新形势下房地产开发与运营模式创新研究

新形势下房地产开发与运营模式创新研究

王凯

中交地产（苏州）有限公司  江苏苏州

摘要：对于目前的建筑行业来说，政府投资建设的模式和承包的建设模式获得了较快的发展，建筑行业的整体在朝着整合的方向发展，相比传统的建筑模式，现在的建筑模式具有更好的建设优势，在开展建设的过程中，很多的问题都已经被克服，同时对于建设过程中在施工、采购方面存在的问题也获得了一定的发展，对于房地产的开发商来说，通过采用定向开发、委托建设的建筑模式，可以更好地实现企业自身的发展。

关键词：房地产开发；运营模式；创新研究

一、前言

建筑行业作为促进我国经济发展的重要行业，在我国获得了较为显著的发展，但是目前随着市场需求量的不断增加，同时人们生活水平和生活质量的不断提高，导致了建筑行业内部之间的竞争压力也是在不断地扩大，要想在目前的背景下获得更好的发展和建设，就需要明确目前建设中存在的问题，及时地将存在的问题做出解决，同时对于国家最新制定的方针和政策有着一定的了解，基于此本文主要是对于房地产在未来的发展和走向做出一定的研究，对于房地产的发展规模和运营的模式做出一定的探究。

二、房地产行业的发展现状

房地产目前已经是我国经济发展状况的重要判别标准，随着我国改革开放的深入进展，中国的房地产行业获得了极为快速的建设和发展。房地产行业的萌芽阶段在深圳，起初是大量商人进入到香港，对于房地产的需求促进了其发展，而真正意义上获得发展也是是从1996年开始，新的发展背景和发展形式下，我国的房地产发展趋势是稳中求进的。房地产本质上也是一种商品，房地产具有投资和不可移动的特点，因而对于其的投资难度和其他种类的商品相比较来说，难度更高，为了更好地将该产品进行销售，就需要房地产商可以根据不同地区的特点，做好精准的定位，根据市场需求的不同，更好的将其进行销售。

 二、我国房地产现状及问题分析

（一）融资渠道单一，风险相对集中

现阶段我国房地产开发股权融资受到广泛控制，其根本原因大致可分为三个层面。第一：住房股权融资受到当地区域经济发展的制约。第二：房地产开发所需的资产总量比较庞大，但国内投资者比较单一，外国投资者投资中国房产受到国家法律的限制。第三：住房股权融资的高效率也会受到我国金融体系因素的损害。在我国，房企的传统融资渠道主要有贷款银行、信托融资、股票融资和债券融资。由于房地产金融业务规模大、时间长，属于资产密集型领域，我的投资和我的债务人给予的资产只占很小的一部分，这使得贷款银行方式成为大多数住房的选择公司。但随着政府机构对房地产行业当前政策的调整，金融机构向房地产企业放贷的门槛提高，房地产开发商急需寻找新的稳定融资渠道。

（二）传统开发方式利润少，室内空间少

盈利能力是房地产行业最重要的部分。在我国，房地产行业过于依赖土地升值，升值权益是根据一级开发销售市场和二级转让销售市场获得的。但是，这种方法会影响土地资源的利用率。影响非常大，同时不利于房地产企业长期发展趋势，降低企业竞争力。其次，很大比例的房地产开发商采用市场销售盈利方式，助长了房地产企业盈利过度单一、抗风险能力薄弱的局面。

（三）碳排放高，电力能源利用率低

作为支撑经济发展的产业链，房地产行业的碳排放量约占全国碳排放量的五分之二，资源和新能源的利用率较低。随着全球变暖，碳排放成为人们关注的焦点。在低碳环保生活的同时，也要大力推行低碳建筑。在我国实施低碳建筑的初期，遇到了很多问题和挑战，不断完善低碳建筑的制度体系势在必行。同时，随着生产工艺的落后，传统的施工技术生产效率不高，在加重成本的情况下也消耗资源。

