房地产成本精细化管控探析

房地产成本精细化管控探析

沈美娣 1 沈红平 2

1杭州鑫和置业有限公司 浙江 杭州 310000

²杭州鑫湖置业有限公司 浙江 杭州310000

摘要：随着经济的快速发展，房地产行业也得到了一定程度的发展，房地产企业的发展对于我国的经济增长有巨大的贡献，同时也为改善人民生活质量积极努力。房地产企业的发展速度极快，但是随着国家对房地产企业的调控力度不断增大，房地产企业还需要进一步提高自身的运营水平来达到高效的发展状态。房地产企业的成本投入极大，为了使成本效益提升来降低企业的运营成本，企业应当实施精细化的成本管控并更全面地控制成本。

关键词：房地产开发；成本；精细化管控

在现代社会中，房地产项目是最常见的项目类型，不仅能够推动社会发展，还可以在固有的土地面积上，不断的提高楼层，获得更多的生产、生存空间。就房地产项目本身而言，一直都是在走“高成本、高效益”的路线，可在国家宏观调控不断增加的同时，老旧的路线已经得不到市场的欢迎，更加是受到了地方政府的干预。房地产项目目标成本，是最基本的成本控制内容，如果在该方面没有得到良好的控制效果，提高自身精细化成本管理意识，降低开发项目成本，从而获得相应的经济效益。

一、精细化管控的作用

我国作为一个发展中国家，针对房地产项目的重视程度较高，并且在很大层次上，都希望以此来拉动相关行业的进步，为国家稳定和社会进步，做出更大的贡献。就房地产项目目标成本本身而言，其成本控制的内容是比较繁多的，遇到的各方面影响因素也不少，如果在具体的管控工作中，仍然是按照片面的、传统的方式来完成，则最终很有可能导致房地产项目目标成本出现“一超再超”的情况，这就是很多烂尾楼出现的主要原因。相反的，精细化管控的应用，可以为房地产项目目标成本提供较多的保障，合理压缩成本，减少对房地产项目造成不良影响。

1、成本压缩科学，不影响项目质量。我国的现代化建设速度不断加快，对房地产项目的要求也在持续的增多。房地产项目目标成本在管理的过程中，如果是应用简单的成本压缩方法，很容易导致项目本身出现严重的漏洞、隐患，届时所产生的恶劣影响极为突出。从管控本身来讲，精细化管控的落实，可以保持房地产项目目标成本的科学压缩，不会对项目的质量造成严重的影响。精细化管控在落实的过程中，会针对房地产项目目标成本开展深入的分析和了解，尤其是在具体的数据上，通过对市场的调查研究，将固有的目标成本进行有效的压缩。例如，材料的变更时，会考虑到综合的性价比、耗费数量、后续供应情况、社会反响等等，综合选定以后，替代原来的高成本材料，更好的辅助项目施工，提高效率和质量，降低成本。精细化管控主张从细节上出发。房地产项目目标成本涉及到的影响因素较多，想要将成本降低，就需要获得多方的支持。

2、成本管控细节，为企业创造更多利润。房地产企业通过加强对细节成本的管控，开源节流，能够实现资金的合理利用。一方面，房地产企业能够提升对项目成本的控制，减少不必要施工费用的之处，避免各个建设细节资金的浪费，降低工程整体资金需要。另一方面，房地产在成本控制上会更有更大的灵活性，就能够通过主动降价，来加速资金回笼。通过对项目成本的精细化管控，能够有效的降低细节成本，进而提升企业对于成本的控制能力。最终实现自身盈利能力的提升，提升整个市场对于企业的认可度，最终为企业创造更多的利润。

二、房地产企业精细化成本管控的措施

我国的房价增长速度较快，国家不断出台调控政策来规范房地产企业的运营和发展，这也意味着房地产企业自身需要加快管理工作的升级。成本管控是房地产企业运营和发展都十分重视一项工作，但是很多企业的成本管控工作不够精细和全面而导致成本效益不够理想。为了有效控制企业的运营成本并提高企业整体的运营能力，企业需要实施更加精细化的成本管控工作。

