农村集体土地评估存在的问题初探

农村集体土地评估存在的问题初探

付国娇

西安熠华房地产资产评估有限公司 陕西 西安 710061

摘要：在农村集体土地市场不断发展的过程中，农村土地估价需求不断提升。现今，我国农村集体土地估价在估价观念、估价目的、估价方法、估价报告应用、估价基础参数、估价程序等方面都具有一定的不足和弊端，所以需要对其逐一更新与完善，逐步增强广大农户的委托估价观念，并严格遵循估价流程，确定清晰的估价目的，由此能够增强农村集体土地估价的客观性与有效性，为实现农村土地市场的可持续发展做铺垫。

关键词：农村、集体土地、评估、问题

1农村集体土地评估存在的问题

1.1流转主体估价观念薄弱，委托估价项目少

由于传统农村土地管理制度的约束，目前农村土地流转交易市场也还处在建立初期，由于发展规模的受限，土地流转市场主体还缺乏委托评估观念。目前的农户集体土地评估，通常是以集体委托确定低价或者由银行受托确定抵押物价值的方法完成的，而极少由农民个人受托评估，这就对农户集体土地评估的顺利开展造成了很多阻碍。由于农民对农村土地确权问题缺乏充分的了解，所以对土地评估工作也缺乏很强烈的投入意识，甚至还会产生一点反感，这样便造成了政府部门在对土地评估工作进行开展的过程中，往往只是单方的努力，或者缺乏相应的协调，工作人员的力量也严重不足，甚至还有不少需要调查的工作情况，会由于缺少农民的协助，而影响了最后的工作进度。

1.2估价方法机制不健全，价格缺乏客观性

尽管国家对农民集体土地确权工作予以了高度的关注，可是地方一些部门却并没有予以高度的关注，从而造成了这项工作的主体机制不够完善，主体责任制度也无法落实到位，其中的主要原因就是工作的主体机制并没有彻底调查明晰。其中，由于国家也不能对农村土地确权工作中的具体过程、工作任务和职能分配方式等问题做出具体确定，所以，农村基层土地管理工作人员的管理力度一直有着很明显的欠缺，导致农村基层土地管理工作人员不能重视确权的有关职责，也没有相应的惩罚制度来保障工作的执行。

现今，中国的农村土地评估有两类:城镇用地评价和农业用地评价，但与农业建设用地相关的评价方法尚不齐全，按照《农村集体土地价格评估科技指引》来看，政府必须逐步健全农村评估制度，使得农业用地集体流转价值可以根据土地流转各方主观的意愿，经过协议来划分。假若农村全部照搬小城镇的土地价格评估方式，将会造成农村土地价值的没有客观特征和科学化。

1.3估价基础数据缺乏，估价技术创新度不高

鉴于中国农村市场经济发展时期并不长，且有关优惠政策的实施和使用效果都有一定的局限性，从而造成中国农业集体市场交易并不稳定，对农村土地利益也有较大的经营风险。根据《新型农村集体土地价值评估技术指导》的具体内容分析，虽然新型农村集体土地评估技术要求参照利润法，但是由于其相应的土地净收益率、资本化率等经济技术指标的测算困难很多，再加上农户集体土地的实际用途又比较复杂，不相同的用地成本对应的构成差别也非常明显，所以，由于农户集体所有用地基础地价数据并不齐全，目前的评估技术模式还无法进行套用，所选用的评价方式对应的技术创新力度也较少，评价工作在实施过程中还面临着一定困难。

1.4土地的权属界址并不清晰，权利纷争没有解决办法

关于农村集体土地确权的工作总结，权属界址提问是十分关键的一项问题。因为权属界址是指耕地实际的界址线和界址点，是开展农业确权管理工作的主要条件，是对确权实行管理工作的基础。而关于这一问题，若不能进行有效的解决，将对农业确权管理工作的质量和进程产生负面影响。农村土地的权利界址既与农民的土地利用状况有着很重大的关系，也与中国农业经济社会的发展状况有着很直接的关系。不过，由于针对土地实际的现状进行了分类，现在很多的农村土地界址都已经出现了不清晰的状态，从而产生了大量的土地产权纷争。而且，由于有关的管理部门无法及时针对这一类地块进行土地登记和核实，具体的确权手续也根本无法进行。

