城市危房改造影响因素及应对措施研究

城市危房改造影响因素及应对措施研究

张宁

南京栖霞房产经营有限公司

摘要：城市危房改造是城市化发展进程中的重要内容。本文主要研究了城市危房改造影响因素及应对措施，通过分析城市危房形成的原因，发现城市危房最主要的问题在于质量缺陷。然后针对影响城市危房改造的因素，从民商利益协调、周边开发环境、政策与市场等角度展开了探讨。并提出了推进城市危房改造的具体应对措施。

关键词：城市；危房改造；影响因素；应对措施

引言

从社会发展的可持续角度与战略目标来看，城市危房改造既是推动社会发展的基础保障，同时也是其核心要素内容。尤其是对于民心工程和安居工程来说，城市危房改造是促进环境和谐的重点建设。但是结合以往我国城市地区的危房改造项目以及现阶段的实施现状来看，仍然存在一些问题需要改进，例如房屋排查不全面、改造方案难统一等等。根据《城市危险房屋管理规定》，危房改造处理可以按照其危险程度划分成四大类，依次是：观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除。大多数时候城市危房改造主要针对C级和D级危房。其中，C级以下的城市危房只需要设计得合适的修缮加固方案，就能延长建筑的使用寿命与安全性，减少财力、人力等资源过度消耗的可能。而D级危房则往往需要进行整幢拆除重建，然而由于一些老旧危房质量标准难以统一等原因，所以在实际改造中面临着诸多问题。

一、城市危房形成原因

（一）质量缺陷

城市危房形成的常见及主要原因，就是建筑本身存在一定的质量问题和缺陷。自从2014年的奉化垮楼事件发生之后，国家住建部为保障群众生命财产安全，下发了《关于组织开展全国老楼危楼安全排查工作的通知》，要求全面排查存在安全隐患的房屋。根据此次调查结果，发现上世纪八十至九十年代所建成的楼房建筑，大多是以砖混结构为主，因此这批城市危房的质量缺陷集中体现在以下几个方面：其一，建筑材料质量低劣。其二，施工技术相对落后且未必严格按照施工流程与要求进行。其三，勘察设计不符合规定标准。

（二）使用不当

在城市建筑的后期使用环境中，除了建筑本身的使用寿命达到期限直以外，也有一些是由人为因素引起的，大部分情况都是因为使用不当致使建筑成为危房的。例如，城市建筑缺乏定期检修维修，或者是养护不当等情况下的遗留问题。还有一些使用者在进行装修设计时会私自拆改房屋结构，甚至是进行野蛮装修等。时至今日仍有一些新闻报道称，有用户为了室内设计美观而拆除了承重墙，致使整栋建筑成为危楼、被迫废弃。

（三）其他因素

除了城市建筑本身在给施工过程中就存在一些问题而造成的质量缺陷，以及后期使用与维护修缮不及时以外，危房形成还有以下几点原因：一种情况是在同期施工的相邻两栋建筑，彼此在施工时产生了一定的影响。例如，其中有一栋存在质量问题而导致另外一栋建筑也无法正常使用。第二种情况就是建筑受到地质变化导致结构变形等。第三种则是发生了自然灾害或意外事故等然作用的破坏。

二、城市危房改造影响因素分析

（一）民商利益协调

民商利益纠纷是阻碍城市危房改造建设进程的常见和主要因素之一[1]。城市危房改造会发生民商利益纠纷的主要原因，在于双方就还建条件无法达成一致。这类情况主要出现在民住房改造等项目中，一般是居民向开发商提出了要求，而开发商无法满足所有条件。为了保持项目进程，开发商最终通过采用一些强制手段进行拆除与施工作业，从而引发了民商纠纷问题。例如，有的开发商和管理区为了顺利开工，完成城市危房改造指标任务，会默认选择通过一些强硬手段健危房拆除，只要没有发生违法乱纪和大规模冲突，管理区一般是“视而不见”或者选择“息事宁人”的，而对一些居民住户提出的诉求不闻不问，最后导致民商双方关系激化、恶化，影响到城市危房改造建设。

（二）周边开发环境

城市危房改造的周边环境影响，主要来自于附近一些未参与改造项目的住户。但是与民商纠纷等情况不同的是，周边开发环境的投诉与纠纷，大部分是因为城市危房改造项目的施工对周边居住环境产生了影响，才会引发纠纷的。一些城市危房改造项目在施工过程中，会引起相邻建筑发生墙体裂缝、房屋沉降等问题，而这种情况下开发商一般是不会承担该部分责任修缮费用的。还有一些虽然没有造成重大影响，但是也会给居民生活带来不便的情况，使得居民“居住权”受到不同程度的侵犯。例如，在城市危房改造过程中由于设计方案存在不足或实施过程出现问，堵住了居民区的排水管道，导致用户的排水问题得不到解决。

