房地产企业责任成本管理研究

房地产企业责任成本管理研究

郭敏茹

西安沣东城建开发有限公司  陕西  710000

摘 要：当前我国房地产市场已经处于成熟期，竞争也在趋于规范。在该种社会发展背景下，房地产企业要想实现自身综合竞争优势的提升，则务必要注重成本管理工作的开展。由于房地产企业是由不同职能部门构成，所以如何对不同责任主体予以明确，强化内部员工成本管控意识、促进各专业以及流程间的沟通与合作，构建起协调统一、分工明确的成本管理体系是摆在房地产企业面前的重要课题。而实施责任成本管理模式不但能够有效解决这一问题，并能够有效推动房地产企业的生存与发展，为此下文将详细分析房地产企业责任成本管理的实施策略，以供广大同行参考与交流。

关键词：房地产企业；责任成本；管理

当前在“房住不炒”的市场调控背景下，国家对房地产的调控力度不断增加，加上国内正式执行的房地产行业三条红线，房地产市场由以往的“增量时代”进入了“存量时代”。而房地产企业也由“金融红利”、“土地红利”迈进了“管理红利”的时代。在此时代发展背景下，房地产企业竞争更多的是靠管理效率与质量方面比拼，所以在进行成本管理过程中房地产企业更应该要树立起责任成本概念，充分融合管理和责任，实现自身综合竞争优势的增强。

一、责任成本管理的概述

责任成本管理主要将项目成本费用和企业各部门与工作人员的管理充分融合起来，通过注意细化每一部门的全责，把整体项目责任成本控制划分为各个责任中心对各自责任成本的管控，同时由各部门按照自身全责来制定责任成本目标，用以对今后成本管理工作的开展进行指导。

通常来说可以将其划分为可控与不可控两种类型。其中可控成本具体指的是某一责任中心的在规定时间段内能够管理与控制实际发生的成本。而无法管理或控制的成本则属于不可控成本。

二、房地产企业责任成本管理的实施策略

（一）构建起完善的责任成本管理组织架构

良好的管理组织架构是高效开展责任成本管理工作的重要前提，具体可由如下几方面着手进行：第一，科学设置管理领导机构与相应职责。房地产企业应当要成立专门的责任管理领导小组，其中组长由总经理任职，副组长则由总监或是副总经理任职，组内成员由每一部门负责人担任。该小组的具体职责包括了对每一部门的职责内容予以明确；细分房地产企业整体成本目标为不同部门间的责任成本，同时编制责任目标成本计划；细化并执行每一部门的责任成本，编制具体管控规程；对不同部门间存在责任交叉以及关联的责任成本进行协调管控；落实企业责任成本管理以及执行体制；做好每一部门责任成本落实情况的核查以及考评等。第二，成立与明确执行机构与相应职责。房地产企业可以挑选每一部门负责人构成责任成本执行机构，具体职责主要是将责任成本管理工作落实到日常工作当中，并且自觉接受监察机构的监管，认真听取整改建议，如若在管理过程中遇到困难及时向上级部门进行反应并处理。第三，设置监察机构与相应职责。房地产企业可以安排财务部、运营部、总经理与副总经理一共建立成责任成本监察小组，重点负责对每个部门责任成本管理落实情况进行监察，并且考评具体成效，将所得结果公示在企业当中。

（二）做好责任成本的细分工作

     将责任成本管理的组织架构组建完毕后，则需要根据每一部门的相应权责来意义细分整体项目的目标成本，并编制成为责任成本计划，确定出不同责任成本的考核指标，构建起完善的责任成本体系。通常成本该体系含责任部门以及人员、责任范畴、成本组成以及考核评价指标等，在确定这一体系后各部门便可一一细分自身的责任成本管理工作到具体个人与岗位，切实有效地避免出现工作人员和责任成本相脱离的现象，保证权责明确，成本始终处于可控范围当中。例如，在房地产项目开发时期，其责任成本控制内容主要在于报批报建费，主要是由项目开发部以及财务部进行负责；在设计方案阶段，主要是对售楼部面积、临时样板房面积、户型赠比、景观面积、各地下车位平均面积等实施控制，通常是由设计部、营销部负责；在编制设计以及施工图过程中，重点是由设计部、营销部以及成本部负责对混凝土、钢筋含量限额，景观造价限额、外墙幕墙限额、样板房装修限额、公共区域以及大堂精装修限额等内容实施控制；在招标阶段，通常是由成本、设计、招标等部门在进行工程量清单核准、每一合同标底价格等情况实施控制；在项目建设阶段，重点是由采购、成本、设计以及工程等部门来负责变更、签证发生几率、索赔金额等进行管控。在竣工结算环节主要有成本、设计、工程部门来进行结算金额的管控等等。

（三）围绕合同管理来精细化责任成本的流程

在取得土地许可证、立项审批、编制方案、设计图纸、招标采购、工程建设以及竣工交付等每一阶段房地产企业都需要进行对外交易，通常都是利用合同的方式来进行，并且该类合同都是每一部门工作开展的重要依据，因此房地产企业应当要充分关注不同阶段的合同管理工作，并且做好其分类与归整，同时每一部门将自身责任成本落实到各项合同管理工作当中，深入细分合同，安排专业人员来参与合同的拟定，同时严格管理合同履行情况。在执行合同过程其本质上就是成本发生以及管控责任成本的过程，在这一阶段房地产企业会和其他企业发生交易往来，所以房地产企业应当好做好每部各部门业务流程指导书的编制工作，一方面能够提高合同履行管理工作的规范性，一方面还能让每一部门的责任成本管控工作有据可依。

（四）严格开展过程监管以及责任考核工作

房地产企业应当要以季度为单位，由责任成本监察机构来对不同部门责任成本管控情况实施检查，同时客观分析并评估具体管控成效。一旦出现责任成本超出限额或是可能会超出限额的情况，需要及时将预警信息传达给相应部门，同时将有关整改意见提出，最终完成责任成本管理过程检查档案，做好其归档工作，为日后工作开展提供可靠参考，有利于责任成本管理水准地提升。在考核责任成本管理工作时通常是采取分级考核的方式来进行，第一，由领导机构来综合考核每一部门，同时评定各部门和相关负责人所得分数；第二，由部门负责人按照管理规章条例、成本控制内容以及合同管理清单来考核部门人员的责任成本管理情况，同时评定相应分数。最终由领导机构指定相应的管理、考核以及奖惩方法，对相关部门以及人员进行相应的惩处，用以充分调动每一部门与人员参与责任成本管理的积极性与主动性。

三、结束语

总而言之，在房地产企业发展过程中运用责任成本管理起到了非常重要的作用，所以要求其能够由构建起完善的责任成本管理组织架构、做好责任成本的细分工作、围绕合同管理来精细化责任成本的流程以及严格开展过程监管以及责任考核工作等多方面着手来优化与改进责任成本管理工作，切实发挥出其应有的效用。

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