住宅项目开发前期策划与规划方案设计研究

住宅项目开发前期策划与规划方案设计研究

白慧琴

阳光恒昌（新疆）地产有限责任公司 新疆省乌鲁木齐市 830000

摘要：现阶段，人们对住房的质量提出了更高的要求，城市化进程不断加快，使得城市人口聚集已经变成了一种效应，大大的推动了住宅行业的发展。再加上市场经济体制的影响，住宅开发项目的地位相当突出，其建设的质量直接和业主的利益有着密切的联系。随着住宅市场竞争加剧，企业管理要求不断提高，研究住宅项目管理规范化，将提升我国住宅开发企业生存发展能力。因此，加强住宅开发项目管理很有必要，相关人员还要密切关注监视住宅开发项目的工程质量，以求提升企业的市场竞争力，最大限度地扩大品牌的影响力。

关键词：住宅项目；前期策划；规划方案；

引言

住宅项目的初步规划主要依靠一个以整个建筑结构和战略管理为基础的可行性规划系统，该系统将当前的市场发展目标和市场管理机制结合起来，从而为整个生命周期的信息提供科学支持从经济角度来看，住宅项目通过高成本材料的加工反映了企业在社会市场上的实际价值，项目产品的实际价值必须在初步规划时尽可能遵循整体远景的原则，并确保整个系统的定位是。

1住宅开发项目的管理特点

1.1住宅开发项目的管理具有复杂性的特点

住宅开发项目的管理管理环境就相当复杂，再加上技术运用的复杂性，使得住宅开发项目的管理更加复杂。住宅开发项目的管理工作涉及的内容是多种多样的，从开发环境的角度来讲，涉及到的部门就相当多，主要有企业的内部合作部门和外部的政府管理部门。要想保证住宅开发项目的管理在施工进度上处于正常的状态，需要在施工的前期就做好各项调查和协调等工作。住宅开发项目的管理人员还要具备业务协调和管理的成熟与专业性能力以及综合性的管理知识水平，以便于解决住宅开发项目在施工过程中出现的各种问题汇总和突发性的事件等。一般来讲，住宅开发项目通常都需要3年左右的建设周期，具体的建设内容有很多，包括土地建设、水电、暖通和园林的绿化以及室内的精装修等。

1.2住宅开发项目的管理具有阶段性的特点

住宅开发项目的管理周期内，要想做好住宅开发项目的具体工程建设，就要对其进行阶段性的划分，这也是由建设项目的阶段性施工推进决定的。住宅开发项目的阶段主要分为项目土地投资可行性论证阶段、项目销售及交付运行阶段阶段。在住宅开发项目的每一个阶段的工作内容都是不同的，进行管理时，管理的难度和管理的重点也会有所不同。在具体的住宅开发项目的管理工作中，要抓住项目管理的关键点，制定明确的阶段性项目开发管理目标。

2住宅项目开发前期策划

2.1资料整合阶段

工作人员有义务收集分析住宅项目所需的基本文件和相关资料，如规划计划和市政文件。分析住宅项目开发在整个区域具有竞争力的部门的竞争情况，例如在消费者群体和成本消费方面。对各类数据资料进行综合分析后，完成对整个项目发展的深入研究，有效确保项目能够满足住宅发展市场的需要。

2.2产品策划阶段

在市场定位方面，主要目的是通过对整个住宅项目(如发展水平、建筑结构、产品定位等)进行有组织和有针对性的分析，确保整个项目的筹备工作满足今后的建筑和营销需求。在风险评估领域，主要目的是通过审查整个管理机制、盈利机制、复盖范围结构、社会影响机制等方面的信息参数，提高项目初步发展规划的准确性。然后根据建筑的发展需要制定评估方案。在项目审批方面，主要任务是对住宅项目进行全面分析，然后对项目产出进行分类，在市场定位中发现目标群体、复盖结构和市场需求之间的关联关系，并对前期规划工作系统进行综合分析。

