老旧小区改造中要点探

老旧小区改造中要点探

邓晶

单位:蒙自市房地产管理处、单位所在城市:红河州蒙自市、单位邮编:661100

摘要：在老旧小区改造过程中，相关部门以及工作人员要遵循民生优先原则、全民参与原则，与此同时，对于基础类改造要点、完善类改造要点要有正确认识，在此基础上，提升老旧小区改造水平。

关键词：老旧小区；改造；道路

老旧小区改造已经成为当前社会发展中的一项重点内容，尤其在如今社会快速发展背景下，党中央、国务院对于老旧小区改造工作给予更多重视，并且在老旧小区改造中加大投入力度，主要目的是提高人们生活品质。从当前我国社会发展中不难看出，在很多城市当中都有着大量的老旧小区，此类老旧小区环境逐渐恶化，同时市政配套设施并不完善，存在着较为严重的失养、失修等问题，无法将人们对美好生活的需求在最大程度上满足。也因此，老旧小区改造成为城市更新、开发建设转型的重点内容，相关部门对于老旧小区改造的重要性要有正确认识，并将该项工作落到实处。

1、老旧小区改造原则

在老旧小区改造工作落实中，需要相关工作人员与工作部门能够严格遵循相应工作原则，这对于老旧小区改造质量的提升能够起到良好推动作用。具体要遵循以下几点原则：

（1）遵循民生优先原则。在老旧小区改造期间，工作人员要遵循民生优先原则，做好小区建筑外立面与环境适度改造工作，并对相应配套设施进行完善。将基础设施缺失老化问题、防火防灾功能不健全问题、公共服务配套缺失问题等，作为改造中重点关注的内容。

（2）遵循全民参与原则。在老旧小区改造工作开展中，要加强政府引导，给予居民意愿充分的尊重，可以通过社区改造调查问卷方式、社区改造需求清单征求方式等，将民众参与改造的积极性、主动性全面调动起来[1]。引导居民参与到改造方案制定环节、施工环节中，针对各项工作的开展能够进行全方位监管，并对改造工作进行反馈，这样改造施工单位也能够对自身工作中存在的不足有正确认识，从而作出相应调整与完善。

2、老旧小区改造要点

2.1基础类改造要点

基础类改造是老旧小区改造中的重点内容，同时也是民意诉求最为强烈的改造内容，无论是中央补助还是各级财政，针对基础类改造都会加大投入力度，主要目的是将居民的基本生活需求、安全需求满足。在具体改造工作落实中，要做好以下几点：

（1）加强雨污分流改造。如果小区原有管网是分流系统，那么针对已经实行雨污分流的老旧小区，工作人员要及时做好地下管道排查工作，明确在其中是否存在错接问题、混接问题以及倒灌问题等。对于存在老化的破旧管道要及时做好维护、更新工作，并做好化粪池清掏工作、局部维修扩容工作等；如果小区原有管网属于混流系统，在混流管道运行良好情况下，可以将原本的混流管道改造成为污水管，新增一套雨水管，与市政雨污水管接驳口之间进行有效衔接。如果原有混流管道破损较为严重，或者存在容量不足情况，那么需要新增一套污水管与雨水管，并与市政雨污水管接驳口之间进行有效连接。

（2）加强道路改造。在道路改造中会涉及到很多不同工作，例如，在车行道路改造期间，要确保消防通道、消防回车场，以及消防扑救面，能够符合安全规范指标。结合路面破损情况以及路基破损情况，明确管道开挖范围，并对道路改造方式进行合理选用。对于面层要合理选用沥青、混凝土等造价较为合理，并且可以为后续维护工作提供更多便利的运营材料。对道路交通标线进行合理设置，实现对车流的引导。在人行道路改造过程中，如果小区内各方面都符合条件，那么可以设置人行道，采取人车分流的交通系统方式。路面材料可以选用生态环保的材料，比如，可以使用透水混凝土、透水砖等，这样可以在老旧小区内创建海绵体。在某老旧老区改造期间，小区入口主要通道路面宽度是6.5m，为将消防停车需求，以及临时停车需求满足，采取的认识人车混行系统。在该道路中人流量、车流量较大，为促使各环节安全可以得到保障，可以将通道侧放停车取消，在道路沿线空旷地上设置停车场，实现人车分流。在人行道铺装期间使用红色透水砖，这样不仅可以将生态透水需求满足，而且与建筑能够实现和谐统一。

2.2完善类改造要点

在老旧小区改造过程中，完善类改造属于菜单式改造，在基础类改造基础之上，结合不同地区的改造需求情况与发展需求，做好完善、补充工作。在这一过程中，改造工作的开展有可能需要居民出资。完善类改造的主要目的是，将居民生活需求满足，提升其生活质量。在完善类改造中，要做好以下几点工作：

