房产测量中常见测量技术与问题探讨

房产测量中常见测量技术与问题探讨

王海山

天津市经纬测绘服务有限公司  300201  

摘要：测量建筑的面积是房产工作人员的重要工作之一，同时，这项工作也为购房者提供了必要的房产信息。应用科学合理的测量技术开展房产测量工作，确保房产测量数据在相关工作中能够有效发挥其价值，从而为房产交易提供有力的支持。基于此，本文对房产登记测量的概述、问题以及房产测量中常见测量技术的措施进行了分析。

关键词：房产测量；测量技术；问题

1 房产登记测量的概述

在实际的房屋登记测量工作过程当中，最基本也是最重要的就是要严格遵照我国房产测量规定中的内容展开测量工作，其中的测量规定通常涵盖了房屋面积的测量计算、建筑面积的测量计算，用地面积的测量计算、面积测量计算的方式方法以及面积测量计算的精度要求和面积测量计算变更测量等方面内容，在实际的测量工作进行过程当中，一定要遵从相关规定进行，从而能够显著提高其房产测量的准确性以及数据的可靠性。凭着这项工作可以更好的采集和表达房屋实际的用地信息，进而可以为房屋产权的交易以及房屋产权的管理提供可靠地数据支持，不仅如此，房屋的测量还可以给我国国内的城市规划提供极真实可靠地数据支持。在实际的测量工作过程当中，对于房屋面积的测量计算是一项非常具体而精细的方式，也正因此，房屋管理相关部门一定要对其测量的结果展开认真精细的审核工作，用这样方式来保证测量信息的准确性，同时还能为房屋测量结果提供法律层面的支撑。在实际的房屋测量工作过程当中，一定要确保测量数据的精确性，只有真实可靠的房屋测量数据才可以最大程度的减少房屋在交易的过程中和实际使用的过程中产生的房屋产权纠纷，可以在法律的角度上面切实保障好房屋产权人的自身权益。为了进一步提升我国国内房产测量工作的指廊，在实际测量工作过程当中，一定要善于应用现金客测量仪器以及测量技术，进而有效提升测量的准确性，有助于国房屋管理相关部门产籍工作的高效进行。

2 房产测量中的常见问题

2.1 对称边长度丈量不一致

对称边长度实地丈量不一致的情况在房产测量工作时常出现，造成了一定的误差，使得后续工作难以开展。导致这一问题的因素较多，如在房屋建设初期时就出现了误差，或者在测量方式上存在问题。对于大多数规则的房屋测量出最终结果却呈现不规则的数据这一问题，房屋的测量工作人员要对得到的测量数据进行二次的核实工作；对于房屋的面积计算和绘图，要再次确认，避免对称边最终测量数据不一致的问题再次发生。在实际操作中可以设定误差范围，如果最终结果超出这一范围，就需工作人员再次进行检查，确保测量结果准确细致。

2.2 层高与净高的区分

净高和层高是有一定区别的。通常层高是指以住宅高度为单位进行计量，从下层的地板面到上层的楼板面之间的距离为一层。而楼层的净高则是指楼层或者地面至上层楼板底面之间的最小垂直距离。所以购房者，在进行房产购买时，应让房产测量人员对于室内的实际高度进行精准测量。避免在合同上出现不必要的分歧。此外，净高和层高对于居住的舒适度也有一定的影响。由于房屋的层数越高，室内外温差越大，空气对流效果好，会使人体感到较为舒适。但是高层的楼房保温性和节能性相较于低层较差。因此，国家的《住宅设计规范》中明确规定，将住宅层高控制在2.8m以下，合理节约资源和占地面积。

