全生命周期视角下房地产土地增值税纳税筹划路径研究

全生命周期视角下房地产土地增值税纳税筹划路径研究

胡乔耀

广西北投地产集团有限公司

【摘要】对于房地产行业而言，在近年来的发展中，国家出台了相关宏观政策，对该行业进行了调整，所以房地产企业的发展受到了一定程度的影响，许多企业在发展过程中由过去的粗放式管理模式向精细化管理模式转变。房地产企业在盈利的过程中，需要向政府及相关土地部门缴纳土地增值税，这对于企业自身的盈利能力以及现金流会产生较大的影响，所以房地产企业针对土地增值税进行纳税筹划具有非常重要的意义。本文从全生命周期的视角探讨房地产土地增值税纳税筹划的路径，以供参考。

【关键词】全生命周期；房地产行业；土地增值税；纳税筹划

    房地产行业在发展过程中会涉及很多的现金流，因此盈利后需要向国家相关部门缴纳非常多的土地增值税，而对于土地增值税来讲，缴纳过多可能对企业的现金流造成影响，所以需要就土地增值税的纳税工作进行筹划，从而进行合法避税，使企业自身盈利能力得到提升的同时，也能够增加企业的现金流。基于此房地产企业需要站在全生命周期的角度来纳税筹划土地增值税的问题，提高整体的效率。

1.房地产企业土地增值税筹划的意义

    税收是我国财政收入的主要来源，也是支持我国经济、教育、医疗、国防、基建等多个行业发展的基础，当下，随着我国社会主义市场经济体系的日渐完善，我国政府对经济的宏观调控也更加重视运用税收等手段来进行杠杆调节。就房地产企业而言，受到目前我国政府宏观政策的影响，企业整体成本上升，税收压力较大，且融资渠道收紧，这在一定程度上给房地产企业带来了资金压力，因此企业要重视对成本的控制，维系内部稳定的现金流，保障企业生产经营所需的资金充足。土地增值税在房地产企业整体的成本支出中占比较大，一直以来，房地产企业在税收筹划工作中都较为重视土地增值税这一项目，采取了包括不同产品之间合理定价、组合销售、增加扣除项目金额、选择合理的清算时点等方法来尽量减少企业的税负压力，也取得了一定的成效[1]。但是不少房地产企业的土地增值税税收筹划并没有覆盖整个项目建设过程，也没有考虑到房地产企业生产经营的各阶段所需要缴纳的土地增值税的特性，因此以往企业制定的针对土地增值税的税收筹划方案也不够全面，所发挥的节约企业成本的作用受到了局限，有待在此基础上融入新的税收筹划理念来进一步发挥筹划实效。

1.1合理减轻企业税负

    税收筹划是在合法的基础上企业采用一系列合理筹划方法降低企业税负的活动。房地产

企业进行土地增值税纳税筹划并不是简单的少交税，而是能够合理运用税务政策，熟知税务政策以免财务人员错误理解导致企业多交税，造成不必要的税负，同时还能够通过合理的筹划来调节企业缴纳土地增值税的时间节点，使得整个纳税过程更加契合企业需求。

1.2高效进行成本管理

    税收是房地产企业成本的重要板块，应纳税款充斥在房地产企业生产经营的各个环节。

房地产企业的全生命周期可以分为项目投资决策和可行性研究、项目施工建设以及项目销售三大主体阶段，将土地增值税纳税筹划工作覆盖到这三大阶段的各个环节，并对不同阶段设置针对性的筹划重点，能够有效改进房地产企业现有的税收筹划方案，避免重复纳税等情况的发生。这样一来，也能够提高房地产企业成本管理的效率与质量，为企业节约不必要的成本开支。

1.3提高企业经济效益

    现代企业的税收筹划难点在于对生产经营各环节的税收进行统一管理。以房地产企业为

例，就土地增值税一项在企业生产经营的不同阶段所需要纳税的内容和方式就存在差异，房地产企业在进行纳税筹划时需要考虑全生命周期，只有基于全生命周期才能够将筹划覆盖到房地产企业生产经营的方方面面，把握不同生命周期土地增值税纳税的特点，从各个环节合理降低企业缴纳的税款数额，规划纳税的时间点。通过科学的税收筹划，房地产企业能够在生命周期的各阶段保留充足的资金用于投资活动，最终提高企业利润。

