浅谈城镇老旧小区提升改造要点

浅谈城镇老旧小区提升改造要点

林倩

山东省青岛市即墨区环秀街道办事处　　山东青岛　 266200

摘要：党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作，并多次指出要加大老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发[2020]23号文），标志着城镇老旧小区改造工作上升到国家层面。在我国很多城市都存在着大量的老旧小区，这些小区所在的环境在不断恶化，普遍存在失养失修失管、市政配套设施不完善、生活服务设配套设施不健全等问题，均无法满足人民群众美好生活的需求。为此，如何对老旧小区进行提升和改造，已经成为了当前城市更新和开发建设方式转型的重点内容。

关键词：城镇老旧；小区提升；改造要点

1老旧小区提升改造的原则

1.1民生优先原则

按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则对小区建筑外立面和环境适度进行提升改造，完善配套设施，重点解决基础设施缺失老化、防灾防火等功能不健全、公共服务配套缺失、智能化安防薄弱等群众反映强烈的基础类改造问题。

1.2全民参与，共同缔造原则

提倡政府引导，充分尊重居民意愿，通过开展社区改造问卷调查、社区改造需求清单征求、成立社区居委会改造议事平台等激发居民参与改造的主动性、积极性。并发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等全过程。

1.3连线成片改造，打造绿色大社区原则

坚持系统综合改造，引导相邻相近较小规模、零星分散的小区整合为一个物业管理区域，形成整体改造效应。同时将社区治理能力建设融入改造过程，促进片区“共建共享共治”创新模式，完善小区长效管理机制。

1.4注重历史文化特色原则

在进行老旧小区提升改造时，一定要确保其协调性，强调人居环境改善与历史保护传承并存。同步推进老旧小区改造文化建设，挖掘地域城市内涵，保护历史文化街区和当地特色建筑风貌，打造人文社区，展现城市特色，延续历史文脉。

2老旧小区提升改造主要内容及要点

2.1基础类改造内容

基础类改造是城镇老旧小区改造提升的重点及根本，也是民意诉求最为强烈、最为迫切的改造内容，中央补助及各级财政投入会重点支持，目的是为满足居民安全需要和基本生活需求，主要内容包括以下几点。（1）市政配套基础设施改造提升，包括改造提升小区内部及与小区连接的供水、雨污水分流、供电、道路、供气、消防、安防、垃圾分类、三网弱电等基础设施，以及光纤入户、架空线规整等；（2）小区建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位修缮等；（3）本文结合实际改造案例，重点对雨污分流、道路、消防、建筑外墙及楼梯修缮改造要求做详细说明。①雨污分流改造重点当小区原有管网为分流系统：对已经实行雨污分流的老旧小区进行地下管道排查，检查是否存在错接、混接、倒灌等现象，并对老化破旧管道进行维护更新、现有化粪池清掏疏通或局部维修扩容等改造处理。当小区原有管网为混流系统：若原有混流管道运行状态良好，则将原有混流管道改造为污水管，仅新增一套雨水管，分别与市政雨污水管接驳口衔接。若原有混流管道破损较为严重或者容量不足，则需要新增一套雨水管及一套污水管，分别与市政雨污水管接驳口衔接。②道路改造提升重点车行道路：必须保证消防通道、消防扑救面及消防回车场等安全规范指标，根据路面、路基破损情况，并结合管道开挖范围，合理选择道路改造方式。面层优先采用混凝土及沥青等造价适中且易于后期维护运营材料，并做好道路交通标线合理组织车流导向，以沙县华山小区老旧小区改造为例，现有车行路面因管道开挖面积较大，且现状路基破损较为严重，我们设计时考虑结合管道施工，重做车行路面，面层采用沥青混凝土。人行道路：有条件小区优先考虑增设人行道，采用人车分流交通系统，路面材料从生态角度出发，优先采用透水砖、透水混凝土、透水地垫等透水性较强的面层，构建老旧小区海绵体。以沙县华山小区老旧小区改造为例，小区入口主要通道路面宽度为6.5m，为满足消防及保证临时侧放停车需求，现状交通为人车混行系统；考虑该道路人流车流量较大，为保证人行安全，设计时考虑取消通道侧放停车，并分两处在道路沿线空旷场地上集中设置停车场，保证人车分流，人行铺装采用红色透水砖，既满足生态透水需求，颜色质感与建筑红色外墙砖也能协调统一。③消防改造提升重点消防道路：保证消防通道、消防扑救面、消防回车场疏通顺畅，尺寸、结构做法等满足消防规范要求，对影响消防规范违章构筑物、违停车位、地上凸起物等进行拆除整治。对局部消防因早期建筑规划或实际场地高差范围等确实没有条件满足现行规范要求的，应根据建筑消防及防火规范增设室外消防设施。以三明龙腾老旧小区改造为例，居民房与围墙之间的通道，早期被居民私自违章搭盖柴火间，导致应急时消防车无法通达，存在严重安全隐患，设计时通过同社区街道做好居民拆违思想工作，并靠墙增设实用性较强的非机动车棚缓解居民停放车辆问题，同时又能满足消防规范需求。

2.2完善类改造内容

完善类改造是“菜单式”改造，是在基础类改造前提下，按不同区域，根据改造需求程度，综合进行的完善补充，可能一部分要通过居民的出资，还有公共资源的让渡来解决，目的是满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要内容包括以下几方面。（1）生活服务配套设施改造提升，包括拆除违章搭盖，整治小区及周边绿化及照明等环境，改造或建设服务配套设施（包括老幼活动设施，文化休闲设施，康体健身设施）、无障碍设施、停车场、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、物业用房等配套设施。（2）小区建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。（3）本文结合实际改造案例，重点对小区及周边绿化提升、改造或建设服务配套设施（包括老幼活动设施，文化休闲设施，康体健身设施）、改造或建设停车场及停车充电设施做重点说明：①小区及周边绿化提升要点对现有绿地种植土质量及厚度，根据植物种植需求进行改善，并对现有植物进行检查，应剔除和避免影响采光、影响消防、影响行车视线等粗犷种植。对种植区域长势不好，观赏性不高，影响居民生活便捷生活的绿地空间，进行适当硬化，改造利用为停车或休憩活动空间，增强空间的实用性。结合小区总体改造，对入口形象区域、主要居民休闲场所、空间视觉焦点等重点部位进行局部绿化提升，结合季节变化，搭配不同色彩、不同层次，且易于后期养护管理的绿化组团。②服务配套设施（包括老幼活动设施，文化休闲设施，康体健身设施）改造或建设要点根据场地条件及服务半径，尽量保证设置“一老一少”专属活动空间，并增设文化休闲广场、康体健身活动广场等参与性和实用性较强的配套场地。以三明龙腾

3结语

综上所述，随着社会主义市场经济的飞速发展，当前我国人民对日常生活的需求，不再仅仅是吃饱穿暖，对生活的环境要求也越来越高。而城镇老旧小区无论是其环境景观，还是市政配套及生活服务配套，已无法满足经济高质量发展及城市更新需求。城镇老旧小区改造应强调渐进式更新，多元主体的共同参与，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式。在改善城市人居环境、提升城市空间品质同时，应注重彰显社区特点、当地历史文化、绿色生态、文明城市等城市特色内涵。

参考文献

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