道，难以满足项目发展需要。

我们满足了大的市政配套，更要结合产业类型，考虑实际操作的需要，比如工业废物的收集及处理。在老旧工业园区，往往没有考虑工业园区的废品垃圾收集和处理问题。比如村集体工业园，村集体只负责处理本村内的生活垃圾，而园区内企业也缺乏自行收集、处理工业垃圾的能力，造成工业园的垃圾无法得到收集、处理和再利用，到处堆积，我们在改造的时候要考虑工业园区自身需要的服务设施，包括环卫设施，包括环境营造。

珠三角河网密布，众多工业园区往往一面临路，一面临河，或是跨河去发展一个工业园区，那么要考虑园区对于河流的污染，以及河流岸线如何保护。假若我们在微观层面能够考虑到借用河流岸线，给予充足退线，营造河岸休闲景观，那么无疑这样的工业项目是有吸引力的，充分考虑了工业展示的需要，考虑了员工休闲的需要，也考虑了职住融合的需要和环境保护的需要。

在产品策划和设计角度来说，我们对于工业园区的设计还处在摸索的阶段，远不比居住区设计成熟，如果是千人一面的工业园区，一样的6.5米层高、一样的标准跨度、一样的高标准厂房显然已经不能满足产业发展的需要。因此对于工业园产品如何打造，需要深入了解产业发展的需要，根据不同产业需要来炼造对应需求的产品。