房地产住宅项目设计管理的要点分析

房地产住宅项目设计管理的要点分析

耿健

身份证号： 32012119870823 **** ，江苏省南京市 210000

【摘要】由于房地产住宅项目工程涉及到的范围很广，并且是由多个施工部门共同完成的。目前我国的房地产住宅项目设计管理的过程中还存在许多问题，如能采取一些措施改善设计管理的水平，将能够相应地减少建设资源的浪费，同时可加快建筑工程进度，节省大量资金及损失，降低项目工程造价。因此，企业究竟应着重如何去改进住宅项目中的工程设计及其管理，就逐渐成了许多建筑企业正在考虑研究的主要问题。

【关键词】房地产；住宅项目；设计管理；要点

1房地产住宅项目设计工作概述

1.1设计要求与方案

在整个房地产建设开发投资项目，建设前期勘测设计工作阶段，首先一定要做好对建筑选址场地进行详细深入系统的前期规划。同时更要广泛深入调查了解，房地产施工设计用地所在的地理区域、现状资源和现行市场价格，并从中对其经济利弊问题进行深入全面调查分析。此外还要及时准确调查该区域市场内所有其他房地产项目规模及未来居民需求，并应结合大数据对房地产未来供求变化走势做出分析预测。如未来市政交通规划变化信息、房地产政策动向、投资置业热点预测等。积累了足够准确的分析信息，才能及时为计划部门提供更好更有效的策划思路、分析和可行性建议；在整个计划工作进程中，必须尽可能确保项目内容全面、完整。包括公司决策层给出的详细计划、指导方案与工作要求，推广管理部门对建筑的各种合理的定义，现场调查设计小组所收集了解到的潜在客户建议信息和需求，地方机关部门给出的设计建议信息和设计成本，以及估算部门提供的审计意见信息等等。综合分析上述这几个方面的资料内容，设计制订出最终可行的建筑设计方案。

1.2管理设计程序

管理规划工作就是系统地梳理各项复杂繁琐的开发设计任务，并能将管理内容简化为更简单高效的管理工作，使项目设计及管理者，能够较快速、简洁、清晰高效地理解每个项目的设计工作过程中的基本工作内容和工作顺序。了解项目在开发或设计活动中，需要各管理专业间分工协作方式和项目的设计工作管理过程的基本思路。物业管理部门的流程规范化问题，就是一定要认真按照各项客观事物运作的内在客观规律，使其管理工作规范化、制度化、程序化、系统化，负责做好房地产规划设计全过程管理^[1]。

1.3明确项目设计要求

（1）前期阶段的设计要求

在真正开始进行住宅建筑项目综合开发的设计管理业务研究之前，设计或管理人员都均应提前做好住宅相关土地设计，如规划开发住宅用地规模指标、范围、场地地形、环境条件、土地价值潜力等。二是建筑项目开发商的设计和项目经营管理服务人员，更多应会注重于充分地全面地了解开发项目，以及当地相关国家房地产市场，以及最新变化的房产政策行情。如当地购房需求客户情况，及当地购房客户项目意向与市场分析、周边未开发区域楼盘及未来区域的地产开发整体价值水平的快速上升态势与变动趋势，产品竞争力、盈利以及回报分配模式等。在进行地产住宅项目方案开发设计实施过程实践中，编制房地产前期技术方案的设计与任务书时，应尽可能地考虑到地产公司所应掌握房地产前期开发产品总体的定位、客户和潜在投资者需求和调研结果分析、政府法规与上级有关建设行政部门意见、成本管理与工程控制与技术要求、项目现场建设施工场地选择与水文地质勘查条件、地质数据资料采集分析情况等，作为实施房地产住宅项目规划及设计工作的房地产前期施工技术条件^[2]。