（三）政策与市场

影响城市危房改造的主要因素就是政策与市场。从政策角度来看，城市危房的改造项目审批与限制，以及改造的内容与目标、改造后的适用范围等内容，都在很大程度上受到政策文件的影响[2]。并且政策文件所影响下的市场动向，也会对城市危房改造项目的资金等资源的筹备工作带来一定程度的影响。市场环境对城市危房改造的影响，主要来自于产业分布及其结构链发展、人口聚集、基础配套设施等方面。从现阶段市场环境来看，城市危房改造项目比较容易推进的地方，一般是在聚集服务业、商业并且发展速度较快的区域，然后就是居住人口密集的地段，而危房改造的项目也是以居住建筑、中心地段的商业用地为主。

三、推进城市危房改造的应对措施

（一）健全危房高效治理机制

首先，要细分城市危房治理与改造监督的主体责任制。房屋建筑的所有人同时也是房屋安全使用的主要责任人，理应承担起相应的危房治理责任，这也有利于保障城市危房排查等工作的时效性。另外，因为在房屋质量、拆改、老化等因素下导致的多产权住宅转变成危房这类情况下，房屋使用人是无力治理的，所以人民政府应当按照房屋安全应急预案组织相关部门采取必要措施排除险情。其次，加强城市危房治理与改造维护相关部门的协同治理。房产部门要负责加强统筹协调并强化城市危房治理相关工作的督促指导，做好项目进展跟进工作与定期通报。同时，要协调其他部门积极参与指导城市危房治理案制订工作，并优化城市危房治理规划、土地、不动产权属变更等审批手续。最后，就是要做好群众工作。街道办事处应当积极发挥其功能优，做好城市危房治理的配合工作以及群众工作，通过积极宣传政策和加强沟通和疏导等方法化解矛盾。

（二）创新危房多元治理模式

城市危房改造的治理工作可以在保留原建筑结构、深层改造和拆除重建三种模式的基础上，搭配一些治理方案与政策进行创新[3]。基于政府提出的减少非必要财政支出的要求，通过将城市危房治理与老旧小区改造、城市更新等项目进行有机结合，参考城市更新的相关内容与方法进行整体拆除后再展开统一规划建设。这样不仅有利于提高地块容积率、增加片区新建房屋高度、面积，还能增加新的养老、教育、医疗等公共服务经营性设施，促进区域服务功能多元化，进一步改善群众居住环境和城市整体建设水平。对于城市老旧小区及周边的危房，需要做到项目内部统筹搭配，对非必要拆除的小区建设及时进行修缮维护，所以嗐需要尽量实现城市危房治理资金平衡。对于零星分散的城市危房改造与治理，建议将其改造为公共服务等经营性设施的。同时可以采取等价置换迁出的方式推进改造项目进程，以未来的收益平衡危房治理和原住户安置支出。

（三）开发房屋安全监管系统

城市危房改造与治理的辖区管理部门，需要不间断进行巡查排查，及时查漏存在安全隐患的房屋建筑并上报区级房产部门。然后，由区级房产部门对城市危房进行重点复查，并甄别城市危房的安全隐患风险等级，制定专项暂时治理计划，将鉴定为C、D级的危房上报市房产部门。市房产部门则需要做好领头与监督工作，及时对全市房屋安全排查情况进行监督指导。包括针对城市危房进行全面检查摸清具体状况、问题及成因，建立城市危房改造及治理的安全档案，将鉴定后的危房建筑纳入动态监管范围，按照日常工作流程展开治理。除此之外，还可以在城市房屋安全监管系统中引入“智慧房安”管理服务平台，利用集数字化、信息化、智能化于一体的信息技术手段对全市在册危房进行监管。健全定点定位、动态更新的监管能力，细致掌握危房的使用、监管、治理的全程情况。

结语

综上所述，城市危房改造主要受到来自政策环境、市场环境，以及开发地区周边环境的影响。所以在城市危房改造与治理工作中，需要进行统筹规划，尤其要照顾到群众的实际需求与合理要求。因此，有关部门要积极做好危房监管工作，与群众之间保持良好的沟通交流。

参考文献

[1]李国庆,张志敏. 城市更新助推垦区城镇再生与社会治理——以江西省垦区危房区改造为例[J]. 南京社会科学,2020,(05):51-58.

[2]李乐洁. 政府决策视角下基于GIS空间分析技术的城市危房改造实施策略研究——以广州市白云区为例[J]. 住宅与房地产,2019,(21):228-229.

[3]李国彬,刘惠勇. 危房改造的影响因素分析及对策建议[J]. 城市建设理论研究(电子版),2019,(13):157.