2建立农村集体土地评价的具体实施对策

随着城镇化的发展，农村发展建设面临集体土地被征收的情况，这是城镇化发展的必要手段，也是促进农业转型的有效方法。但是农村土地征收侵犯了村民的权益，使传统的生活和方式出现了变化，需要进行补偿，以保证征收工作的有序开展。但是在实际的征收补偿工作中存在缺乏社会效益和农民主体性的认识，补偿机制的落实并不全面，土地征收工作的开展影响了社会的稳定和政府的公信力。

2.1提高宣传力度，增强土地评估观念

在中国农村市场经济中，农业用地价格体系是一项核心内容，随着中国农业集体土地市场的进一步发展，科学合理设定农村土地流转价位也是保障交易工作顺畅开展的一项基本要求。运用对农村土地价值的客观化、合理化、科学化等宣传工作，可以逐渐提升农村土地流转市场主体的农业土地评估能力，也有助于全体农民提升专业技术水平，为确定具体的农业评估目标、保证评估结论客观等方面提供了科技保障。此外，在加强对农业土地评估制度推广宣传的过程中，也可以逐渐提升各种农业集体土地所有权者的农业评估能力。

2.2严格执行用地评估程序，提高土地评估效益

按照《农村集体土地价格评估技术指引》的理论内容分析，农村集体土地价值的组成、形成、评估目的等都比较复杂，影响要素也非常多。在实际评估流程中，一定要严格地按照评估的基本制度，确定评估作业计划，并整合资源开展实地勘查、数据分析等，从而才能制定最终的试算价格，并于最后提交评估报告等，在与整个过程全面结合的前提下，才能保证评估数据的客观、精准、合理等，因此，就必须要严格地按照国土评估的有关规范，全面实施国土评估程序，以完善国土评估效果。

2.3加强评估技术创新，明确土地评估价格

对农民集体土地而言，它具有比较强烈的农业属性等特征，而且生态环境保护功用、社会保险功用也是相当强大的，但是，如果从农村土地价值形成角度考虑，由于其构成因素比较复杂，再加上无法直接套用传统城镇土地市场评价技术的标准，比如，农村土地创建因素调整法、对比价格法等，从而可以对不同行政区域的农村土地自身属性、社会保险功用、生态环境保护功用等加以调整等。在《农村集体土地价格评估科技指导》中，成收益法的净收益率的测算一般要求扣除掉农民每年生态保护费、农业每年社会保险费用等，所以，在对资本化率进行测算的过程中，就一定要根据成本法的"重要成本"对土地所获得的成本予以优化，从而可以增加农村社会保障的补助占比和生态补偿占比等。而利用对当前的农村土地评估技术的创新和提升，则可以逐步提高农村土地评估模型的规范性和客观性，从而使得评价成果更精确、更合理。

结束语为:在当前中国社会经济飞跃发展和城乡农村土地使用体制进一步变革的情形下的大历史背景下，中国农业经济社会实现了飞跃发展，且农业集体土地资产的流转方式也更为多元化，并已逐步呈现农业生产社会主义市场化的新特征。针对传统的耕地模式而言，存在许多缺点与问题，很多农户占有多块耕地，这势必会制约农村规模化的发展之道，进而造成农村效益持续下降。要使得农村集体土地流转更加规范，并依据有关法规制度办理有关事宜，对其进行科学测算和评估已成为一项十分关键的工作。

参考文献：

[1]王丽英,王勇.农村土地价格评估存在的问题及对策研究[J].中国集体经济,2017(23):33-35.

[2]潘海红.我国农村土地产权制度改革存在的问题及对策[J].安徽农业科学,2013(31):220-221+225.