浅析现行“房票”制度

浅析现行“房票”制度

唐展智

湖北衡正房地产土地资产评估有限责任公司 湖北省武汉市 430000，

摘要：实施“房票”政策能够健康的解决旧城居民改造问题，其一由于模式特点可以满足差异化需求，其二可以联动地产库存问题，带动房地产经济健康平稳发展。这样在满足群众差异化需求的基础上，还可以加速房地产去库存化、促进房地产良性发展，降低财政压力，缓解社会矛盾。但仍然存在房票参与范围较小、房源价格的确定缺乏科学性等问题。

一、“房票”制度的内涵

“房票”即房屋兑换凭证简称，是房屋征收中除货币补偿和实物还建外的第三种房屋补偿制度。“房票”一般由当地房屋征收部门发行，当被征收人签订房票协议之后，协议生效，房屋征收部门即向被征收人发放“房票”，被征收人可由此“房票”在对应政策规定的区域内根据自己的意愿进行房屋选定。

二、现行“房票”制度特点

1、“房票”限定的严格性

不同于传统的安置方式和单纯的货币安置，“房票”模式将两种模式进行结合，在货币补偿的基础上实行实物安置。“房票”安置模式是以货币补偿的计算方式，将货币补偿的计算结果等价转换为产权，在此模式的执行过程中，被征收人具有自主选择权。“房票”事实上是安置方与被安置方达成协议的证明，被安置方通过此凭证来和地产开发商完成商品房购买行为。“房票”的持有人实行实名制，只能用于房屋的购买，不能买卖、抵押和转让。这就在一定程度上保证了“房票”的使用初衷，“房票”只能用于购买房子，不能套现。同时在现在试行“房票”的城市，大部分城市都规定了房票的适用楼盘，“房票”只适用于参与“房票”结算的楼盘。

2、价格补偿的动态性

传统中的价格补偿存在较多问题，其核心问题就是因为征收时间较长，带来征收时点评估价格和现行房地产市场价格差距较大，因此被安置方存在不满心里，而此价格差距也说明市场化安置补偿价格并不合理。其次，该差距的客观条件还在于居民对于市场价格的估计和认定不同于安置房，也存在价格波动对价格造成的影响。“房票”制度恰好通过其动态性特点弥补了这块短板，现行试行“房票”的城市，大部分参与房票的开发企业都和政府签订一年期内房源价格不上涨的协议。以保证被征收人的合法权益得到保障，以此保证政策的科学性。

3、模式选择的自愿性

推行“房票”式安置,并不排斥实物安置的存在。为保障被征收户的根本利益，大多数城市建立以“房票”为主、实物为辅的安置方式，两种方式同时并行,由被征收户自愿自主自行选择实物或“房票”安置。政府建一定量的安置房(保障)房,由安置户、保障对象自由作出选择。

三、现行“房票”制度的优势

1、加速房地产去库存化，促进房地产市场良性发展

从房地产市场层面来看,减库存是当前中小城市房地产市场的主旋律。一般参与“房票”的房源大部分为库存楼盘，“房票”能有效的把刚性需求引入这些库存楼盘，去库存效果明显。同时，政府通过监督控制参与房票的楼盘，还能有效的抑制房价大幅上涨。例如安庆市为保障房地产市场的健康发展,部住建、国土部门和参与房票安置的房地产企业签订了三方监管协议,协议中明确参与“房票”结算的房地产开发企业12个月内不得擅自提高备案价格，保持房源价格折扣率稳定。这种针对性的去库存，能较好地盘活库存企业的资金，同时也避免了房价快速上涨，促进房地产市场良性发展。

2、有效引导了资金流向

在棚户区改造中, “房票”作为征收人给予被征收人购买安置房屋的资金凭证,只有购房，才能实现“房票”价值。保证了棚改资金的使用方向只能用于购房，避免了传统货币资金安置的一些缺点，如被征收人因未找到合适房源，而肆意挥霍或者盲目投资而迅速致贫，这种现象在以往的城中村中比比皆是。

3、降低了财政压力，缓解社会矛盾

若是传统的原地还建安置方式：政府要在短期内付出大量的金额建设还建房，同时还需要支付长达几年的周转租金。在短时间内加大了财政压力。

还会因还建房建设缓慢问题，引起大量群众上访，增加了社会不稳定风险。而“房票”模式通过同步拆迁安置以及先安置后拆迁的方式将此问题健康的革除，化解了政策处理房屋拆迁的老大难问题。可以说,这项政策减少了征收中的矛盾﹐避免了不和谐因素。“房票”模式在购买区域和安置区域中自由度更高，这样可以将被征收人的分散度提高，降低群聚效应。

4、满足多样化需求

被拆迁的棚户区群众凭“房票”即可到全市各楼盘选房,改善被征收居民的生活条件的同时,满足被征收居民多样化、差异化的安置需求。与传统实物安置住房建设标准低(建筑面积及生活设施),公共服务配套设施便利度差相比, “房票”安置让棚户区群众拆迁后可根据自身征收补偿状况和实际经济条件,按照自身对住宅构成要素(地段、面积、服务设施、邻里环境等)的需求偏好差异,选择不同商品住房。既可就近入住,也可舍近求远,既可入住普通小区,也可入住档次较高小区，满足多样需求。

四、现行“房票”制度的不足及建议

1、现行“房票”制度的不足

（1）“房票”的参与范围较小

从现行的“房票”实施城市看，大部分城市为“房票”试行阶段，参与楼盘主要为库存压力较大的楼盘，房源数量相对较少，房源位置也较为随机，不能很好地满足被征收户的多样性需求。同时，大部分为新建商品房房源，二手房源相对较少，车库，商铺、写字楼房源更少，对于已有多套住房的被征收户，因而在一定范围内限制了“房票”的使用范围。

（2）房源价格的确定缺乏科学性

开发商为了稳定原已购该楼盘业主的情绪，大部分房源的价格参照该房源的市场价格（或备案价），但该价格制定是开发商的企业行为，开发商定价既要考虑市场需求的影响，也要考虑企业的拿地及开发成本，若开发商拿地开发商拿地成本或建安成本较高，会导致了房源价格相对虚高。

2、几点建议

（1）扩大“房票”的实施范围

为扩大“房票”使用范围，房票使用不仅是新建品住宅，也可以是存量商品住宅，甚至别墅等；不仅是住宅，还可以是商铺，车库、写字楼等配套用房等。扩大房票的购买范围，更好地满足了被征收人多样化的需求，也在一定保证了被征收人的合法权益，促进房票制度更好地实施。

（2）实施房地产评估制度确定房源价格

在制定房源楼盘价格时，能参照房屋征收评估模式，对于每个房源楼盘聘请三家以上（含三家）奇数家房地产评估机构按“房票”实施的评估时点，客观公正地评估房源价格，并依据楼层、朝向等进行综合修正，做到一户一价，并在征收现场公示。

结语

“房票”政策，是在新型城镇化战略背景下，实施棚户区改造工作中提出的创新做法。基本目的为了更好的满足棚户区居民的实际需求，因此后期中应扩大房票的使用范围更好地满足房票使用人的需求，科学评估房源的价格，确保被征收人的合法权益。

参考文献：

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[2]钱攀锋. 城中村改造中如何优化房票安置的制度设计和实施[J]. 行政事业资产与财务, 2015(27):2.

[3]王娜. 关于武汉"凭房票购房"政策的思考[J]. 中国房地产, 2021(28):4.

[4]方诚、陈强  棚户区改造安置的第三种方式--以安庆市的房票政策为例 经济学，2021年3月，第21卷第2期