浅谈房产测绘质量控制

浅谈房产测绘质量控制

尹鑫

镇江市勘察测绘研究院， 212004

摘要：房产测绘技术是运用工程测量的三大要素：测绘仪器、测绘手段、测绘技术来测定房地产的位置、建筑结构、室内外建筑参数以及它的自然状况等信息数据。它为房地产的开发、管理、产权登记和房屋拆迁等顺利开展提供了可靠的数据支持。鉴于房产测绘技术对我国房地产市场的重要作用，其必须与时俱进，利用数字化、信息化技术来与传统测绘程的测绘理论相结合，使测绘精度得到大幅度提高。基于此，本篇文章对房产测绘质量控制进行研究，以供参考。

关键词：房产测绘；质量控制；措施

引言

房产测绘作为房地产企业工作业务中的重要组成部分，是保障房地产企业与消费者合法权益的重要基础工作。在房产测绘工作开展过程中，一般通过对房屋面积预测的方式完成房产预售，对房屋面积实测的方式完成房产最终面积的确定，但是如果房屋面积预测与实际测量结果出现较大差异的问题，会导致消费者权益或房地产企业经济利益受到影响，不利于房地产企业建设良好的社会形象。因此，必须明确房屋面积预测与实测结果之间存在的差异，并分析差异产生原因，同时需要采用相应的优化措施避免差异过大的问题出现。

1相关概述

1.1房产测绘质量控制的必要性

根据测绘对象性质的不同，房产测绘可以分为很多方面，主要有私人建造房屋的面积测绘，企事业单位、医院、学校等公有房产面积测绘，各种厂房的面积测绘，商品房、房改房、拆迁安置房的面积测绘等。无论是哪种测绘，其测量成果都是房地产行政管理部门进行房地产管理工作必不可少的基础资料和数据。房地产测量成果提供了房地产作为商品的量度依据，为企业的决策、销售、核算提供了数量方面的参考依据，也为房地产消费者选择、购置房产提供了必要的信息。由于房产价值巨大，房产测绘质量的好坏就显得格外重要。只有严把房产测绘的质量，才能保障权利人的利益不受损害，才能更好地利用测绘成果管理服务整个社会，以促进房地产市场的稳定健康发展。

1.2房地产测绘成果和质量检查工作

面积问题是房产纠纷中经常出现的问题之一，需要依靠测绘工作来确定房产面积。房地产测绘工作逐渐受到人们的重视，测绘的成果与质量也越来越受到人们的关注，因此，检查人员应加强房地产测绘成果和质量检查工作。房地产测绘成果和质量检查是房地产信息真实性与可靠性的重要保障。在整个检查过程中，检查人员应当严格遵守相关行业规定与国家标准，确保检查工作合理合法，具有法律效应。检查工作一般有两个流程：先进行一级检查，然后在一级检查的基础上落实二级检查。

2房屋面积实测与预测误差形成原因分析

房屋面积实测会受到测绘条件的影响，实测作业环境存在较多影响因素，如果没有充分考虑到影响实测工作的环境因素，会导致测绘数据在环境影响因素的干扰下出现错误。例如，在房屋面积预测过程中，若委托方提供的图纸存在瑕疵，如建筑平面图与立剖面图不一致，或设计时已对图纸进行变更而未提供，在预测时未能发现这些问题，直接就进行预测，那么在最终实测时就可能产生矛盾。除此之外，由于施工时由于现场情况未按照图纸施工，或者图纸发生变更，造成实测面积和预测面积有误差，且误差数值较大，是预测与实测误差产生的主要因素。例如，在某项房屋建筑工程中，实际施工受到地质因素的影响出现变更问题，需要缩小部分施工面积，但是在施工图纸中没有准确记录，从而导致预测面积与实测面积出现误差。