（1）小区及周边绿化改造。结合小区内植物种植需求、生长需求情况，对现有绿地种植土的质量与厚度进行改善，并做好植物检查工作，井影响消防、行车的粗狂植物进行科学修剪。如果植物长势不佳，不具备较强观赏性，而且对于人们的生活绿地空间产生影响，那么要还是做好相应调整[2]。将其改造成为停车空间、休憩空间，促使空间实用性可以得到提升。根据老旧小区总体改造情况，做好入口形象区域、空间视觉焦点区域的局部绿化提升工作，结合居民需求情况以及季节的变换，实现不同色彩搭配，提升小区美观性，为后续养护管理工作的落实提供保障。

（2）服务配套设施改造。结合场地条件、服务半径情况，针对老年人、儿童等设置专属活动空间，还可以设置康体健身活动广场、文化休闲广场等，增加实用性更强的配套场地。比如，在某老旧小区改造期间，因为该小区场地相对密集，缺乏有效的生活服务配套设置、场地。基于此，在改造期间考虑将违建空间进行拆除，并预留出相应的消防通道、入户行人通道，并增加老人的休闲活动区域，石桌凳等休闲小品。在小区另一处的空旷中庭场地中，因为杂草较多场地利用率较低，因此，在改造期间可以对部分绿地进行硬化，打造成为康体健身活动场地。

3、工程案例分析

3.1工程概况

该工程项目是红河州蒙自市 2021 年老旧小区改造建设项目，项目主要地点为蒙自市区内。工程项目涉及到小区63个、住宅楼190栋、居民4307 户，改造的总建筑面积是30.51万平方米。在该改造工程项目中，主要是针对城镇当中的老旧小区进行改造，比如，建成年代相对较早建筑、失养失修失管建筑、社区服务设施不完善。在具体改造中涉及到很多不同工作内容，比如，外立面修缮、屋面修缮、小区楼盘安装、小区场地硬化、室外电力管网、单元防盗门安装等。

3.2改造建设依据

老旧小区改造工作的开展，需要严格按照规范进行，这样才能推动改造工作的顺利进行，确保最终改造能够将人们的需求在最大程度上满足，具体要按照《建筑地面设计规范》GB 50037-2013、《建筑抗震设计规范》GB50011-2010（2016 版）、《建筑给水排水设计标准》GB 50015-2019、《民用建筑节水设计标准》GB 50555-2010、《室外给水设计标准》GB50013-2018等规定将改造工作落到实处。

3.3外立面修缮

很多老旧小区建设时间较早，在外墙上经常会出现脱落情况、龟裂情况以及积尘情况。针对老旧小区外墙使用混合水泥砂浆干抹面，并进行漆的喷涂、翻新。具体要做好以下几点工作：（1）在具体设计过程中，要始终遵循因地制宜原则、通透原则、大气原则等；采用现代设计方式，与周围建筑风格相互融合；根据美丽县城要素、使用布置要求，对保护与发展之间的关系进行协调，将人文、自然、保护、传承的特点展现出来；在建筑改造过程中，要将现代简约中式风格作为重点，最为主要的就是要简单、大气。（2）要按照正确施工流程开展施工工作，要将水泥砂浆松动的墙面清除、落实墙面抹平工作、强化基层处理、刷界面剂、刮腻子、涂抹第一遍乳液薄涂料。比如，在对原有外墙面进行清除过程中，针对原有墙面松动位置、起鼓位置要做好清理工作，对于已经清除的部分需要使用水泥砂浆将其磨平。在该工程项目中，拆墙面涉及到的是老旧抹灰墙面、瓷砖墙面。基层处理期间，需要产出墙面基层起皮、松动等位置，与此同时，要将基层表面的灰尘、污垢等杂物清理干净。

3.4加强屋面修缮

在屋面修缮过程中，需要做好老旧小区屋面防水处理工作，主要使用合成高分子涂料做好防水处理工作。在具体防水处理过程中，要将老旧防水层清除、做找平层、加强基层检查、做好特殊部位附加增加处理工作、开展第一遍、第二遍、第三遍涂布、收头密封处理、检查、清理、验收。工作人员要严格按照相应流程、标准开展工作，比如，在基层检查过程中，要做好找平层的全方位检查工作，确保其强度、顺水坡度等都能够符合规定标准。如果不符合规定标注，要做好重新处理工作。在特殊部位处理过程中，工作人员需要注意在屋檐等部位，要铺设胎体增强材料附加层，保证其宽度能够在200mm以上。对于水落口周围与屋面交接位置，要做好密封处理工作。

结束语：

综上所述，在如今社会快速发展背景下，老旧小区改造不仅能够提升人们生活质量，而且可以推动社会朝着更好方向发展。因此，针对老旧小区改造工作要加大投入力度，明确完善类改造工作要点与基础类改造工作要点，严格按照相应工作原则落实改造工作。要积极鼓励、引导居民参与到改造工作中，这样能够提升改造工作有效性。

参考文献：

[1]李航.北京老旧小区热力管网改造施工管理要点分析[J].建筑经济,2021,42(S2):123-125.

[2]刘彩萍.老旧小区综合整治中室内供暖系统改造设计要点分析[J].居舍,2021(13):87-88.