3 房产测量中常见测量技术的措施

3.1 房产数字化测图技术

随着数字化信息技术的快速发展，在房产测量过程中，应该充分利用数字化测图技术，同时通过计算机数字化软件对生成的图像进行数据处理和编辑。在具体操作过程中，需要对房产信息进行收集整理，然后拟定设计方案，同时进行实地踏勘，以保证测量数据的有效性。在房产调查工作后，需要进行房产信息的采集，将采集到的信息输入到计算机终端，然后利用数字化软件对数据进行编辑和处理，形成房产图，这一系列的工作都是通过数字化技术完成的，不仅提高了工作效率，同时也最大程度地保证了数据信息的准确性。

3.2 GIS测量技术

在GIS系统当中，它主要依靠的就是计算机软件技术以及硬件技术，根据房屋空间的分布以及房屋所处的地理坐标来对各种资源信息以及环境参数按照固定格式以及分类展开输入、处理、储存以及输出，从而能够更好地满足人际交流互动信息系统。GIS系统时一种地理信息处理工具，可以对于多种要素展开操作和分析，并且能够用图形、图像、数字等形式把具体的信息表现出来。

3.3 三维激光扫描技术

三维激光扫描技术在房产测量工作中的应用有着非常可观的价值，对于测量仪器提出了较高的要求，所用仪器为三维激光扫描仪，主要包括支架系统、激光扫描系统以及控制系统几部分，根据其工作原理的不同可以将其划分为以下几种：第一种是脉冲测距法扫描设备，可以利用脉冲测距方法来对测量设备中心以及目标点距离进行测量；第二种是相位干涉法扫描设备，主要通过光学干涉技术来对设备中心以及目标点距离进行测量；第三种是三角法扫描设备，主要利用结构化光源以及立体相机装置得到的两条光线，形成立体投影，并依据此来对测量设备以及目标点距离展开测量。在具体的房产测量中要根据实际工作需求来选择三维激光扫描仪，并使用专业软件对数据进行精确处理，帮助购房者更加清晰准确的把握房产信息，购房者在决策时也会更加有理有据，大幅度提高了购房者决策的科学性。

3.4 GPS-RTK技术

在房产登记测量中的应用RTK测量技术是比较常用的GPS测量方法，测量过程受环境干扰较小，所以在野外测量定位中应用比较广泛，可以获得较高的精度，对于提高测量作业效率和测量的精度十分有利。基于载波相位观测值实施动态定位技术基础上发展起来的RTK定位技术，对于在测量指定坐标系总的三维定位结果能够及时提供测量站点。在使用RTK测量技术的过程中，观测后的数据以及测量站的具体信息是以数据链的形式进行传输的，基准站获取信息后传递给流动站，流动站对于接收到的数据信息还会进行实时差分处理，对于数据信息进行精准定位。在利用RTK技术采集信息过程中，其全部为数字化，并经过软件简单处理后，能够直接对电子地图进行输出，能够更好的满足房产登记测量的要求。

3.5 仪器的检查和棱镜的常数要求

目前，我国相关的测量技术不断的创新，对于仪器的精准度也在逐渐的提高。房屋测量需要一定的精密性与精细化。所以，对于房产测量工作应该使用统一内外界的一体化数字房产测量技术。需要具有相应资质的部门对仪器进行统一的标准规范。例如使用全站仪设备进行测量的时候，要对测距仪的加常数和乘常数两个相关常数数据进行设置。在房屋测量的同时还要对棱镜的最大限度的依靠在房屋的一角，不能对房屋的角点与棱镜中心实现完全的成和，从而造成收集的坐标位置时棱镜的中心坐标不是房屋的角点位置。

4 结束语

作为一项技术含量很高的工作，房地产人员测量出的数据会成为房产交易管理等后续一系列工作的保障。这就要求房地产工作人员测量的数据必须准确、科学，并能够提供有力的依据。在房地产调查过程中，要严格按照国家和房地产行业的有关规定进行操作，加强对测量环节的监督管理工作，房地产行业应时常安排工作人员进行专业化培训，学习先进的测量技术和方法；并定时进行考核，规范房地产的计量管理工作。只有让房地产交易市场拥有良好的运行秩序，才能保证我国的房地产事业健康稳步地发展。

参考文献：

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