城镇房屋征收评估现状及对策研究

城镇房屋征收评估现状及对策研究

赵林

聊城市中诚房屋征迁服务有限责任公司  252000

摘要：自从我国颁布了与房屋征收相关的法律法规以来，国有土地的房屋征收工作与以往有了很大的改变，作为房屋征收工作的重要组成部分，我国的房屋征收评估工作也在不断的改进调整。怎样使房屋征收评估工作顺利的开展，并且在工作完成后得到应得的费用，是我国所有的评估机构当前最关注的事情。据此，本文主要对城镇房屋征收评估现状及对策进行了深入研究。

关键词：城镇房屋；征收评估；现状；对策

引言

我国目前的所有评估机构都需要对部门结构进行优化升级，并加强对于人才培养，与征收方以及房产相关管理部门保持联系，从而获得更多的有效信息，同时对部门员工的专业素养进行提高，对部门内部的仪器设备进行优化升级，从而在以后的工作中可以独立、客观的完成工作。同时，需要站在被征收人的角度，为被征收人考虑，切实的维护广大被征收人的合法权益，并加强评估部门员工的职业素养，为被征收人普及国家政策、解答问题，从而使得被征收人更加支持房屋征收部门以及评估部门的工作，保障评估工作能够顺利的开展。

1城镇房屋征收评估现状

1.1合同无法实时签署

根据我国的法律规定，在评估机构由被征收人选择或者经过抽签决定之后，会由征收部门作为被征收人的委托人来签订委托合同，但是在大多数时候征收部门在确定好评估机构之后，需要签订的合同都会存在拖延以及不落实的情况发生。发生这种情况的原因主要是因为对合同的内容很难进行确定，双方对合同的内容分歧比较大，例如，其一评估机构是在签订合同之后，还是在征收部门下发通知之后，再进行评估工作，存在诸多因素影响着评估工作的具体开展时间。其二就是在完成评估工作之后的收费问题，每个地区的经济水平都不一样，而政府也没有颁布过有关的收费标准，所以只能按照房地产行业的估值基数进行收费，但是由于签订合同之时，评估机构还没开始评估工作，所以对评估的费用无法进行合理的预算。其三就是工期无法进行确定，由于还没有进行实地考察，对于当地的情况不了解，在进入入户调查阶段时，就会遭遇不同人群产生的各种问题，这些因素都会导致工作进程无法顺利开展，对评估工期无法进行有效保障。由于双方的协调欠妥，无法进行有效的沟通，在合同中的有关问题无法及时进行落实，而一部分机构的经验不足，对于责任归属问题无法进行确定，这些因素就是形成合同难以签订的主要原因，并且合同难以签订是在征收评估过程中出现的第一个问题。

1.2实地勘察备受阻碍

在评估的过程中，实地勘察是其中最为重要的步骤，而勘察结果会被作为补偿的重要依据，这也是评估工作中最不容易完成的一步。一般征收的地区范围都比较大，但是由于评估机构的设备落后以及专业人员的技能素质的欠缺，导致勘察的工作量变大，并且评估工作人员每天都需要面对大量的不同人群，在工作后期身体与心里都会产生懈怠行为，造成勘察结果产生误差。而被征收人的素质也是参次不齐，有些被征收人会想尽办法获取更多的补偿，对评估工作人员的工作形成了阻碍，有些被征收人最后会成为钉子户，严重者还会禁止评估工作人员进屋勘察以及使用威胁、辱骂等暴力方式，对评估工作造成了很大的阻碍。而一小部分的户主由于出租、抵押等问题，导致评估工作人员无法及时联系到户主，对评估效率造成了影响，导致实地勘察工作困难重重。

1.3基础资料采集不完善

基础数据信息的收集与勘察结果相辅相成，准确的数据信息可以减少不必要的勘察工作，还可以为评估工作人员对资产信息进行推测，为评估工作提供参考作用，但是由于房屋的类型比较多，大部分房屋数据信息不能一概而论，并且对户主资料信息的收集工作很难做到全面收集，因此导致对户主的基础数据信息资料很难收集完整。基础数据信息资料主要包括，其一房屋产权资料，是房屋合法的重要佐证材料。其二房地产交易、开发成本等资料，是对房屋进行估价的重要材料。其三当地房地产交易数据，是对房屋估价的参考资料。

1.4现场解释开展难上加难

由于我国的法律法规的规定，在没有完成对房屋的评价结果出来之前，需要在评估工作的初期对评估结果进行现场解答，这个过程就会对评估结果与评估工作人员产生巨大的考验，这也是最容易发生人员冲突的时候。由于在场的户主非常多，所以只能对评估的基本情况进行解答，不可能对每一位户主进行详细的讲解，而且评估结果无法做到满足所有人的情况，容易导致现场居民的不满，因此需要评估初期在合理合法的条件下，满足大部分户主的需求。评估工作人员有可能在解释的过程中，由于语言、沟通、素质等方面的原因，不能高效率的完成解释工作，常常还会适得其反，对征收工作造成严重的负面影响，导致人们对房屋征收部门的信任度降低，使得后面的工作无法顺利开展。因此，现场解答不仅仅是考验评估机构对基础数据信息的分析能力，同时也是在考验评估工作人员的业务操作能力，这也是评估过程中的难点。

