現阶段我国房地产估价机构的发展困境与发展路径探讨

現阶段我国房地产估价机构的发展困境与发展路径探讨

杨勇

四川省攀枝花市不动产登记中心 617000

摘要：随着经济的发展带动了社会的全面进步，同时也促进房地产行业的发展。近年来，我国房地产估价行业经历了一个快速发展的时期，一级房地产估价机构和房地产估价师人数得到了大幅度增长。但在中央落实“房住不炒”政策的背景下，房地产市场增速逐渐放缓。受2020年疫情影响，我国房地产市场大幅度下滑，但伴随着政府对疫情的有效控制，目前房地产市场开始逐渐回暖。2021年以来，随着政府调控房地产市场政策的实施，金融机构房贷利率上升，银行贷款额度不足、放款周期延长等问题显现。伴随着楼市不断降温，土地一级市场的萧条和房地产企业债务违约问题日益凸显，给房地产市场的发展带来诸多不确定性因素。与房地产市场关系密切的房地产估价行业也将面临市场经济带来的新考验，房地产估价机构急需解决当前的发展困境，寻求突破，以应对房地产市场的变化。

关键词：房地产；房地产估价；行业发展

引言

房地产估价与经纪行业，服务于社会经济生活的方方面面，是现代专业服务业的重要组成部分，在维护国家、集体、个人的合法权益，促进交易公正、公平，保障国家金融安全，维护司法公正，保障社会稳定等方面都发挥着非常重要的作用。

1現阶段我国房地产估价机构的发展困境

1.1估价规范亟须更新完善

我国的房地产估价行业自20世纪70年代末发展至今，已有半个世纪的行业发展历程。在行业历史发展过程中，行业技术规范及法律法规不断完善，《注册房地产估价师管理办法》《房地产估价机构管理办法》《资产评估法》《房地产抵押估价指导意见》《房地产估价规范》等法律法规及技术规范相继发布实施，估价行业不断向规范化、科学化方向发展。但伴随着我国法律法规的更新，尤其是土地及房地产相关法律条文的不断完善，现阶段的房地产估价规范亟须改革与完善。以估价方法为例，尚在施行的《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）将房地产估价方法分为比较法、收益法、成本法、假设开发法和其他估价方法五大类，其中其他估价方法又分为基准地价修正法、路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法和价差法共计7种估价方法。实践经验表明，上述估价方法在评估房地产所有权、使用权和租赁权等权益价值时，在保证科学性的基础上都具有较好的可操作性，但在评估某一单量因素引起的房地产价值变化和采光权等依托于房地产的他项权利价值时通常不具有科学的可操作性。估价机构及估价师在应对此类需确定单量因素引起的房地产价值变化和采光权等依托于房地产的他项权利价值业务时，囿于《房地产估价规范》限制，通常难以为客户提供相应的估价服务。

1.2估价机构业务单一

房地产评估机构传统业务主要集中在房地产抵押评估、房屋征收评估、房地产转让评估、司法鉴定评估等领域，在我国经济进入高质量发展阶段的背景下，经济转型进一步深入，产业结构、经济增长方式都将面临深刻的变革。房地产评估机构的传统评估业务将继续面临较大的调整和改变。例如，随着城市化的不断提高和城市拆迁改造的不断推进，传统的房屋征收评估业务需求在今后将逐渐减少，依赖此项业务的房地产估价机构今后受到的影响较大。因此在经济转型升级的大背景下，传统评估机构由于业务单一将受到较大的影响。

1.3估价行业已进入风险高发期

房地产估价行业属于房地产的衍生产业，伴随着当前房地产经济业务的健康有序发展，房地产市场数据越来越透明和公开化。而估价行业中，估价机构不良竞争引发的估值竞争迫使房地产估价机构每每面临死亡与立即死亡的两难抉择。此外，当前影响房地产价值的房地产政策、金融政策、税收政策、社会因素、国际因素和市场参与者的心理等因素的不确定性，使得房地产估价机构服务的客户（银行、开发商等）处于风险高发期，导致房地产估价机构成为被重点核查的对象。近年来，房地产估价机构和估价执业人员被追责判刑的案件屡有发生。而房地产评估机构风险的不断增加，使得房地产评估行业步入风险高发期。在此背景下，各房地产估价机构及其执业人员在做好业务的同时，必须加强估价报告及估价程序的监督审查，在风险防范上增加业务成本投入。