2.全生命周期视角下房地产土地增值税纳税筹划的路径

2.1项目投资决策阶段

    就房地产企业发展的生命周期来看，项目投资决策和可行性研究阶段属周期的初期阶段。在该阶段，房地产企业为了竞标某一项目，往往需要通过信贷、上市、发行债券等融资方式来筹集大量资金。不同的项目投资开发方式、融资方式以及融资渠道等带来的税收负担也不尽相同，因此在这一阶段，房地产企业土地增值税的纳税筹划也应当结合具体的投资建设和融资方式有针对性地展开。首先是房地产企业要制定最适合的开发方案及融资方案，以往房地产企业的土地增值税筹划工作往往是事后筹划，即在生产经营活动结束后再对其中所需要缴纳的土地增值税进行统一整理筹划。这样的筹划方式不利于把控生产经营过程中的土地增值税的产生，所发挥的筹划效果也不明显。房地产企业要将土地增值税的纳税筹划工作前置，

即在该阶段结合相关成本数据以及自身的销售定价能力等等，提前做好土地增值税的税收筹划工作。在确定开发方式前，房地产企业要综合考虑开发成本、预期销售情况、预期缴纳土地增值税情况、相关加计扣除政策来确定毛坯交房还是精装交房等；在开展融资活动之前，房地产企业应当充分考虑可选的融资方式对土地增值税的影响，合理选择融资方式，在满足融资需求的基础上尽可能选择税负最小的融资方式组合，制定几种不同的开发方案后，综合

考虑项目开发需要、预期收益以及土地增值税税负，确定最终的项目投资决策。其次是做好融资组合选择规避财务税收风险。融资对于房地产企业这样的高资金消耗型企业来说至

关重要。在开发前期阶段的融资环节，如果房地产企业操作不当，会给自身引来一系列风险。如有一部分房地产企业只重视融资数额，一味地通过各种渠道来吸收资金，过度融资会导致房地产企业资产负债率过高，也会给企业的正常运转带来诸多的潜在风险。尤其是如果进行大量短期借款，而房地产企业短期不会有匹配收益，一旦资金无法在短时间内按期归还，会引发企业的信贷危机，也会导致企业的负债利息率过高。因此房地产企业要科学合理地融资，综合考虑融资的数额及风险，在融资的过程中要做好融资组合方案，把握好长期借款和短期借款的比例，避免过度进行土地增值税纳税筹划而选择财务风险较大的融资方案，也避免将融资集中在某一个类型上。同时，在融资阶段，房地产企业也面临着一些潜在的税务风险。为了防范税务风险，房地产企业要规范融资行为，在选择融资对象时，选择规模大、信誉佳的正规金融机构申请融资，并且要及时结算和母公司或者关联企业的利息费用，保障整个融资活动的安全可靠[2]。