1、加强成本管控体系完善力度。成本管控体系是指导房地产企业成本管控的重要前提，也是房地产企业首先需要进行完善的关键。房地产企业的成本管控体系首先需要与企业的运营工作进行有效的结合，重点关注企业的地产建设项目的各项经济活动特点以及企业的其他运营工作特点，在确定体系内容时包含相关运营工作并明确成本管控工作的标准，进一步提高成本管控的准确性。其次成本管控体系在房地产企业不是独立存在的个体，而需要与预算管理、资产管理等有效结合而形成完整的财务管理体系。同时该体系还需要从企业的短期至长期的运营管理出发来设定成本管控模式，不仅关注企业的盈利能力还需要注重企业的战略发展能力以及对外部环境的适应能力，确保通过现有的管控体系能够提高企业的运营管理质量来推动企业整体发展。

2、优化成本管控工作方法。房地产企业的成本管控方法需要保持不断发展的状态，因此企业需要重视对成本管控方法的优化工作。现阶段作业成本法是一种相对成熟的成本管控方法，是基于前一阶段的成本情况来调整后续的成本计划并配置运营资源的方法，房地产企业需要在运营的整个过程中都进行成本管控而不应该只是在事后进行，通过不断总结运营中各个小阶段的成本情况并优化后续的经济活动计划来提高有效成本的所占比例。企业还需要充分利用信息化系统来提高成本信息的收集和处理工作，通过培养管理人员来提高对最新成本管理方法以及科学技术的掌握能力并带动企业管理能力的全面提升。

3、深化内部控制的应用。内部控制对于房地产企业的成本管控有重要的辅助作用，企业需要深化内部控制在成本管控中的应用。房地产企业在进行运营工作前需要设定成本管控计划并通过内部控制来细化各工作人员的成本管控职责，企业能够通过内部控制来获取各个阶段的运营情况并进行相应的运营调整，成本管控能够更加精细而全面地进行而减少不必要的成本支出。在运营过程中内部控制工作需要对业务活动以及财务活动进行控制，确保能够按照成本计划和预算方案进行而不脱离企业控制。在进行成本结果处理时，企业需要根据运营情况来确定后续的运营规划，通过内部控制为纽带来与其他管理工作形成良好的联系，能够根据各个部门的工作特点来划分相应的运营工作任务。

4、完善评价与监督工作。为了能够及时掌握自身的成本产生情况，房地产企业需要完善运营工作的评价与监督工作并推动成本管控的深层次应用。传统的成本管控对企业运营过程中的状态以及问题确定能力不足，企业的评价工作还需要着重对各项成本支出进行管理和评价，对于成本产生的原因、数量以及最终效益都进行相应的分析和评价，判断成本产生的合理性和必要性来确定其是否为必要成本，当相关成本支出判定为非必要成本时后续类似的成本产生需要慎重考虑，尽量减少不良的成本产生以及相应的财务压力。企业同时需要加强对成本活动的监督工作，对于不够合理的成本产生环节进行识别，严肃处理成本混乱产生的问题并采取有效的措施来预防相关问题的再次产生。房地产企业需要从现有的成本产生特点来预测未来的成本风险，根据风险特征来提前做好风险预警和治理工作，避免成本风险为企业的运营和发展带来不利的影响。

房地产企业现阶段的发展势头良好，但是随着国家的调控力度增大以及行业内部的竞争压力加大，房地产企业的运营和发展压力也相应增强，企业需要提高自身的管理能力来更好地适应未来的发展局面。成本是影响房地产企业运营和发展的重要因素，而企业需要使成本管控往精细化方向发展，不断提高成本管控的科学性和全面性来更好地约束企业的经济活动，使企业能够保持更良好的财务和业务状态。

参考文献：

[1] 温宁馨. 房地产企业项目开发成本精细化管理探讨[J]. 经济研究导刊,2019,(17):22.

[2] 吴爱林. 房地产开发企业成本精细化管理初探[J]. 中国科技信息,2020,(10):13.