住房租赁市场房屋维修投资决策与均衡空置率确定

住房租赁市场房屋维修投资决策与均衡空置率确定

胡绮娜

桂林市秀峰房产管理处  541001

摘要：自1998年特别是2003年改革我国住房商品化制度以来，国务院发布了《关于推进房地产市场持续健康发展的通知》，说明了房地产业支柱产业的地位，实现了我国住房市场化的根本性转变。为解决人民住房问题，实现房地产业持续健康发展，促进社会和谐稳定，2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场、围绕住房租赁市场培育开发综合部署工作的各项意见》。随后，召开2016年中央经济工作会议，首次明确提出加快住房租赁市场立法，加快发展制度化、规模化租赁业务，为我国住房租赁市场供应主体多元化、运营服务规范化提供政策支持。2018年中央经济工作会议再次提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、同时购租的住房制度，发展住房租赁市场，特别是长期租赁，支持发展专业化、制度化的住房租赁业务。随着中央对房屋租赁市场的不断关注，可以预见，未来我国（特别是部分大中城市）租赁住房供应量将大幅增加，住房租赁市场的发展前景非常可观。有数据预测，到2030年，中国住房租赁市场规模将达到4.6万亿元，通过租赁房实现住有所居的人□将达到3亿人本文主要分析住房维修投资决策和住房租赁市场均衡空置率的确定。

关键词：住房租赁维修基金；运行现状；新思路

引言

在租赁住房运营过程中，出租人面临着是否进行维护投资决策的问题。执如果开展维修投资圆需要花费一定的资金。针对常见的质量问题，如果不进行维护投资，虽然这通常不会影响人们的生活选择，但出租人很可能因为不符合政府法规的要求或选择其他住房的租户而面临因房屋质量而受到惩罚的风险。因此，研究少养费的投资决策，改善居民的住房条件，实现出租人利益最大化，同时为政府获得监管方案提供重要参考，具有重要的现实意义。此外，由于市场摩擦的存在，房租市场应该有一定的空置率。获得均衡的空置率对于确定住房租赁市场规模、提高资源配置效率和有效解决人民住房问题具有重要作用。本研究将基于对住房租赁市场住房维护投资决策的分析，提供一种衡量均衡空置率的方法。

1、我国住房租赁维修资金的现状

在中国，房地产交易是在开发商获得销售资格之后开始的，即从合同签订到合同完成，以及从产权证书申请到合同签订。与此同时，这一时期对于能够利用平台系统解决流动性问题的资本业务开发人员来说至关重要。中国有很多房地产开发商通过实际项目筹集资金，尽可能从客户那里筹集资金目前，许多房地产在获得事先批准之前，已开始收到所谓的保证金或部分购房。维修资金并不禁止不动产买卖双方，因此传统模式将继续供不动产买卖双方使用，他们先交出财产，然后再向行政当局申请所有权证书。如上所述，这一时期用于住房维修的资金没有得到有效管理，住房维修资金被挪用或挪用的情况很普遍，而且在许多住房纠纷中占主导地位。尽管目前没有更合理的办法来管理住房维修资金，也没有关于财产管理的条例或财产权法，但真正的目的是进一步改变混乱的状况，并为维修筹资系统制定统一的国家标准。

2、住房租赁维修资金管理面临的困境

2.1住房租赁维修资金管理理念

与会者讨论了管理特别供资以维持困难住房的概念。管理有两种类型，一种基于所有权概念，另一种基于业主是住房维修特别基金的管理者。根据只有业主才是自己利益的最佳评判者的理论，只有由业主或业主组成的委员会才能真正使用资金。另一个想法是由一个大政府来管理这些资金，即应由地方当局来管理，因为目前的业主自治水平不足以确保业主的自治，因此应由地方当局来管理。此外，地方当局拥有一定的行政权力，可在资金筹措方面发挥作用并接受问责。但是，与主要政府的问题是，住房维修特别基金的管理不是政府的传统职能，地方当局的管理水平不够，因此，住房维修特别基金的管理概念引起了争议，而且实际上，大多数住房维修特别基金都是重复的。

