浅谈项目交付痛点与应对办法

浅谈项目交付痛点与应对办法

黄伟

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摘要：随着国内经济水平的高速发展，国民收入水平的不断提高，人们对于住房的要求也在不断的提高，从之前的有与没有的理念，逐渐的项好与优进行转变，使得房地产企业的生产压力也在不断提高。目前，房地产企业已经迈过了高速发展的阶段，部分城市现有住房已明显供大于求，加之业主对于住宅的品质要求也越发的严格，给房地产企业的品质交付增加了巨大的压力，笔者在此简单的向大家介绍房地产企业在项目交付过程中，业主比较关心的几个问题，以及应对办法，希望可以对大家有所帮助。

关键词：交付；防渗漏；放空鼓开裂

前言

已考试来对比项目进程的话，项目交付可以算是人的一生中最重要的高考，他的好坏直接决定了业主的满意度，同时也相应的对项目的工程团队、房地产企业的品牌效应启动重要的影响。因此，一个好的交付业主满意度，就显得尤为重要。但是如何取得一个好的交付成绩呢？除了项目本身的交付质量外，还需要统筹分析业主的敏感关注点在哪些地方，更好的对症下药。

1房地产交付痛点-渗漏

渗漏一直的业主在房屋验收时最关注的一个点，也是后期业主维权时占比重要的一个问题，银川某地产项目在交付验收之后，就因为外窗的渗漏遭受了业主的群诉，对那家房地产的品牌造成了较大的影响，该地产在银川的其他项目销售都收到了一定的影响。当然因渗漏的群诉项目在全国范围来说并不是个例，同时渗漏的群诉也不单单集中在外窗这一方面。

1.1外窗渗漏

外窗渗漏在项目渗漏部分的占比较大，也是最容易发生的一个问题。当然，如果要避免外窗渗漏的发生，需要在外窗施工开始时，对整体的外窗施工进行全流程的把控，任何一个细小的疏忽都可能导致后续一系列问题的发生。

1.1.1外窗渗漏常见问题

外窗的基础施工是防渗漏的重要组成部分，但是从大部分项目的现场实际情况来看，都出现了或多或少的问题。部分项目在窗台压顶浇筑时，对于窗台压顶的成型质量关注度明显不高，出现了一些浇筑不密实、孔洞、入墙长度不足及开裂等现象，更有个别项目存在窗台压顶后浇的情况。同时，在后期窗框施工时，有出现了塞缝不密实、窗框型材拼缝过大等情况，这些都是在后期交付业主时外窗渗漏的高频点。

1.1.2外窗防渗漏应对办法

外窗基础施工时，首先应该避免窗台压顶后就的情况发生，在浇筑窗台压顶过程中，一定要规划施工、振捣密实，同时关注两侧竖向结合面的施工质量，如果为现浇窗台压顶，建议在模板合模前两侧竖向接合面进行剔凿处理，可以较好的避免竖向冷缝的出现。其次，可以对外窗施工的支模体系进行适当的优化，设置外窗企口，有效的起到阻水作用。再次，在外窗框安装施工中，固定件的安装一定要符合内高外低的相关要求，避免一些不必要的渗水通道产生，同时外窗塞缝密实，避免出现通缝、后期出现渗漏。最后，对外窗型材的加工与组装严格把控，窗框须在工厂集中加工，保证拼缝及组角胶施工及泄水孔开设质量，严禁现场拼装，窗框型材进场后堆放及转运方式合理，防止型材变形，窗扇安装后，对不合格拼缝采取矫正、修补措施。

1.2卫生间渗漏

卫生间作为户内装饰的一个涉水区域，渗漏的情况也是时有发生。相较于外窗渗漏，可能卫生间渗漏造成的损失可能更为严重，它涉及的不只是该户业主，可能还涉及左邻右舍，反坎、管道、楼板是卫生间渗漏的高频发点

1.2.1卫生间渗漏常见问题

作为防渗漏的第一道保护伞，混凝土结构的自防水是其中的重要一环。但是，目前大部分项目都是处于一个高速度、快穿插的阶段，有时候混凝土浇筑还未凝固，材料就已经上楼，混凝土的养护实际明显不足，楼板开裂的情况就时有发生。同时在后续的一些施工过程中，出现了防水反坎漏设、给水管穿设反坎、管道根部吊洞/封堵不密实、反坎成型质量查、阴角未做R角等情况，而且在后续防水施工过程中又出现基层处理不到位、防水厚度不足、管道根部未设置止水台等问题，这些都是导致后期卫生间渗漏的隐患点。

1.2.2卫生间放渗漏应对办法

防渗漏最基础的一点是需要保证结构的自防水起到它相应的作用，后续的防水层涂刷只是二道的保护作用。所以，在混凝土浇筑完成后需要关注它的成型质量，避免出现开裂现象，同时在卫生间防水反坎浇筑时更要关注底面与竖向接合面的细部处理。防水施工基层表面需修补平整、在四周墙根阴角处抹半径 ≥20mm 小圆角，管线安装及地漏、烟风道、管根等部位封堵完成，做24小时结构闭水 试验，发现渗漏需进行修补并验收合格。管线需提前定位，反坎浇筑前做好定位措施。结构施工时预留烟风道安装洞口，烟风道接口放在楼板中间，烟风道上下对接后浇筑烟 风道周围楼板及反坎混凝土，要求混凝土与烟风道结合紧密并对烟风道形成一定的握裹。

2房地产交付痛点-空鼓开裂

抹灰墙面、涂饰面、墙地砖的空鼓与开裂可能近年来业主的关注度没有之前那么高了，但它仍然是业主关注的一个重点。作为房地产企业不能因为它的关注度下降就有所轻视，任何一个细小的问题在业主严重都会进行放大，直到引起群诉。

2.1空鼓开裂常见因素

造成空鼓开裂的因素是多方面的。比如有些是前期管线预埋的原因，管线预埋在开槽时未采用切割开槽、过宽线槽部位采用砂浆封堵、周边封堵不密实、线槽部位未封堵即挂网处理、预埋管线过于集中；有些是因为材料不符合要求；有些是墙面存在灰缝不密实以及存在通缝的情况、二次结构浇筑成型较差；有些是抹灰基面胀模、露筋、蜂窝、孔洞、夹渣未修补，塑料套管、外露钢筋头未清理、甩浆拉毛质量差，未形成毛刺，密度过小造成的。多方面的基层处理问题，导致了后期墙面的空鼓开裂。

2.2空鼓开裂应对办法

应对空鼓开裂，首先要从抹灰基层入手。砌体开槽采用弹线控制线管开槽位置，应使用机械切割，双管以上开槽部位使用微膨胀细石砼填塞；砂、水泥应复试合格，禁止使用过期水泥，应采用中砂；施工前绘制排砖图，避免墙面出现通缝的情况，保证砂浆配合比，避免施工完成后灰缝收缩；墙体表面需用钢丝刷清除浮浆、脱模剂、油污及模板残留物；砌体墙面清扫灰尘， 清除墙面浮浆、凸出的砂浆块；同时注意抹灰成型后对于墙面的养护施工。

3结束语

房地产企业压力与日俱增，工程压力、销售压力明显提高。提前分析、关注交付时业主敏感关注度点，在施工过程中有效的避免或者降低相应问题的出现，能够有效的达成完美交付目标。同时，在竞争压力巨大的今天，也能更好的提高房地产企业的品牌效应，达到一个良性的循环。

参考文献

[1]GBT50375-2016建筑工程施工质量评价标准