二、房地产销售模式的创新

（一）打造房地产的品牌建设

为了使得房地产可以获得更好的建设，可以通过融入当地城市的文化，建设具有当地特色的房地产产业，进而推动当地行业的发展，例如根据运动建设的各种奥园，诸如广州奥园、沈阳奥园等特色等，将其发展成为自身具有的特色，这样才能更好地推动房地产行业的发展。品牌是房地产发展的一个重要方面，通过建设自身的品牌可以使得购买的房地产的品牌有着更高的信任，进而消费者愿意选择相信自己的品牌，选购房子^[1]，作为一种特殊的产品，相比较其他的产品，消费者往往更加重视该品牌的效应，加强品牌文化的建设，更加注重的是企业在对于自身文化的建设工作、经营选择的模式和自身的品牌在市场中的声誉情况等。因而房地产企业在不断发展的过程中，需要更加重视对于自身品牌效应的维护，更好的服务消费者，做好建筑质量的保障工作，做好对于小区建设的规划情况，包括后期的物业管理相关工作，将自身打造成一支专业能力过硬、服务态度完善的企业，这样才能获得更好的发展^[2]。

（二）做好自身的市场定位

房地产在开展建设工作的过程中，需要更好地做好自身的市场定位，在当前市场竞争压力不断扩大的情况下，在完善房地产建设工作的过程中需要及时的开展对于当地市场的定位，做好充分的市场定位情况下，分析消费者的市场需求，对于当地城市的市场做好充分的调研情况下，根据企业自身已经具有的资源，以及自身可以把握的市场消费的人群，进而在未来的竞争压力下，具有自身的竞争优势。例如对于一些西南地区三四线的小城市来说，商品房的市场消费的主力在于外出务工打工的人口，人群集中在80后和90后，对于这类人群来说，由于长期在一线城市打工，最终选择回乡建设自己的城市

^[3]，因而对于这类群体来说，可以更好地确定户型，完善各种配套的设备，同时建设多样化的商品房户型，这样就可以更好地满足不同群体的实际需求。企业在不断发展中需要更加清楚地认识到自身的定位，做好定位的相关工作，赢得最大的市场竞争力。

（三）提高服务的水平

当前以人为导向的市场，需要不断地提高企业具有的市场竞争力，为了最大程度上的提高市场的竞争力，需要更高的提高服务的水平，更多的满足不同市场的需求，在开展建设工作的过程中，尽可能地充分的挖掘出潜在的消费者，等到潜在的消费者确定之后，需要尽可能地满足这些群体的需求，为潜在的消费者提供更好的服务。同时为了获得更好的发展^[4]，需要积极的和消费者进行沟通，根据消费者的反馈，及时的进行调整，这样就可以最大程度上的提高市场服务的质量，在当前开展消费工作的过程中，需要更好的平衡不同项目和用户之间的关系，受到当前物业管理的影响，消费者会将物业管理的效果作为选购商品房的重要标准，因此需要最大程度上的提高服务的水平和质量。

（四）建立完善的弹性管理机制

现代企业开展的管理模式主要是扁平化的管理模式，这种管理的模式可以很好地保障企业面对市场各种环境变化的情况，根据市场各种数据的变化情况，及时的对于外部的变化情况做出应对措施，并及时的根据费用投资的变化情况做出及时的判断情况，尽可能地避免在企业建设过程中因为各种不确定情况对于企业自身发展的影响。在当今市场竞争的范围之内，对于知识的需求也是在不断地扩大，知识经济具有的特点，和传统的产业之间有着更多的联系，传统的管理模式已经无法较好地满足当前市场建设的实际需求，若是在开展建设工作的过程中，还是按照传统的管理模式，那么企业是无法获得较好的实处竞争力的，需要建筑企业在开展企业建设的过程中，建立更加完善的弹性管理机制，更好地适应不同的变化情况。

三、结束语

综上所述，近些年房地产发展的方向不在于过快的发展速度，而是更好的处理发展和建筑质量、环境保护、整体建设的效益等多个方面和角度，通过对于目前的建设形式不断地进行改进，可以更加显著地提高建筑行业整体的发展素质，实现建设技术的不断提高，同时较好的改进目前的发展能力，进而可以实现整个建筑行业的持续发展。

参考文献： 

1. 任朋朋. 城市运营视角下的控制性详细规划编制模式创新研究 ——以溧阳曹山未来城为例[J]. 中华建设,2020(12):95-96.