1.5评估收费无法及时到位

现在很多评估机构都在走下坡路，而其中的主要原因就是评估机构的费用无法得到保障。从评估工作前期开始的数据信息收集到中期的实地勘察，在到后期的解释说明等等，这一整套的流程都是评估机构在付出了大量的人力物力财力才完成的，但是评估机构的收益却是无法得到应有的保障。这种情况，在我国有90%的房地产评估机构都遇到过，而评估机构无法及时收到报酬的主要原因有许多，例如，签订的委托合同不够完善，使得所得费用无法得到法律的保护。一般评估工作的周期都比较长，而委托方为了制约评估机构，没有对评估机构进行及时打款，征收部门只是起到发款的作用，并且资金拨款也是由征收专项拨款，想要专项拨款需要很多手续，中间耗费的时间比较长，因此很难将资金及时的打到评估机构的手中。

2城镇房屋征收评估对策

2.1加强完善合同签署

评估机构如果想要在房屋征收项目中保障的自己的收益，签订完善正式的房屋征收评估委托合同还是非常重要的。签订完善正式的合同，无论是对评估机构还是对征收部门，都是会受到法律的约束，双方都需要按照合同中的条例来严格执行，从而保障房屋征收工作能够按照计划进行。征收部门应该从以前的征收工作经验中吸取教训，重新认识签订完善正式合同的重要性，在与评估机构协商妥当之后，应当与其及时的签订房屋征收评估委托合同。同时，评估机构应该积极的向征收部门表达在开始进行评估工作之前，先签订房屋征收评估委托合同，从而保障双方在征收项目的利益。

2.2积极宣传房屋征收评估

征收部门应该主动组织对房屋征收评估的宣传工作，为居民宣讲房屋征收的有关政策以及相关的工作流程，而且为被征收人讲解清楚评估工作的流程也是房屋征收工作中的一部分，还可以减少被征收人对评估工作的误会。征收的工作人员在与被征收人沟通交流之时，可以为被征收人讲解评估工作对房屋征收的重要性。评估机构应该对评估工作人员的专业技能以及综合素质进行提高，同时为其配备专业的评估仪器设备，促使评估工作人员的工作更加的专业化。评估工作人员在进入评估工作之前，需要对房屋征收的区域进行一定的了解，为日后的勘察工作做好准备。评估工作人员在进行入户勘察的过程中，需要向被征收人先表明自己的身份以及目的，在得到被征收人的同意之后，与其进行沟通交流之时，需要注意自身语言的文明用语。

2.3制定科学合理收费标准

在评估机构进行评估工作之前，需要与征收部门签订正式的房屋征收评估委托合同，并且确定科学合理的收费标准，可以对评估费用不能及时到账的问题进行有效的解决。虽然有关部门已经出台了有关评估工作收费的标准，但是因为房屋征收工作的特殊性，导致在实际的工作中很难实现评估工作费用的相关问题，因此需要结合双方的意见，再制定评估工作的收费标准。同时，征收部门需要向评估机构支付一定的前期经费，以预防评估机构的负担过重，同时可以降低单方面违约的几率。

2.4拓展基础资料采集途径

征收评估结果没有完整的估价资料，就犹如那无源之水、无根之木一般，无法说服征收人以及被征收人。因此，应该快速扩充信息渠道，进而全面收集估价的基础数据信息资料。主要是通过以下方式，其一评估工作人员应该加强与征收部门之间的沟通交流，明确产权信息资料的重要性，要求征收部门提供所有房屋的产权信息资料，不能遗漏任何一户。其二市场的可比实例，主要是通过付费或者建立合作关系，从中介公司手中购买交易实例。其三需要政府有关部门对房地产市场的统计数据及时的进行公布，或者评估机构在行业之间进行合作，共同创建房地产信息数据库。

2.5充分发挥专业特长以现场说明

因为房屋征收评估拥有非常强的政策性，所以需要评估工作人员对相关的法律知识、相关政策、基准地价、房地产市场价格等进行一定的了解。如何与被征收人进行沟通是房屋征收工作中非常巨大的挑战，所以需要评估工作人员针对专业理论知识进行提高，从而对专业特长进行充分发挥，进而做好现场解释说明实现良好的沟通。在为被征收人进行现场说明解释的时候，评估工作人员需要心中保持冷静，不管遇到什么样辣手的事情，都需要不急不躁，从而仔细观察被征收人心中的疑问，然后为被征收人耐心的通俗的进行解释，不要一直生硬的强调评估原则以及标准。评估工作人员需要学会换位思考，站在被征收人的角度去思考问题，进而深层次的理解被征收人的难处，并快速及时的向相关部门进行反映，与被征收人进行感情沟通以及释疑解惑，了解以及帮助被征收人解决实际的困难，从而使双方的矛盾进而缓和或者解决。还需要给被征收人讲话的机会，房屋征收评估工作应该表现出更多的人性化以及合理化，只有这样才能解开被征收人心中的疙瘩，从而消除双方之间对立情绪，这样才能推动房屋征收评估工作的发展进步。

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