3房产测绘质量控制措施

3.1测绘人员控制

需要房产测绘相关单位定期组织测绘作业人员的加强培训，主要是开展《测绘法》《测绘生产质量管理规定》等相关专业的法律法规学习，以及对当地房产测量规范的深入研究。除此之外还要定期开展一些对顺利开展房产测绘工作的学习，总结一段时期的工作经验，分析各自在房产测绘中所遇到的问题，互相借鉴经验教训，共同提高。另一方面需要通过技能培训，重点是各类测绘仪器的使用与养护技能的加强培训，来综合提高房产测人员的技术水平与综合素养。

3.2确保数据的采集、记录规范、真实、准确

在测绘生产过程中所采集的有关数据和资料，应及时予以记录，发现记录数据出现不合常理的异常、观测误差超限时，应及时查找原因，采取有效可行的方法补救。作业过程中原始记录应使用统一规定的专用表格或专用记录本（薄）或电子记录软件进行记录；数据采集应真实、准确、完整，记录的文字要工整、规范、清楚。严禁随意更改或伪造原始数据。

3.3完善工作流程

进行房产预测之前首先要确保委托方提供的各项图纸专业可靠全面，仔细检查图纸是否存在瑕疵或矛盾之处，明确是否在设计时做出变更，与设计落实房屋建筑各功能区的服务范围，之后再进行房产预测，落实自查互查的制度，再交由职能部门检查验收，确保预测结果准确无误，这样就能保证若施工时未进行变更，最终实测结果与预测结果几乎接近。在实测时使用预测时候所用的图纸，准确量取数据，若现场完全按照图纸施工或误差在允许范围内时，再进行下一步面积计算，若发现现场存在变更或误差超过允许值时，则必须让委托方进行现场整改或图纸变更，影响较大的情况还需要委托方与被影响的业主进行沟通协议，等到上述步骤完全落实，方可进行下一步实测流程。

3.4引进先进技术

由于测绘成果和质量检查工作需要检查人员对大量的房产数据进行分析和校对，因此检查人员需要先进技术的帮助。为了提高测绘检查工作的效率，检查人员应当在开展检查工作的过程中，积极应用先进的信息技术。测绘过程中获取的各项信息都能够通过信息技术来实现集中管理和实时共享，做到测绘数据的双线并行。工作人员还可以利用信息技术来构建数据中心，完善数据保存工作，利用区块链技术，积极搭建测绘检查平台，保证测绘数据的时效性、真实性与安全性。在大数据的帮助下，测绘检查不再需要人工来核对数据，而是利用模型与算法对房产信息进行快速计算与校对，测绘成果和质量检查工作的效率大大提高，测绘成果和质量检查工作的准确度也会大幅提高。

3.5积极推进落实成果验收制度

测绘成果经审核合格后提交给委托方，委托方可以自行对测绘成果进行验收，也可以请有专业资质的第三方机构或公司进行验收。由于测绘的专业性较强，一般外行很难发现错误，所以请专业的第三方进行验收，更能保障测绘成果的质量，但这样做会增加委托方的资金负担。现阶段，房屋的测量成果多数是委托方自行验收，很少委托第三方验收。自行验收的房屋一旦由政府部门确权，多年后进入市场交易并再次测绘时发现质量问题，将会引起很大的纠纷，极大地损害权利人的利益。因此，如果能由政府组织相关部门或聘请有资质的第三方服务机构对各公司的测绘成果组织验收，并依据验收结果对测绘市场进行管理，有利于实现测绘公司的优胜劣汰，并将会大大提高测绘产品的质量，减少因房产测绘质量问题而产生的纠纷。

结束语

综上所述，房产测绘技术对房地产的产籍管理、房地产开发利用等方面的作用重大，所以测绘单位的技术人员要具有高度的责任心和服务意识，根据委托方提供的各项可靠的工程图纸资料合理地选择施测技术与仪器设备，落实各级检查制度，确保房产测绘成果准确可靠。

参考文献

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