房产测绘技术与测绘质量的控制措施研究

房产测绘技术与测绘质量的控制措施研究

王蕾

山东同诚土地房地产资产评估测绘有限公司 山东济南 250000

摘要：房产测绘技术是运用工程测量的三大要素：测绘仪器、测绘手段、测绘技术来测定房地产的位置、建筑结构、室内外建筑参数以及它的自然状况等信息数据。它为房地产的开发、管理、产权登记和房屋拆迁等顺利开展提供了可靠的数据支持。鉴于房产测绘技术对我国房地产市场的重要作用，其必须与时俱进，利用数字化、信息化技术来与传统测绘工程的测绘理论相结合，使测绘精度得到大幅度提高。

关键词：房产测绘技术;测绘精度;质量控制;

房产测绘技术是不动产测绘专业中一个特定的测绘领域，它是专门测绘房屋与房屋用地等自然状况和有关信息的一门技术。本文从房产测绘的基本施测内容、资料收集、房产调查、平面控制、面积测算等方面对测绘技术要点进行阐述，总结出影响测绘结果准确性的主要因素，提出了一些控制房产测绘质量的有效措施。

一、房产测绘技术要点

1.房产测绘的基本施测内容

房产测绘工作主要目的是通过现代工程测量技术采集表述关于房地产项目的房屋与房屋所占用的土地等方面的信息数据，它为房屋产籍登记、房产产权变更、房地产开发利用、房屋改造、房产交易、房地产征税和城市规划等多种与房地产息息相关的工作提供可靠数据资料。

房产测绘的主要内容有：房地产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算以及房地产成果资料的检查验收。房产测绘的重点是房产面积测算，房产面积测算又分为房产面积预测算和竣工实测。房产面积预测算是根据委托方提供的有关建筑施工图、结施图等设计图件计算房产面积。为房地产报建、预售等提供面积数据资料。竣工实测是房地产项目竣工后，进行实际面积的测量、计算。

此外，还存在着一些房地产项目的变更测量，即根据原有的房地产登记资料和现有的变更资料核对房地产权属、房产要素发生哪些变化，并进行现状变更和权属变更测量。

2.施测前准备工作和资料收集

不同的房产测绘项目，准备工作与需要收集的材料也不尽相同。如为房地产开发项目服务的房产面积预测算，首先需要收集项目从地块出让到规划审批、图纸设计等各个流程的有关文字和图件资料。如出让合同，用地红线图、土地证、工程规划许可证、施工许可证、经规划部门审批的设计方案、设计方案评审意见、经图审部门确认的设计图纸、设计说明、设计变更资料等。由于房地产开发项目在前期阶段设计图件改动较频繁，收集上述资料时，要同房地产开发企业的工程技术人员沟通，确认是最终的并经有关部门审核批准的资料。同时应收集上述资料的电子文件。

若是房地产开发项目竣工房产测绘，则还应收集房屋施工平面图或竣工平面图及施工阶段设计变更资料。出测前还应根据测绘项目要求，检查所需仪器工具有无差错，是否在检验有效期内。

3.房产调查

房产调查是指对房地产的权属、界线、位置、利用情况进行调查的过程，按照调查对象不同，分为房屋用地调查和房屋调查两种：房屋用地调查，主要包括对房地产用地的等级、座落、产权归属、用地面积、使用人、使用权权源、界标、四至以及用途等内容，和绘制相关的用地范围平面图。房屋调查则是对房屋的产权人、产别、层数、数量、结构、类别等内容进行调查，并绘制有产权界限的平面示意图。

二、影响测绘结果准确性的因素

1.外业观测因素

外业观测因素导致的测绘误差原因是多种多样的：

第一种原因是环境因素造成的，如建筑物遮挡了观测视线、大气偏光折射等影响观测读数，使用GPS测绘技术时，还要考虑到卫星同步星率、电磁波干扰和大气对流层等因素的影响，而因为这种原因导致出现的测绘误差，很可能会直接导致超过房地产工程本身的测量要求精度。而房产项目测算中，经常会出现由于建筑内部结构过于复杂，导致施测场地不理想，空间尺寸无法直接测量，采用间接推导容易出错的问题。