2.2住房租赁维修资金管理滥用资金困境

中国还存在滥用特别住房维修基金的情况，无论是合法滥用还是非法滥用。在第一种情况下，房主往往渴望修复住房和解决基础设施问题，而不考虑长期的、费用高昂的修缮计划，而用于住房维修的资金虽然浪费了，但仍然在法律允许的范围内；在另一些情况下，有些房主要么通过过度收费，要么仅仅通过未经整个业主委员会批准的提款，使用、挪用或挪用住房维修资金。实际上，业主委员会成员经常雇用朋友和家人修复住房基础设施，或委托有关公司为修复工作提供资金，这是对住房修复资金的传统滥用。

3、完善住房租赁维修资金的使用与管理制度的建议

3.1住宅修缮资金

在公有住房出租时，售房单位与住房所有权人应当签订公有住房售后维修管理合同，界定住房的共用部位、共用设施设备和自用部位、自用设备，明确维修管理责任，并对其他有关事项进行约定。在本办法发布前，出租公有住房未签订维修管理合同的，应当在设区的市、县(市)房地产行政管理部门规定的期限内补签合同。住房的共用部位，是指住户共用的住房主体承重结构部位(包括屋顶、楼板、梁、柱、内外承重墙体、基础)、外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾道、烟道、排气孔道、公用门厅、内天井和设备层等。住房的共用设施设备，是指居住小区、组团或者单幢住宅内，住户共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵，电梯、公用电视天线、供电线路、照明设施，锅炉、暖气管道，煤气管道，消防设施，以及绿地、道路、信报箱、传达室、公共厕所、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。住房的自用部位、自用设备，是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、煤气的户表及其以内的管线、器具，暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等;独户住宅的院墙及其以内的建筑物、构筑物和配套设备等。

公有住房出租后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位负责。同院或者同幢的公有住房出租前产在线图书馆权属于二个及其以上单位的，在出租后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位共同负责。公有住房出租后，其自用部位、自用设备的维修和管理由住房所有权人负责。但是，水、电、煤气的收费中已经包含水、电、煤气户表的维修管理费用的，供水、供电和煤气经营单位应当负责水、电、煤气户表的维修管理，并承担相应费用。

3.2建立健全财务管理制度，规范基础工作

维修资金的财务管理是标准化的。加快住房建设特别维修资金特点的财务管理制度，形成收入的存放、使用、分配和分配等标准化财务管理制度。会计核算是根据财政部住房维修特别基金会计制度进行的，该制度于2021年1月1日生效。财务人员必须仔细安排研究，妥善转换新旧科目，并核对帐目。通过使维修基金的会计标准化，将向大多数业主提供一个符合《标准会计准则》的明确账户。维护资金管理实现电子管理。开发和维修资金管理系统，将财务管理模块添加到系统中，使用管理系统信息数据自动连接单一窗口银行数据，自动生成会计分录，实现会计自动化。利息分配和维修资金分配完全以电子方式进行，以确保数据的准确性和安全性。

3.3简化住房租赁维修资金提取流程

为维护住房而提取资金的程序繁琐，是利用率低的客观原因，也是冲突的根源，因此必须简化提取程序。开采的要求如下:1。共同房地或设备应进行维修、更新、改装和保修。2.并在利益攸关方同意的情况下共享安装或交易。其他条件是次要条件，可以简化或省略。该计划规定，维修资金必须征得三分之二或三分之二以上有关业主的同意，并按比例分配给他们拥有的房屋面积。我认为，这不是一项原则要求，不论有多少共同业主同意自愿收回他们在维修方面的份额其他程序:制定使用计划、公布天数、审查使用计划、进行现场检查、组织使用计划、安排验收和质量检查、有关各方、是否对最终工程账目有异议等。这些程序可以简化，不是强制性的，符合受益人与债务人之间的协调原则，并且完全可以由债务人(提取人)决定。

3.4各地要互相交流、互为借鉴

住房维修特别基金的管理和运作因国家而异，大城市做得更好，小城镇和地区城市缺乏，这也与国家的实际情况有关。在实践中，我们必须不断总结研究，促进热点和困难问题的解决，讨论世界各地出现的一些实际问题，深入分析现有问题，城市间交流，相互学习，创新，找到解决问题的好办法。

结束语

改进的资产维修基金制度不仅有利于城市建设和发展，而且为今后城市化的居住社区提供了良好的管理模式，并有助于加快城乡一体化的发展。因此，本文件认为，要有效管理不动产维修基金，就必须采取切实有效的维修基金管理措施，从几个方面制定切实可行的规则和条例，逐步完善不动产维修筹资制度和法律建设。

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