浅谈商业综合体拆改项目的报建难点及措施

浅谈商业综合体拆改项目的报建难点及措施

张梦超

友谊国际工程咨询股份有限公司 湖南省 长沙市 410000

摘要：随着城市化进程从快速发展阶段逐渐向高质量发展阶段的转变，对于中心城区停建项目的改续建成为各大中型城市更新的重点之一，尤以中大型商业综合体烂尾项目的改造更新是其中的重点和难点。本文作者以亲历项目作为实例，简要阐述了拆改续建商业综合体项目在前期报批报建过程中遇到的主要问题及解决措施。

项目简介：某项目是某央企在长沙的首个商业综合体拆改建项目，也是某集团首个城市奥莱。项目位于长沙市岳麓区，净用地面积19916.06 m2，建筑地下二层、地上五层，总建筑面积约68000m2。原项目从2012年开工，由于种种原因，进展缓慢，于2016年主体完成后停工烂尾。2020年9月，某央企重新启动该项目，我司作为全过程咨询单位为项目提供设计管理、成本管理、报批报建配合、项目管理+监理服务。由于项目存在时间跨度长（10年）、改造范围大（总图+单体平立剖）、成本控制严（2.5亿）、工期紧张（设计加施工21个月）、招商困难（平面频繁调整）、已完工部分不按图施工且违反规划要点违反消防强条、土地产权转移缓慢、前期报批报建工作无法开展等客观问题，导致项目管理难度远超相同规模的新建商业综合体项目。随着设计工作的展开，各种遗留问题和新老规范问题逐渐显现，直接影响到报批报建和施工图审查工作的进行，项目推进举步维艰。

以下重点列举在报批报建及设计管理中遇到的最具代表性的规划方面和消防方面的问题及措施

一、规划方面问题及解决措施：

原项目方案报规已通过，但本次设计方案从总图到单体进行全面修改，需报总图变更且需重新复核规划指标。由于原方案总图与现场完工情况不一致，现场已有室外楼梯均未表达，且新方案按规范增加几部出地面消防楼梯。导致首次进窗核面后，计容面积超了1360平方，容积率0.07，建筑密度超了460平方，绿地面积少了390平方。主要指标均不满足。停车位，骑楼等也不满足规划要点的要求。

对于以上问题，设计院及方案设计顾问认为本项目原规划要点要求建筑密度小于42%，绿地率大于28%，对于新建商业综合体来说，已经非常困难，原设计严格来说并不能满足以上要求，加上现场已经主体完工，认为基本无法解决，未能提供有效解决措施。业主先后聘请了几家外围报批报建沟通团队，希望从公关角度解决问题，但由于指标不能合规等原因，有的团队介入一段时间后就知难而退，有的团队即使签了合同最终也选择了中途退出，项目一时处于停滞状态。

在这种情况下，我司全咨设计管理团队本着诚信专业、扎实肯干的工作态度，知难而进，凭借丰富的设计经验和扎实的业务能力。在充分沟通、全面了解计算细则后，对项目总图及单体平面进行系统疏理、反复推敲、比选方案，过程中克难攻坚，策划并落实了一系列优化调整方案，项目取得了关键性突破。不仅完全解决了规划指标问题，同时节约了成本，提升了项目品质。

主要措施：

1、将原方案B2东北角变配电房调整至B1超市东北角;减少了计容面积500多平方，充分利用-1F超市弃租无效空间；优化地下车库平面布置，增加地下车位68个，减少机械停车位34套。满足了停车指标，改善了停车品质，同时增加备用库房400多平方，解决变配电房不能放在地下室底层的规范遗留问题。

在修改过程中，由于超市租赁合同已经签定。租赁范围线已经确定。设计院认为新的变配电房面积不能满足要求，如果要改变位置，只能修改超市租赁范围。经过我司设计管理人员反复比选多种变配电变平面布置方案。并组织相关专家举行专题论证，最终在有限的面积范围内，合理解决了变配电房的调整问题，为解决容积率问题打好了坚实的基础。

