浅析房地产资金管理问题

浅析房地产资金管理问题

高银华

浙江中豪房屋建设开发有限公司 浙江杭州 310020

摘 要：房地产行业发展需要大量的项目以及资金支持，资金链对此行业的影响是最大。对此，房地产企业要在资金管理层面上不断精益求精，提升资金安全系数，强化内部管理。本文主要从风险管理的视角，分析了当前我国房地产企业发展过程中资金管理面临的困境，并针对困境和不足提出了风险管理的策略。

关键词：风险管理；房地产；资金管理

经济的高速发展推动了我国经济结构的快速转型。房地产企业面对城乡一体化带来的新经济形势，要抓住进一步发展的机会，从内部着手，不断优化企业结构，增强企业的稳定性和持续运行能力，尤其要注重资金管理工作，重视资金筹集、资金使用以及资金回笼的能力，把握主动权，规避财务风险和金融风险，通过良好的资金管理以及控制能力，确保在激烈的竞争环境下实现企业的稳定持续发展。

一、房地产企业资金风险管理情况

（一）资金筹措难

房地产项目的运转需要大量的资金支撑。然而，很多房地产企业本身并不具备较强的资金运作能力，此时需要通过与外界协作共同完成资金筹措工作。在整个房地产业务流程中，资金筹措是资金链中的重要环节。房地产企业只能选择通过银行借贷满足资金需求，但是这种筹措资金方式的成本较大，会使房地产企业的资金链面临较大风险。过于偏重某一渠道的筹资模式，也会使银行受到该模式下的资金制约。

（二）资金回笼难

很多房地产企业都面临资金链的风险。如何快速回笼资金，降低财务风险，在很大程度上决定着房地产企业的经营和发展。一旦缺少资金支持，就会使房地产企业陷入进退两难的境地，房地产企业出现资金回笼难的原因主要有两点。首先，房地产行业竞争愈发激烈，大量的房地产开发商涌入行业中，楼盘越建越多，供需结构发生变化，供大于求，产品竞争力不够，房屋销售成了难题。对房地产市场大环境来说，只有解决了销售问题，才能降低资金回笼的难度。很多房地产企业都由于存货过多，无法变现而承受不了资金压力，陷入资金紧张以及资金链风险中。房地产项目的开发周期和销售周期往往跨度较大，一些大型房地产项目跨度的时间甚至超过一年，面对资金周转的周期问题，房地产企业不得不持续投入资金，对房产项目进行维护以及持续性的开发，而且项目建设的时间越长，资金回收的周期也会相应延长。其次，对于房地产内部管理来说，面对如此之长的资金链管理，涉及的人力成本也是较大的，管理难度也较高，一旦在过程中出现了不当的管理行为，则会让房地产资金链陷入风险。

二、基于风险管理视角强化房地产资金管理的对策建议

（一）优化融资结构，提升融资能力

为了更好地应对来自外部内部的种种风险，房地产企业要能从自身情况出发，探寻更加多元的融资结构，优化现有的融资策略。首先，房地产企业要先运用科学的评估方法，根据不同项目的特征以及自身企业的承受能力，制定出资金使用规划，做好每一个环节的资金投入节奏，在此基础上再进行融资的评估以及计划，可以提高融资的科学性，避免资金出现闲置或者面对资金短缺的风险。在这方面，房地产企业要加强人员培训，聘用具有丰富项目操作经验以及融资经验的专业人才，制定出科学的方案，从源头上规避房地产资金风险问题的出现。其次，房地产企业要根据项目实际情况，尽可能多地对接更多样化的金融渠道，通过挖掘战略合作伙伴的方式，让房地产企业的融资成本降低。在融资结构上也一样，要不断朝向多元化的方向改进，这种融资策略的调整可以使房地产企业不再依赖于银行以及自筹资金这两种形式，融资效果也会更好。由于很多小型房地产企业融资能力较低，在面对银行等金融机构时，往往处于劣势地位。这样的小型企业，一方面更要寻找更加多元的融资方法，在银行等金融机构中以精确的融资计划以及良好的资信维护，作为赢取信任获得资金的手段。另一方面，也要根据自己的实际承受能力，寻找其他融资机会。另外为了缓解资金压力，很多房企都采取了合作拿地的模式，尤其是近几年，在高总价的地块中基本以联合拿地为主，在频频合作的模式下，开发商也研究出了一整套的合作模式和流程，在市场上我们发现三、四家联合拿地，甚至7、8家合作开发的项目也是屡见不鲜。

（二）加快项目建设、创新营销方案，加速资金回笼

房地产行业的发展也在一定程度上造成了大量房源的积压，很多房地产企业都面临着售房难的问题。为了争取更好的销售结果，房地产企业要重视市场研究、客群研究、产品研究、做出适销对路的产品要大胆创新营销方式，让营销帮助房产企业销售目标的实现。当今的房地产营销环境已经不再是原本的卖方市场，所以相应的营销方案也要走出简单营销的思路，通过增强和买房者之间的互动，解决其所需，提升房地产企业在消费者心中的地位以及品牌形象。在制定房地产项目营销方案时，为了提升营销的针对性，房地产企业要先获取客户的内心诉求，掌握好定价的艺术，在既能满足客户需求，又能实现经济效益的前提下，制定出更加多元丰富的价格体系，吸引购房者的购买欲望，既满足购房者的需求，也能实现资金回笼的速度与量的平衡。对此，房地产企业要加强对消费者的消费行为调研，找好着力点，将其作为创作为创新营销方式的根基。国家在提出限购以及限价房市的政策之后，可以发现房地产市场中不仅仅是房产的价格出现了变化，也出现了很多非市场因素以及各方博弈的问题，所以房地产企业在市场营销以及资金回笼问题的处理上要愈发谨慎，避免由于盲目定价而让房地产企业进入另一个层面的资金风险困境中，得不偿失。在此情况下，要高度关注市场变化，及时抓住市场窗口期，以实现快速去化。除了营销创新，在资金快速回笼上，最直接的方法就是加快项目建设，在房地产进入限价后，通过增加房产品附加值提升价格增加利润的传统做法，已经不能适用。开发商在有限的利润内，在保证质量的前提下，做各个领域的成本的减法，而这些减法中最能加速资金回笼的，就是加快建设周期，早一天卖，就是早一天回笼资金。另外加强对客户按揭的管理，尽可能选择放款快或长期合作的银行。

（四）适应管理要求，降低房地产贷款集中度管理要求的影响

为避免短时间内大幅压降房地产相关贷款可能引发的系统性风险，监管部门也为银行整改提供了较长的过渡期和一定的弹性政策。在具体政策执行方面，根据相关通知要求，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，适应通知中第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理的要求，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

三、结语

综上所述，房地产企业要加强自身的风险管理能力，立足于长远，通过有效的措施提升风险抵抗能力。新时期房地产企业面临的挑战众多，企业要根据自身实际情况，走创新发展之路，拓展筹资渠道，优化房地产企业的负债率，紧跟形势的变化，探寻多元发展的新路径，合理运用财务杠杆，采用创新营销方式。同时，企业自身也要加强资金管理能力，通过优化营销、规范管理细节等方式，为房地产企业注入更强的竞争力，在激烈的市场竞争环境中，奠定扎实发展基础，迎接新的挑战。

参考文献

[1] 虞方.房地产风险管理控制策略[J].市场观察，2020，789（1）：37.

[2] 朱荣琦.基于内部控制的房地产企业管理研究[J].中国产经，2020，250（18）：166-167.