第二种原因是测绘技术选用上的问题，测绘技术方案对测绘结果的影响是极大的，如有些房屋造型复杂，如孤形墙体，测量其尺寸时，如采用常规三点确定孤长的方法，很容易产生较大的误差，这时就应该采用全站仪进行测量，以提高测量精度。因此实际测量时要根据不同的房产工程地理环境来选择合适的测绘技术。

第三种原因是外业数据记录错误，房产测量时一般是两个人配合测量，一个人量取尺寸数据报给另一个在草图上记录，往往因为思想不集中或测量现场嘈杂，造成数据读错或听错。因此在外业测量时，应采用测量员报数，记录员复述的测量方法。同时要尽可能地采集房屋各开间、房屋总长、总宽和外部尺寸，做到每个尺寸都有检核条件，以便于发现坏值加以复核改正。

第四种原因是仪器本身的精度问题，如全站仪产生的测距误差、横轴倾斜误差，都会影响到房产工程的测绘结果。因此需要根据房产建筑工程的实际需求来选择对应精度等级的测绘设备。

2.内业计算因素

在房产测绘内业计算时，要注意对外业图纸的核对，防止错算漏算。

在房产项目测绘上，因内业计算导致的测绘结果失真情况多有发生，尤其是在大型高层房地产建筑工程中，由于内部构造复杂，一旦测绘人员未能留意管道井、复式楼梯挑空尺寸等细微处的变化，很容易在公摊面积的测算上出错误的结果。此外位于地下室的车库车位等一些需要以实际的漆线、分界线为准的测算区域，也很容易因为测绘人员图便利，省略一些实际计算步骤导致测绘错误。

三、控制房产测绘质量的有效措施

1.测绘人员控制

需要房产测绘相关单位定期组织测绘作业人员的加强培训，主要是开展《测绘法》《测绘生产质量管理规定》等相关专业的法律法规学习，除此之外还要开展一些对顺利开展房产测绘工作能够起到辅助作用的政策学习，如地方出台的《福建省工程建设项目多测合一综合技术规程(试行)》等。另一方面需要通过技能培训，重点是各类测绘仪器的使用与养护技能的加强培训，来综合提高房产测绘人员的技术水平与综合素养。

2.检查保养测绘仪器

测绘工作所需要的人力、设备、技术三者缺一不可，其中测量仪器设备本身精度不达标的问题或者是故障问题，很容易影响到整个房产测绘结果的精确性。因此需要测绘单位在施测前，对设备的保养情况以及维修检修记录进行仔细检查，调整校对无误后方可用于测绘工作。尤其是激光测距仪、全站仪、光电测距仪等带有电子元件的高精密仪器，闲置时必须要存放在干燥、清洁、明亮、通风的室内，室内温度不能有太过剧烈的变化。在测绘仪器存放的室内不能存放任何酸、碱性气体或溶液，避免仪器遭受腐蚀。此外每次外业施测时，空气湿度较高时，使用完测绘仪器还需要及时用氯化钙或者石灰来吸潮。

3.确保数据的采集、记录规范、真实、准确

在测绘生产过程中所采集的有关数据和资料，应及时予以记录，发现记录数据出现不合常理的异常、观测误差超限时，应及时查找原因，采取有效可行的方法补救。作业过程中原始记录应使用统一规定的专用表格或专用记录本(薄)或电子记录软件进行记录；数据采集应真实、准确、完整，记录的文字要工整、规范、清楚。严禁随意更改或伪造原始数据。

四、结语

综上所述，房产测绘技术对房地产的产籍管理、房地产开发利用等方面的作用重大，所以测绘单位的技术人员要具有高度的责任心和服务意识，根据委托方提供的各项工程图纸资料合理地选择施测技术方案与仪器设备，确保房产测绘成果准确可靠。

参考文献

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