2、将首层室外出地面楼梯改为露天楼梯，减少了计容面积和占地面积，争取到楼梯1.5m范围内的绿地面积，使室外广场视野更加开阔。为了满足修改后商业疏散总宽度要求，地下一层至首层室外广场增加了三部剪刀楼梯，使得规划指标进一步超标。在此基础上，我们综合考虑将所有室外楼梯进行了改造。减少了计容面积及占地面积，增加了绿地面积，特别是为减少建筑基底面积做出了积极贡献。

3、将五层低货值空间局部改镂空露台，增加5层商业附加值，不改变主体结构的前提下，减少低货值空间计容面积。为取消骑楼节约了计容面积。

本项目四层五层主要为电影院和商业餐饮业态，在目前疫情的持续影响下，招商难度非常大。特别是五层西北侧的商铺，进深大，不临街，楼层高，招商过程中基本处于无人问津的状态。而首层按原土地出让条件需要设置约400平米的骑楼。在充分调查现有商业业态及市场需要的基础上，我们发现现在市场上城市中心的商业综合体已经很少有设置骑楼的要求。于是我们考虑，将五层西北侧局北改造为露台。将多出来的400平方用来设计首层骑楼，可以实惠一举多得的结果。实践证明，单此一项措施，提升了首层高价值商业空间，改善了五层商铺附加值。提升了外立面造型品质感。为业主带来上千万的商业附加产值。

4、改造二层东北角露台，在满足消防疏散宽度的前提下，最大限度减少平台占地面积。为解决了取消骑楼建筑密度超标问题创造条件（骑楼计一半占地面积）。

东北侧由于室外道路标高52.20米，为了打造商场多首层概念，在建筑与市政道路间设置了架空楼板，满足商业入口需要的同时解决2层消防疏散问题。但根据长沙市城市规划管理规定，此架空层必须全部计算建筑密度。一方面400多平方的架空楼板超过了规划要求，另一方面从消防疏散角度又不能取消，除非室内再增加楼梯至首层室外，但首层室外东侧广场从建筑至档土墙只有6米不到，设计院提出增加楼梯也解决不了室外广场宽度不够的问题，认为此问题基本无法解决。面对各方技术壁垒和限制。我们对东北侧露台进行了巧妙的改造：将大部分面积进行了镂空处理，对2层室内消防疏散计算进行了复核优化的基础上，留下北侧约4米宽5米长的楼板满足2层消防疏散要求，同时原有从一层上到二层的室外广场台阶与建筑主体拓开后，可以不计算建筑密度。为解决密度超标问题起到了关键性的作用。

5、将东南角大平台留出通道后镂空，保留后期根据商业需要设置室外广场直达三层的飞天梯的可能性。

6、充分与信息中心技术人员沟通，最大限度争取地下室设备房不计容面积。争取地下室楼梯间不计容。

7、充分挖掘总图空间，将总图绿地率从19%提高至28%。

按照新总图方案，设计院出具了报批总图，第一次绿地率计算结果只有19%。在此情况下，我们充分了解挖掘了总图空间，将下沉广场，卸货车位，楼梯间周边1.5米处，镂空构架下部，红线范围内上下两块绿地通过垂直绿化连接成整块绿地等措施，一次性将绿地率提升到28%以上。

二、消防方面问题及解决措施：：

由于现场主体结构已完成，存在违反强制性规范条文的历史遗留问题：

1、建筑消防高度超过24米；

2、不满足每个防火分区一台消防电梯的要求；

3、现场已施工消防电梯无集水坑。

我司积极与设计院和设计审图专家进行沟通，通过调整室内外高差，垫高地下二层标高等方式，解决建筑高度问题和消防电梯问题，按规范将所有消防电梯改为普通电梯，将防烟楼梯间降配为封闭楼梯间，解决了审图违反强条问题和验收问题，取消了消防电梯前室，节约了正压送风设备及设备房，减少了不必须的防火隔墙及防火门，节约了精装投资，提升了建筑空间体验感。

以上分享了我们在全咨项目管理过程中遇到的部分难题和解决措施。希望能抛砖引玉，也希望有机会跟同行探讨如何提升项目管理服务水平，如何充分发挥设计管理在全咨服务过程中的作用。