2房地产估价机构的发展路径

2.1建立健全质量管理制度

估价机构须建立一套质量管理的制度，应用于客户选择、业务合同签订、评估方案拟定、评估报告撰写以及内审方式和人员管理等估价全过程的流程化、标准化管理，以制度规范操作，最大限度地减少估价各环节风险，形成估价公司良好的制度文化。让法律成为公司的高压线，宣贯学习《资产评估法》《民法典》，让估价人员知晓违法成本和后果；让制度成为工作的准则，以制度约束人，严格按照房地产评估、土地评估、资产评估的相关规范、规程和细则执业，严格执行估价程序和估价规矩；具体措施落实到人，细化公司的各项业务和各级审核的要点，各类业务的评审标准、规范文本、技术细则具体到人。

2.2评估机构应注重评估大数据建设

在我国经济高质量发展的大背景下，评估机构要想持续稳定发展下去，必须走专业化、信息化、智能化、批量化的发展方向。注重评估与互联网和大数据的结合，建立自己的评估数据库，逐步向 “批量评估”、“智能评估”、“云评估”转变，将提供数据信息服务作为企业转型的方向，提升企业应对突发事件的能力，将更多的评估业务“搬到”网上，降低企业成本，满足经济发展对评估业务多样化的需求。

2.3构建完善的内部培训体系，培养复合型估价专业人才

（1）建立新人培训机制。对于新入职员工，尤其是应届毕业生，要设置“一对一”或者“一对多”的带教培训机制，让经验丰富的执业估价师担任“带教”的身份对其进行指导和培训，让新人在遇到问题时有人可问。通过一段时间的带教，让新人能够顺利踏进房地产估价行业。（2）完善内部专业培训机制。由于房地产估价师考试工作年限的设置，会把相当一部分不满足该条件的员工拒之于考试的门外。这就需要房地产估价机构通过设置相应的内部培训、考试机制，例如估价员培训等，对员工的专业能力进行培训和考核，使之一直处于专业培训的氛围中，不断学习估价专业知识，同时在工作中学以致用。（3）相关专业知识培训机制。房地产估价机构应当结合业务需求以及未来发展需要，为员工提供其他相关专业知识的培训，鼓励员工多学习其他专业知识，例如造价知识、数据分析等，让员工个人朝着复合型专业人才的方向发展。打造学习型组织，营造学习氛围，不断激发员工的个人潜能，这样既可以提升员工个人能力，又可以为机构未来的发展储备人才，为今后新型业务的开拓和创新提供机会。

2.4提升服务质量，适应需求变化

客户对传统估价业务需求的演变不会因房地产市场交易信息公开透明及大数据的应用而完全消失，在建工程、商业综合体、工业厂房、市场租金等大宗房地产评估项目和疑难项目的评估价值短期内仍需房地产评估机构参与。而现阶段房地产估价机构应充分认识到，仅针对房地产市场价格的评估已难以满足客户需求。房地产估价机构应将自身的服务融入房地产的整个生命周期，建立房地产信息数据库，服务于网络询价系统，主动推进房地产市场的稳定和信息的公开。在此基础上，围绕房地产的价值，利用自身专业知识，对市场的信息和数据进行及时有效的整理和融合，为客户提供全面的交易、投资、置业咨询顾问一站式服务，有效降低客户房地产交易、投资风险，提升客户资产价值和收益，实现客户资产价值最大化。此外，面对客户需求的转变，房地产估价行业协会和执业技术人员也应在原有估价方法和技术路线的基础上进行创新，探寻满足新估价需求的估价方法和技术路线，在应对估价目的转变和疑难估价项目时，充分保障估价结果的科学性。

2.5加强与国外先进房地产评估机构的合作

我国房地产评估机构应该走出国门，与发达国家的房地产评估机构开展合作，进行技术交流。尤其是学习国外先进的评估技术、先进的评估准则体系和完善的管理体制，促进国内评估行业准则的完善和评估机构的转型升级，实现评估与大数据、互联网的结合，不断深化理论创新，提升自身的品牌影响力和智能评估能力，不断缩小国内评估行业与国外发达国家评估行业的差距。

2.6完善估价机构的风险内控机制

估价机构的风险内控机制表现在估价机构围绕内部质量管理而建立的估价风险防范措施，为保证估价报告质量而制定的一系列控制政策，以及为政策执行和监控而设计的必要程序。估价报告优劣性主要体现在估价结果报告和估价技术报告中，估价结果报告的全面性、技术路线的合理性、参数选用的恰当性等都将影响估价报告质量，估价机构应当建立内部质量管理体系和评审制度，通过一定的流程减少估价报告中可能出现的失误。要保持应有的职业谨慎，确保服务费的合理性，与提供的职业服务、职业质量相匹配。

结语

房地产估价行业协会及监管部门应加强行业监管，推动估价业务转型升级，在保障估价质量的前提下，引导行业机构有序开展竞争，增强行业技术人员的专业能力，推动行业技术规范更新，适应客户需求变化，维护房地产估价行业赖以生存的基石，打造房地产估价行业绿色健康可持续性发展环境。

参考文献

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