浅谈绿色建筑背景下房地产项目成本管理

浅谈 绿色建筑背景下房地产项目成本管理

姚健健

江苏省扬州市 扬州三湾投资发展有限公司 225000

摘要：随着日益恶化的气候环境和不断紧缩的可利用资源，绿色、环保、低碳建筑越来越受到重视，相应的企业在管理绿色建筑房地产项目成本方面存在严重的问题，并且成本控制的结果相对较差。因而本文分析在绿色建筑的成本管理基础之上存在的问题，并对如何更好的管理成本提出了合理的建议。

关键词：绿色建筑背景下;房地产项目;成本管理

引言

当今社会，可持续发展理论已经渗透到人类社会发展的各个方面，绿色建筑就是利用生态的想法来创造人们的生活及工作空间，这样创造出来的健康而舒适的空间，实际上更能节能及减少运行费用，并改善空间用户的生产效率。我省也将绿色建筑发展工作列入到“十四五”规划中，规划提出继续提升新建建筑绿色性能、改善既有建筑绿色品质、扩大示范工作综合效益、推进新型建筑工业化创新发展、突出科技创新引领等方面重点推进绿色建筑高质量发展。进一步推动了绿色建筑规模化发展的进程,然后建造成本是绿色建筑各参建方都重点关注的问题。

1绿色建筑造价成本控制概述

绿色建筑项目成本控制与传统建筑项目的成本控制基本相同，即通过成本控制更好地管理成本，以达到提高项目建设盈利能力的目的。但成本控制的难度和成本控制的内容有区别。许多房地产企业缺少绿色建筑项目成本方面的有效经验，缺乏有效的成本控制措施。绿色建筑项目中，成本管理的实际条件和要求非常具体且不断变化，一些传统成本管理概念、模型、方法的实际有效性正在不断下降。对于不同类型的绿色建筑项目，还要考虑对绿色建筑项目成本管理及如何为成本管理尝试选择有效的策略进行更加全面的了解。

2成本管理问题

在绿色建筑背景下，房地产项目成本管理存在的一系列问题也需得到重视，这类问题在决策及设计、成本数据库、绿色成本管控观念等方面均有着直观体现。在决策及设计方面，问题主要表现为项目定位不够准确、项目设计不够系统，也很容易引发成本管理问题，如未能结合环境实际选用绿色技术，或绿色技术相关的引入、培训、应用成本过高，此问题会导致项目成本偏高。成本数据库的问题主要体现在绿色建筑成本公开数据较少等方面，由于很多地产商忽视成本数据的积累和分析，在不准确或缺失的成本参考数据影响下，项目成本管理难度将大幅提升，完善数据库缺乏也会带来同类影响；绿色成本管控观念方面的问题主要表现为观念薄弱、认识错误，如在绿色开发成本中统计不属于绿色成本的支出、盲目选用不适用且成本高昂的绿色技术、未能从全寿命周期角度对绿色成本进行考虑和控制、无法兼顾成本控制和绿色标准目标等，这类绿色建筑背景下的房地产项目成本管理问题同样需要引起重视。

3加强房地产项目管理的措施

3.1增强成本意识健全管控制度

（1）构建完善的成本管理制度，提升企业员工的成本管控理念。从企业管理层至基层人员，全面推广和构建成本管控体系。(2)项目前期应科学地进行项目选址、规划、品质定位等，提升项目的经济性。(3)设计阶段，应制定翔实的施工图预算管理机制，减少工程量及造价超预算的问题。(4)应结合开发项目实际情况，构建与之匹配的成本管理控制体系，落实成本管理监督工作，打造全方位、多层次的成本管理机制。

3.2招投标阶段成本管理

鉴定是保证招投标工作有序开展的重要条件，而标底是实现成本管理的基础。因此，在招投标过程中，要做好施工规划，对施工要求有一定的了解，避免房地产项目开发建设中出现重复施工或遗漏施工的现象。特别是在施工交接环节，应明确工作职责，将管理工作落实到位。在房地产项目的开发建设中，为了保证成本控制的有效性，需要对招标清单的内容进行核实，确保清单内容的真实性和完整性，为招标活动的开展提供依据。从招标书的角度来看，作为合同总价的重要组成部分，招标书如果出现问题，将会影响合同总价的计算。此外，在房地产项目的开发建设中，应按照合同内容进行施工，为后续施工问题的处理提供支持，确保合同内容的完整性和准确性，并从根本上减少施工风险的发生。在签订合同前，要加强对合同风险的判断，采取一系列防控措施，降低风险发生率。

3.3节能节材成本管理

为在节能节材成本实现成本节约，案例工程部分户型采用土建装修一体化，为79.88%精装修比例原始户型平面图与项目精装修图纸保持一致，有的建筑构件及设施无须拆除或破坏，辅以BIM技术做好孔洞预留，有建筑构件在装修施工阶段的穿孔、打凿得以大量省略，土建装修的设计与施工一体化顺利实现。选择预拌混凝土作为现浇混凝土，同时使用可再利用与再循环的木材、铜、钢材、铝合金等材料以及新型节能环保材料，这类材料在建筑材料总重量中的占比为6.7%。设计采用简约造型，屋顶装饰造型和立面装饰性线条为主要装饰性构件，女儿墙高度在3m内，装饰性构件造价在土建安装工程总造价中的占比为1.53%。合理利用风能、太阳能等可再生能源，来实现建筑物的整体节能，从而降低运行费用，改善空间用户的生产效率。

3.4节约水资源

水资源在建筑工程中属于一项必要的消耗资源，对施工进度有着直接的影响，在施工过程中，所需消耗的水量较大，为了有效缓解我国的水资源压力，应尽量减少市政自来水的使用。（1）打井取水。在项目勘察设计阶段，对施工所在区域的水资源情况进行深入了解，勘察是否有河流、地下水等，具备条件时需及时进行水质检测，如果检测合格，则可直接应用于建筑工程施工中。（2）雨水补给平衡。在施工现场可采用方格砖等透水性较好的材料进行场地硬化铺装，有利于雨水渗入土壤地层，以此形成雨水补给平衡，从而达到绿化施工要求。（3）混凝土养护节水。为了能够有效降低混凝土养护水的使用量，施工人员需要从技术手段以及技术方法等入手进行改进，例如采用浇水与覆盖相结合的方式，也可以采取内部预埋冷水管降温措施。

3.5建筑垃圾和污染物治理技术

对于建筑垃圾和污染物的治理，一是要明确建筑垃圾的种类和特点，针对不同的垃圾采用相应的处理技术。二是在运输建筑垃圾过程中，施工企业应科学合理地选择运输设备，做好建筑垃圾的包装。有毒有害的建筑废弃物，应存放在相应的区域并做好安全标识，避免对施工人员的生命和健康构成威胁。对于油脂和化纤建筑废料的处理，施工企业应联系当地相关处理单位，采用相应的清洁设备。废料经处理后方可排放，减少对施工现场环境的影响。

结语

综上所述，我们已经了解到了成本控制在整个绿色建筑建设的大背景下，提升项目经济效益的重要性。在当下绿色建筑是近几年来备受国家重视的一项工作，对于经济效益的提升是相应企业竞争力非常重要的一个体现。目前我国在成本管理上已经有了一定程度的发展，但是仍旧需要向西方不断借鉴先进的经验。我国相关的技术人员以及学者仍旧需要不断对我国的成本管理进行一定的思考和改进。为我国房地产整体的建设以及成本的管理体系作出贡献。

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