2.2项目施工建设阶段

    房地产企业土地增值税纳税筹划工作的重点和难点集中在项目施工建设阶段，在该阶段，土地增值税涉及到的税款数量大且类型多，房地产企业要更加全面详细地计算自身投入的成本，并且对成本费用进行整理和划分归类，将开发前期制定好的土地增值税纳税筹划方案真正落地实施，发挥应有的筹划效果[3]。需要注意的是，在该阶段，土地增值税纳税筹划工作要提早开展，尽可能做到在项目开展前期就做好土地增值税的纳税预测和规划，进而对项目的施工建设起到一定的引领作用，使得各层员工在项目建设开展的过程中产生纳税筹划意识并且体现在实际行动中。首先要结合项目规划适当降低企业税负，在进行项目施工建设阶段的土地增值税纳税筹划工作时，房地产企业要在降低税负的目标原则下，结合项目规划，选择合适的筹划方案。如房地产企业在建设某一项目时，该项目往往包含几种不同的房产类型，如果这些房产类型是不同时期开发的项目并且分别进行规划，在进行土地增值税清算时需要以分期项目为单位，如果这些房地产类型是按照同期项目来进行规划，在进行土地增值税清算时可以采用同期项目的整体增值率。因此，房地产企业可以结合项目整体规划，通过测算两种情况下土地增值税数额高低来选用合适的开发方法，如分期开发情况下优先安排项目内公共配套设施建设，以降低前期清算项目的土地增值税，为企业争取资金时间价值。除此之外，我国也陆续出台了一些土地增值税的税收优惠政策，充分运用建造普通标准住宅出售，单独核算且增值额不超过扣除项目金额的20%可以免征收土地增值税政策，房地产企业在项目施工建设过程中应当充分考虑这些土地增值税优惠政策，选择适用的优惠政策，再结合相关的增值税政策，考虑配套的项目绿化建设可以选择自购苗木方式，获取比外包更高的增值税抵扣，以此来降低自身的项目成本和减少增值税。其次要做好合同与发票管理，尽量降低开发成本。项目进入施工建设阶段后，由于会购买大量的物资和服务并产生诸多发票，房地产企业在该阶段要做好合同管理和发票管理，为土地增值税筹划工作能落到实处做好保障。房地产企业往往会委托外部单位来负责项目的施工建设，因此在与之签订合同时，就应当在合同内容中明确规定发票事宜。约定开具增值税专用发票，这样可以降低开发成本并增加进项抵扣。同时企业本身也要重视发票管理，在项目开发建设的过程中设置专人负责纸质发票管理，并且合理利用信息技术进行电子发票的录入存档等等，避免在开展纳税工作时出现发票遗失等问题，影响最终税款的缴纳。

2.3销售阶段

    销售阶段往往是房地产企业在进行土地增值税筹划时所忽略的阶段，实际上房地产企业销售政策如何制定也是决定土地增值税高低的重要因素，需要房地产企业针对该阶段的土地增值税税负问题作出合理的筹划[4]。项目开始销售前，房地产企业就要通过销售组合和销售组合定价来控制项目清算时的增值率。土地增值税遵循的是超率累进税率，房产的售价与土地增值税的缴纳额度呈正相关关系，房产售价越高，则需要缴纳的土地增值税越多，反之过度降低房价，也会压缩企业利润，因此如何在销售定价、土地增值税缴纳以及企业利润之间寻求一个平衡点显得尤为关键，财务人员要尽可能地运用政策降低土地增值税税款缴纳额度，帮助企业获得更高利润。如对于精装房销售，虽然装修成本会导致公司的项目成本上升，但是从土地增值税角度这部分增加的成本却是可以加计扣除的，有可能会因为装修成本的计入而导致土地增值税税率下降一个档，这样总体上土地增值税税负是下降的，且销售收入增加，

企业利润不会发生变化，又能整体提高项目档次；除此之外，在项目销售阶段，房地产企业还可以通过优化享受普通住宅免税优惠的销售定价和合理配比车库销售等方法，以降低增值率的方式进行土地增值税的纳税筹划。

3.结束语

    综上所述，对于房地产企业来讲，土地增值税税负的高低，对于企业的盈利能力及现

金流都会产生至关重要的影响，所以，在进行土地增值税征收的过程中，相关房地产企业需要通过合理以及科学的措施对纳税工作进行筹划，站在全生命周期理论的角度分析问题，有针对性地分析土地增值税税收筹划的要点，从各阶段加以控制，才能达到管控目标，提高房地产企业的市场竞争力，促使企业及该行业稳定持续地发展。

【参考文献】

[1]周书冰.浅谈房地产开发企业土地增值税的纳税筹划[J].现代经济信息,2020,2(6):78-79.

[2]王晓梅.房地产企业土地增值税纳税筹划分析——以YT地产为例[J].价值工程,2019.38(29):51-53.

[3]廖诗娜.房地产企业全生命周期增值税纳税筹划管理[J].当代经济,2019,2(7):124-127.

[4]程友芳.新税收政策下房地产企业的纳税筹划[J].财会学习,2020,2(3):31-33.