浅析房产测量在房产管理中的作用

浅析房产测量在房产管理中的作用

王永

江苏立信新元土地房地产资产评估咨询有限公司210000

摘要：房产测量是一种具有高度职业性的行业，其测量结果将成为房产管理、买卖、应用等一系列问题的依据，不仅要保证测量资料的准确性、合理性，还要保证所需的计量资料具有合法性，从而保证当事人自身的权益。在房产测量工作开展过程中，要按照国家和地区的相关标准，切实实施相关的实践，强化重点监控，善于运用现代计量技术手段和方法；保证计量资料的准确性，避免发生违反规定的行为。

关键词：房产测量；房屋管理；应用

前言：

随着房地产市场的快速发展，提高了计量校准及有关要求，标准化的出售面积和提升精度和降低纠纷案件充分发挥了功效不可忽视。然而，在实际应用中还存在不少问题，这对房地产产业的可持续发展产生了很大的冲击，使得精确度测量成为房地产发展的重中之重。

一、房产管理中房产测量的必然性

1.房屋产权证书的发放

房屋产权证明书发放是房产测量的第一项工作，它对每个家庭拥有房屋的归属范围进行了详细的计划。对相应的房产进行权属证书和登记，可以建立相应的不动产权属证书，从而为社会的不动产管理制度奠定合法基础。在此基础上，依据不动产登记的方式，也可以为今后城市的地理资料智能化管理体系的建设打下基础。

2.财政部门的税收行政管理

房地产的计量能够为房地产企业的经营活动带来大量的、可靠的房地产资料，使城市房地产的总体规划人员能够全面掌握城市房地产的市场情况。同时，通过对当前房地产的现有和以往房地产的数据进行分析，可以将公共和私有房地产的总量、总面积等情况进行整合，然后依据相应的数据信息开展产权年限产籍、产业链管理方法等档案资料的改进提升，不但可以为不同类型房地产管理提供依据，并且可以促进房产管理理论基础研究的顺利进行。在此基础上，依据房产测量资料的分析，也能为城镇财政局、税务机关等部门建立地籍分类，保证各种地税支出的合理扣减。[1]

3.城市总体计划方面

要保证房产管理方法和用地符合社会的现代化建设需要，就必须对房产管理机构和规划部门进行全面的了解；从而为有效的调控和合理的房地产价格提供依据。同时，利用房产的测量，可以为大城市的房产管理部门，提供土地和房屋资源的合理配置。

二、常用房产测量技术

1.地理信息系统的技术

GIS是通过利用电脑和硬件的技术手段，将各种资源和环境监测系统按照特定的文件形式和类型进行输入、解决、存储和导出，从而实现人机交互的功能。作为一种特殊的数据处理工具，GIS可以对各种数据信息进行全面的利用和分析，以图型、图象、数据等形式输出数据，实现不动产登记数据数字化、数据可视化，利用图像绘制复杂的工作流程，从而在房产的经营中提供信息和数据可视化的支持。

2.不动产测绘的数字技术

随着信息化技术的飞速发展，在整个房地产测绘工作中，必须充分利用数字测绘技术，并利用电脑上的数码进行图像的整理和编辑。在实践过程中，首先要进行不动产资料的收集和分类，然后制定方案的编制，并进行实地勘察，保证了所测资料的有效性。房地产普查完成之后，要进行房地产的信息搜集，输入到电脑上，再利用数字化软件进行数据处理。以数字技术为基础的一套房产制图，不仅提高了工作效率，而且更大程度上保证了资料的准确性。

3.不动产登记计量中GPS-RTK的技术应用

RTK法是目前GPS常用的一种方法，其整个测量过程受到的环境因素的干扰很少，因而广泛应用于现场精确的定位；对于提高检测工作的效率，提高检测精度非常有利。基于载波通讯的相位差观察进行动态精确定位，其技术基础是不断发展起来的RTK精确定位技术，对于在测量具体的平面座标中的精确定位结果可以即时提供测量结果。在RTK技术上的发展过程中，观测到的资料和实测资料都是通过人造卫星通讯系统进行的，而标准站接收到的资料后，就会向工作站发送，而流动站则会根据接收到的数据和信息，进行实时差分处理；[2]准确地进行数据和信息的定位。利用RTK的技术手段进行数据采集，全部实现了数字化，并在简单的应用后，能够对网上的实时地图进行输出，可以更快速的满足不动产登记的要求。

三、房产测量及其在房产管理中的作用和注意事项

1.房地产测量的作用

社会化服务决策参谋功能。经过对房产的调查、统计和整理，可以发现很多稀有的资料，比如，可以对一座城市和地区的房子总数、质量、建筑平均建筑面积进行统计和分析。这些资料对整个都市的基础设施布局、住宅管理制度的改革创新、旧城区的更新是毋庸置疑的；对老旧房的改建提供了一个很好的参考。还可用于城市规划、市政道路工程、公共事业、环境保护、园林绿化、社会管理、水利工程等基础资料的提供，其业务内容十分丰富。