（2）设计阶段要求

当前国内住宅项目开发设计前期阶段，一般主要是分为这三个重要阶段：①方案开发设计前阶段。方案开发设计，一般作为房地产前期策划设计阶段管理流程的一种重要组成部分，主要是包括房地产前期规划投资成本测算、项目整体规划、产品前期定位、成本投入控制、政府在审批验收阶段听取相关的职能部门提出反馈咨询意见建议等；②在初步施工图设计编制阶段，初步的设计程序是整个方案图纸设计阶段的重要深化发展阶段。主要环节包括建筑外观材料类型的合理选择、建筑部件数量的尺寸确定、设备种类的选型、电梯品牌的初步确定、工程成本预算控制等阶段；③在施工图的设计阶段。施工图的设计文件，是对整个施工阶段的最终指导图纸，属于施工后端整个施工技术阶段重点设计与管理控制内容，直接将影响到房地产住宅项目设计管理。

2房地产住宅项目设计管理要点

2.1日常设计管理要点

在管理层面上，日常实际上是指一种日积月累重复的行为。由此所形成的日常设计虽然它不能起直接决定作用，但也是其中一种很重要的材料的积累。所以建议在以后日常具体项目设计的工作进行中，设计和主管各部门还是要注重加强自身对全体设计者实施的检查和监督协调、督促指导。把平时具体工作的重点分散推进到具体各个执行环节。比如我们可以考虑采取召开每天工作例会等这种形式，要求所有设计者必须及时全面汇报整个设计和方案实现的现状、进展的情况变化和重要问题，并能在日常例会制度上做到及时组织展开技术讨论，及时提出并实际解决问题。

2.2关键环节管理要点

对各关键施工环节如何进行充分合理及时地控制，将直接地影响到该房地产住宅项目中后期项目的总建设的成本、总体进度控制和总体最终建筑质量。因此，对一个房地产住宅项目各关键建设环节过程的有效控制，应重点在质量管理科学化水平基础上并加以足够重视；而要对其他关键工程建设环节全过程，进行及时合理高效地实施控制，则仍应以详细设计项目计划书要求为主要基本参考依据。在组织对一个房地产项目整体进行的设计评审工作时，应尽可能将房地产设计咨询计划书初稿中的各章节主要评审内容，提前与市政府相关规划部门等进行认真讨论交流和有效沟通。

2.3批报过程管理要点

对房地产前期开发与项目整体设计的方案的最终审核，需要征求地方机关部门工作人员的充分同意。在政府部门配合下才能真正合理且合法规范地去进行这些后续审批工作。因此，应确保事先与银行管理服务部门及时信息沟通，避免因资金额度与办理时间可能发生交叉冲突等复杂问题，从而大大影响业务审核及通过业务时间。

2.4整合设计管理要点

整合项目设计管理要点是整个房地产项目的设计及方案策划管理流程的终极环节。由于希望对最终设计的要点能有更多清楚全面的了解，因此，对于在最终设计进行过程中会出现的最终版本的修订记录，都必须要事先建立一份完整准确的记录，并以此将各个最终的设计步骤综合汇总起来，供资源管理决策和以后参考，并保证政府、公司和施工单位手中的设计方案是一致的^[3]。

3结语

总之，就我国房地产住宅领域的现状来看，房地产业无疑是目前促进国家的经济发展速度的重要产业之一。因此在建立实施房地产项目设计管理体系的前期工作流程中，项目规划设计的管理服务工作，都将可能对国家房地产市场开发过程的各个方面，以及推进房地产项目发展的最终进度产生一个重大的影响。因此，应注重不断地强化有关房地产项目前期设计阶段，也可以更好促进前期项目整体设计管理体系的良性发展。

参考文献：

[1]姚薇.初探房地产住宅项目设计管理要点[J].工程技术：全文版，2019(12)：65.

[2]姜巍.对房地产住宅项目设计管理的探讨[J].建筑.建材.装饰，2018(5)：86，

[3]王孝林.浅析房地产住宅项目设计管理要点[J].建材与装饰，2020(18)：219.