3住宅项目开发前期策划与规划设计策略

3.1使用要求

使用功能是住宅小区最基本的属性，也是居民最根本的需求，因此，如何为小区业主提供环境优美、舒适便捷的居住环境，是住宅小区规划设计的根本出发点。为实现这一目标，需要综合考虑未来小区居民的实际生活内容及人口数量等因素。比如，拟建住宅小区的居住人口比较多，居民的生活需求多样化，需要科学规划设计相应的附属设施，如幼儿园、医院、花园等，以满足居民的多样化生活需求。

3.2住宅开发建议书

在项目开发前期要做的工作中就包括住宅开发建议书，其主要目的就是为了进行市场调查和市场评估工作，对住宅开发企业的实际情况有明确的认知，结合相关的国家政策和相应的规划要求，兼顾企业的人力、物力和财力等各种资源，从而做好各方面的资源整合和统筹等工作。住宅开发项目的相关管理人员还要深入分析和评估建设项目的规模、方案、目标群体和建设的周期等内容，合理安排运营资金的筹资和投入等工作，将财务费用的管理水平控制在合理的范围内。要对住宅开发项目进行详细的调查和研究，建立整体的项目运营规划模型，做好住宅开发项目的各种前期开发工作，从而保证住宅开发项目的顺利开展。

3.3经济要求

住宅小区规划建设不能不计成本地投入，而应在成本合理的基础上实现经济效益的最大化。住宅小区规划设计应重视经济性，基于当地经济水平及居民生活水平进行规划设计，既满足居民生活需求，又降低成本投入，从而合理控制小区的工程造价，促使住宅小区项目最终实现经济效益最大化。

3.4推广定位

品牌推广是住宅项目市场竞争的重要工具，住宅物业和周边设施决定了推广的总体方向。(1)整合整个支离破碎的市场，注重高端形象，以确保流量能够集中在某一类，并产生集中的促销效果。(2)突出资产管理作为外部价值，进一步明确住宅设计质量和服务价值，推广个性化服务，提高目标受众的认识，能够有效扩大项目品牌的影响。(3)适当利用销售技术，通过优惠折扣、礼品等吸引潜在用户。以提高住宅产品的市场份额。

3.5可行性管理

要想保证住宅开发项目的顺利进行，进行住宅开发项目的可行性管理是相当必要的。在住宅开发项目的可行性管理时，需要深入研究住宅开发项目的经济可行性以及技术可行性。将住宅开发项目和其他的住宅开发项目进行研究和对比分析，找出住宅开发项目中的不定因素和风险状况，对不利的条件和因素提升各种解决的措施。要对住宅开发项目进行可行性管理总结，包括项目的科学性、经济等。住宅开发项目的管理风险因素不仅包括政策性的风险、相关规划变更的风险，还包括财务方面的风险，可行性管理的要点就是要对这些风险和不利的因素等进行风险的识别和管理规避等。

3.6美观要求

小区环境是否优美是业主选择住宅小区时的重要考量因素，因此，在住宅小区规划设计中，一定要将建筑与道路、绿化等要素进行综合考虑，使其形成统一协调的整体，并运用现代化建筑及景观营造手段增强小区的艺术格调，提高小区环境的美观度。

结束语

当前的住宅行业和市场面临着激烈的竞争压力，使得多数企业都开始将管理的工作放在住宅开发项目本身，要求合理地进行各种资源的配置，保证企业处于健康发展的状态。住宅项目开发的初步规划、规划和设计必须完全由功能和经济控制。结合实例，对住宅项目开发前期规划过程和规划设计方案进行全面分析，提出规划定位和经济分析等建议，供有关人员参考。

参考文献

[1]闵海廷.住宅项目开发前期策划与规划方案设计研究[J].住宅与住宅,2021(05):94-95.

[2]郭亚杰,陈学凯.住宅住宅项目开发前期策划与决策研究[J].城市住宅,2021,28(01):192-193.

[3]刘宁.住宅住宅开发项目成功关键影响因素研究[D].重庆大学,2019.

[4]何涛.住宅开发项目质量管理研究[D].东南大学,2017.

[5]吴小兵.住宅住宅项目开发前期策划及决策分析研究[D].西南交通大学,2016.