法律和规章的效力。测量为房地产业的土地利用、产权年限、开发设计、买卖等管理方法赋予接线，确定土地和房屋的产权范围、产权界址点、财产面积、产权产别及其相关所有权。此类不动产的测量效果，要经过房屋竣工后，不动产主管部门要对房屋面积计算依据与方法等进行审批，审核后才可以用物业管理。不动产测绘效力是处理各类产权年限争议案件、修补产权年限关系、明晰产权年限的法律制度基础资料，也是房地产业经营管理方式的重要环节。

技术水平的有效性。房地产测量是一种高分辨率的大比例地图。虽然测量方法和其他测量方法没有太大区别，但是不同于一般大比例测量和地形测量。其信息量大、涉及面大、具体的内容也是五花八门；由于资料复杂，因此，这是建立现代GIS的重要依据，也是提高大比例地图质量的重要依据。[3]

2.在房产管理中的作用

房地产测量的具体工作与房产管理有着密切的关系。房地产业的测量主要是根据建筑工程的测量部位、外观和面积来确定建筑工程建设、架构。在工作职责、特性图的基础上，物业的产权信息的管理，在一般的条件下，物业的管理者要确保其真实性和准确性，特性图是一个群体的职业属性的测绘项目图，要与之相适应，准确的地图，房屋的分层，资料的一致，这些基础的测量工作，确保准确的房地产管理，房地产管理是每天工作的主要管理对象。

只有对房产测量技术的有效应用，可以顺利推进住宅的经营方式和合理的城市住宅计划，提高土地的利用率。从而加快住房和用地的配置和利用，为新建住房和旧建筑的拆迁和更新提供便利。同时，对住宅的调查数据和调查结果也是进行城市房产经营、住宅总体设计的重要依据。[4]不难发现，虽然房产测量具有很高的技术含量。但在住宅的经营中，它的应用非常广泛，并起到了至关重要的作用。

与此同时，房屋计量校验提供了测绘资料的准确内涵和资料检索，不仅对房屋建筑的经营方式具有重要实用价值，而且可为正确把握住住房与用地的使用状况与变化提供参考依据。城镇房屋行政管理方法论可以对国有财产与私人财产的数量与规模进行科学、合理的统计与分析。彻底消除非法施工，建立起一个动态的管理和监测体系，工程施工中的计量也是一个很大的比重，对各类住宅的总的数量和所应用的资料进行了统计和应用。不动产税收征收不动产测量提供了必要的基础，财政局、税务局和其他部门对不动产测量的科学的、对居民的居住区分类进行了科学的界定，建立了税收基准作为参考，从某种程度上保障了物业税的征收，预防了损失。

3.应注意的问题

商品房买卖面积测算。房地产市场上的销售区域的计量往往要准确，而且资料也非常的繁杂，因为房子的市场上的销售和房价都是很大的，所以测量精度很关键。住宅销售面积的计量较为繁琐，可分为住宅面积计量与住宅使用面积计量。这两项指标为住宅建筑的面积，是目前房地产市场计量的重要方法，目前比较普遍的测量技术包括：区域法和现场量法；采用坐标分析法对其进行了性能测试。GPS技术是用来测定房子的。住宅销售面积的测算是住宅的重要的具体项目，对住宅的市场营销区域进行科学、合理的测算，往往能提供与之对应的、有针对性的解决办法；比如施工区域的重要保障，因此，施工单位的施工人员、技术专家运用科学的方法，运用到房地产的市场上去做房地产的营销，维护房地产的安全。住宅销售区域的计量往往需要精确且复杂的资料，因为房屋的销售区域及销售的价格要计算，所以要掌握精确的测量非常关键。住宅市场的销售面积计算比较复杂，一般分为：住宅面积的测定和住宅使用面积的测定。这两项技术指标是衡量住宅建筑面积大小及衡量房产价值的重要方法。

相关的房产测量规范与需求。作为一项长期、专业性和税收优惠的工作，必须要有一个技术规范，才能达到一个科学的、合乎逻辑的限度，这个要求和规定对于普通的房屋丈量工作具有很高的要求和规范，能否在房地产的经营中发挥出最大的作用，制定房产测量的标准是非常重要的。

结语：在中国城市化进程中，住房制度的改革和创新一直受到人们的关注。而在房产管理的整个流程中，只有对房地产进行适当的计量，方能确保其合法有效。房地产测绘工作不仅提供了房地产资料的应用，而且保证了房地产在中后期的核查工作能够正常进行。本文首先介绍了房产测量在房产管理中重要性，并对当前房产测量的技术以及在房产管理中的应用进行了适当的分析。

参考文献：

[1]郑越.房产测量在房产登记中的作用分析[J].江西建材，2017（05）：213-214.

[2]胥晓梅.房屋测量在房产管理中的作用探讨[J].绿色环保建材，2017（01）：136.

[3]吴琼，史春光.房产测绘管理工作的重要性[J].中国房地产，2017（13）：49-50.

[4]袁立明.关于房产测量与房产登记关系的探讨[J].建设科技，2017（15）：81-82.