REITs 税收制度的美国经验及启示

温志慧

河北地质大学 河北省 050000

摘要：由于当前我国REITs起步较晚，因此有关 REITs 的税收制度方面面临众多问题，诸如，在发展过程中面临税负过重、收益率偏低的巨大阻碍。在紧张的税收环境下，我国要将 REITs 与国际上标准化的 REITs 接轨十分艰辛。因此，对于我国 REITs 所遭遇的税收制度问题，本论文将对此展开深入分析并在此基础上提出适合于我国国情的有关完善REITs税收制度的对策建议，促进我国 REITs 的发展转变。

1我国 REITs 税收制度现状

1.1税种繁琐，重复征税问题严重

REITs是在不动产投融资形式中对于盘活存量资产的重要实践，从其设立、运作到终止，包含托管、登记、销售等众多环节，并且涉及多个税种。如表1.1所示，增值税、土地增值税、企业所得税等会在收购和成立过程被涉及；在持有及运营过程，涉及增值税、印花税和企业所得税等 ；增值税、企业所得税和个人所得税等在分红和交易过程被谈及。

表1.1涉及税种

在 REITs 税收政策方面还存在重复征税的问题。主要发生在 REITs 设立和终止时财产所有权所存在的形式转移与真实转移，同时在后续发展期间收益获得与分配产生的所得税纳税义务相重复。一般来说REITs的征税基数比较大，因此重复征税会对REITs最终收益产生明显影响。

1.2涉及主体多，交易过程复杂

如图1.1所示，REITs 的交易过程涉及发起人、投资人、管理人、和信托人等多个参与主体以及设立收购环节、持有运营环节和投资分红环节等多个交易环节，并且在其交易进程中将产生不动产租赁收入、物业管理收入以及投资分红收益等多类别现金流，因而其运营将受到税收环境的极大影响。然而，由于我国 REITs 的发展时间相对较短、实践经验不成熟，尚且没有针对REITs制定相应的税收政策，不仅使 REITs 的优势不能有效发挥，还造成了税务实践中主体不明等问题。

图1.1REITs交易过程

发起人

投资人

份额 分红

信托人

管理人人

REITs（上市）

管理费 持有资产

SPV

物业

物业管理人

物业服务

1.3缺乏税收专项立法，实践存在不确定性

我国对于 REITs 尚未出台专门的税收法规，只能针对各个行为和主体逐个寻找适用的税收政策。在实践中，为了尽可能地减轻税负，可能存在多种 REITs 结构设计模式。

例如，在设立环节，新设项目公司主要采取不动产出资和公司分立的方式，均存在着不确定性，是属于企业重组享受相应的税收优惠，还是被认定为“真实交易”被要求视同销售进行纳税，基本上取决于当地税务机关和态度，毕竟实践中尚未有成熟的操作经验和范本。在持有经营环节，对于专项计划和公募基金的保本收益如何定义也存在着不确定性，到底应该以合同条款为依据，还是要参考产品实质，实践中也没有确切的答案。

2.美国经验比较

美国是世界上最早推出 REITs 的国家，拥有目前全球最成熟的 REITs 市场，全球REITs市场规模的约 2/3都被它占据，上市 REITs 数量达到 220个，总规模超过 1.1 万亿美元。美国 REITs 之所以能蓬勃发展，与它自身的税收制度设计是紧密联系的，因此，将美国作为主要范本进行研究是非常有必要的。

2.1税种少、税负轻

如表2.1所示，美国的税收优惠主要集中在持有运营环节，对于符合要求的 REITs，经营所得和资本利得用于股息分配的部分一般都进行免税处理，只在投资分红阶段征税，避免了两端重复征税。美国对资产转让环节的支持力度相对有限，大多是通过设计伞状结构的 UPREITs 来实现所得税的递延。同时，美国 REITs 每个环节涉及的税种也相对较少，尤其是特朗普税改之后，公司所得税税率也进一步下调，税收负担远小于我国。

表2.1美国REITs征税内容

2.2较为完善的税收立法

美国REITs具有六十多年的发展史。在美国，和REITs 有一定关联的法律主要指的是 《税 法 》，其中主要包含了如下几个部分， 分别是 REITs 的定义、税收红利的支付和年度会计期间的采用；同时，美国《证券法》《证券交易法》等证券法律法规对 REITs 也有专门规定。 美国以《税法》等专门立法的形式， 在设置 REITs 标准之后明确相关优惠性政策。美国通过一系列税法的调整，使基础设施REITs 不断发展，从美国 REITs 发展的历史来看，法律的每一次修订都反映了市场的需求，为 REITs 注入了新的动力。

2.3明确纳税主体

REITs 本质上是一种信托关系。而信托的特别之处，在于其可以实现信托财产权利分离和信托财产独立。权属主体与财产的分离，使得西方国家在信托所得税方面长期存在分歧。以美国为首的国家则采用信托导管理论，不把信托当作实体看待，只是作为委托人向受益人输送财产及收益的导管，从委托人到受托人再到受益人，存在着诸多形式上的财产转移，但认定最终的获益者只有一个，即受益人，本着实质课税的原则，只对终端的受益人收税，有效地避免了重复课税。

3.启示

3.1出台与 REITs 相配套的税收法规政策

为有效降低资产持有人的交易成本，实现纳税人之间的税收公平，应逐步完善 REITs的发行机制以及与之配套的法律和税务规则体系。现阶段应对现有的税收政策进行梳理、补充和优化，早日形成与 REITs 相配套的税收规则 ；长远来看，完善 REITs 法律法规，应该和进一步深化税收制度改革相联系，为市场主体提供良好税收环境，更好服务市场主体发展。

3.2遵循税收中性原则，避免重复征税

为避免重复征税，应遵循实质课税原则，根据交易中出现的实质性的所有权转移来判

断最终受益人。在 REITs 设立阶段，REITs物业的转移只是表面上的所有权转移，并没有因为拥有财产所有权而收获真实的收益，所以此环节不应该征收所得税 ；在 REITs 存续阶段，产生的收益来自受托人管理信托财产带来的收益，应该由受益人承担此部分收益的最终税负，同时受托人对于自身经营收入带来的应税所得负有缴纳企业所得税的义务 ；在 REITs终止阶段，受益人从 REITs 处取得收益，按照“谁受益谁纳税”的原则进行征税，避免重复征税。

3.3投资分红环节，鼓励投资者长期持有

美国在投资分红环节方面也没有相应的税收优惠，但是我国可以做出一些创新性的制度设计。国际通行的REITs 以公开发行、永续交易的权益性 REITs 为主，与股票类似，投资者不仅可以在发行期认购，也可以在二级市场自由买入卖出。可以通过适当的制度设计，使得税收政策向投资者倾斜，引导投资者减少短期投机行为，增强其长期持有意愿，从而维护 REITs市场的稳定性，进而促进 REITs 的良性可持续发展。

参考文献

1. 林华. REITs税收相关问题解答[J]. 金融会计,2015(10):34-35.

2. 吴婧. 基础设施公募REITs税收问题初探[J]. 现代经济信息,2020(21):119-121.

3. 涂玉玲.公募REITs税收制度设计初探——以美国经验为例[J].上海房地,2021,(07):40-44.