商业综合体现场施工管理重难点实施对策分析

商业综合体 现场施工管理重难点实施对策分析

许全德

华润建筑有限公司南京分公司 江苏南京 210000

摘要：随着城市化进程不断加快，国内涌现出大批商业综合建筑体，做为新型商圈带动了城市相关产业发展。但是目前对于商业综合体的要求标准也不断提高，功能也日趋复杂，且其建设施工与管理涉及到诸多流程环节，使其管理难度相对较高，一旦缺少行之有效的施工管控动作，极大可能出现对资源的不必要损失，对商业综合体工程进度和质量呈现造成较大的伤害，在当前建筑施工行业快速发展、竞争日益激烈的背景下，如果想要赢得市场竞争并获得可持续发展，必须强化商业综合体项目现场施工管理水平。鉴于此，本文以华润万象城综合体为例，对商业项目施工管理的难点进行阐述，提出科学有效的解决对策。

关键词：商业综合体；施工重难点；实施对策

随着城市化进程的日益激烈和公共生活的不断进步，为了满足公众对各种配套服务设施的需求，大型商业综合体建筑应运而生，所谓的商业综合体，是集酒店餐饮、休闲娱乐、商务办公等为一体，一种多功能的综合性建筑，商业综合体不仅可以给城市带来极大的品牌效应，而且也给居民生活带来诸多便利性。

华润万象城的商业地产模式，主要在一线核心城市新区选址，大多集商场业态、写字楼业态、酒店业态、住宅业务为一体的商业模式，满足不同人群在同一商业综合体的各种需求，基于商业综合体的建设规模，不仅建设体量大、专业多工序复杂，而且需要大量的资金、管理投入为其建设提供保障，这在一定程度上为商业综合体施工建设带来一定的难度。

1 商业综合体项目工程特点

1.1 工程技术复杂

华润万象城类商业综合体多属于复杂超限高层建筑，平面布置较复杂，具有扭曲不规则、楼板局部不连续、竖向不规则、抗侧力构件不连续、结构超长等特点，其规模相对较大，主体结构形式复杂，跨度大、层高高，冰场、影院等主力店单元及中庭、天幕等施工难度高，存在高支模、深基坑、起重吊装等多类工程技术重难点；另外，商业项目一般涉及专业众多，含土建、钢结构、预应力、加固改造、幕墙、机电、精装修、园林景观及小市政等等，高度交叉，专业间的技术协调问题也因此成为商业总体施工建设的重点。通常情况下，商业综合体体量大，在实际施工过程中，需要将其划分为不同的施工标段，各个施工标段根据设计要求或施工部署需要同步施工或顺次施工，施工场地平面布置需要结合工程进度合理规划，此种施工模式下，对项目技术管理水平要求较高，要求项目管理人员要有较高的综合技术水平和商业综合体项目统筹协调能力，施工作业人员同样要具备较高的施工操作水平，熟练的掌握施工技术要点，严格按照合理依规的施工作业流程进行相关作业，建设施工单位管理人员的专业能力成为商业综合体现场施工管理的主要因素。

1.2 施工周期长，管理难度大

商业综合体项目开发建设周期较长，从土方开挖到开业交付周期一般3-4年，工程建设历经桩基施工阶段、土方开挖、主体结构施工、二次结构及粗装修施工、幕墙机电精装等综合专业施工、市政园林景观施工以及租户装修等多阶段，以华润万象城系商业综合体项目为例，从产品拿地——开业计划周期为44个月，从结构开始施工——开业计划周期为23个月。在商业综合体全周期施工现场管理过程中，管理维度多、难度大是其存在的主要特征，主要体现在管理覆盖的广度及深度较大，需对施工现场的人、材料、机械、方法、环境等进行全方位管理。由于商业综合体体量大、划分的施工标段多，需要组织多工种、大数量劳动力同步开展施工，工种间穿插作业、交叉施工，人的不安全行为、物的不安全状态和管理缺陷的发生概率同等级放大，安全管理难度大；工程材料选用是否合理，产品是否合格，材料是否经过检验，使用方法是否得当等，都将直接影响建筑工程的结构强度，影响工程的使用功能和结构安全，商业项目耗费的材料工程量大、品种众多，如何有效控制材料损耗率、把关材料质量也是难点之一；在工程实施过程中，施工材料运输周转是重要的施工组织问题，如何设置塔吊、施工电梯等大型机械设备，开展合理场地平面布置，解决水平、垂直运输问题，必须由施工总承包单位技术管理人员在工程策划阶段予以解决，做好施工部署，以达到事半功倍的效果，避免无效成本的损失、时间的增加，不影响工程进度、成本。

1.3 品质要求高

商业综合体的定位是城市级的商业中心，是人员高密集场所，商业综合体建筑的高品质是基于顾客、租户和物业管理导向的，高品质呈现体现在商业综合体工程建设全周期，对精装修、幕墙外立面、室外园林、车库、落客区、主要功能用房（制冷机房、消防水泵房、热交换站、生活水泵房、消防控制室等）、屋面及地下室防水防渗漏质量要求极高。高品质的内涵涉及多个维度，以华润万象城为例，包括安全加固、功能适用、美观精致、节能环保、易维护、耐久六个方面，高品质一定是所有维度均好，在商业综合体各分部分项工程中都要保证产品牢固没有安全隐患、满足客户使用需求、做工精细周密、能够方便低成本地维修养护、产品经久耐用、绿色节能等等。商业综合体体量大，涉及的工序多而复杂，质量管控对象及要点繁多，如何坚持高品质理念，始终如一开展过程均好质量把关，是商业综合体建筑的管理难点。

1.4 设计变更多

商业综合体的项目功能复杂多变，结构、建筑及专业设计相互衔接互受影响，在建筑施工过程中，受招商定位变化、设计错漏、物业需求等因素影响，商业综合体的内部设计构造也随之发生变化，设计变更的产生，使得工程现场的施工条件变得相当复杂，给施工单位管理人员和施工作业人员带来一定的考验，商业项目图纸变更较频繁，工程实施方案也将发生变化，而现场工程实施和工程进度又必须得到保证，这就造成了很多迫切需要解决的问题，也是商业综合体项目工程建设现场管理需要综合考虑、统筹平衡的。

2 商业综合体现场施工管理的实施对策

对于商业综合体项目而言，其开发建设周期内的现场施工管理是商业建筑呈现成败的关键所在。鉴于其设计结构构造具有一定程度的挑战、难度及复杂因素，技术管理难度大；且施工周期相对较长，对质量、安全及进度、成本均有较高的管理要求；做为城市名片，商业综合体交付效果呈现也有极高的高品质要求，商业综合体的建设施工与管理涉及到诸多流程环节，需要建立一套行之有效的管理体系和流程动作，加强策划开源管理、实施过程强管控，做好全过程管理，确保各个阶段的管理思路落实和管控到位，项目的预期才能顺利实现。

2.1 强化工程实施策划管理

工程项目能否实现预期目标往往影响因素甚多，为确保商业综合体建筑工程在工程实施过程中能够有序进行，项目实施之前的施工管理策划与部署分析具有极其重要的意义，工程管理实施规划是项目实施过程的管理依据，它既对整个项目管理过程提出管理目标，又为实现目标做出管理规划。商业综合体的工程特点，决定了工程管理实施规划涵盖的内容要更细化更具体、更要有可实施性，一旦商业建筑开工，过程中的管理行为都可以在实施策划框架内运行。

强化工程实施策划管理，要做好开工准备策划、项目组建策划、施工策划及成本策划等工作，要结合项目概况和工程特点，将项目管理目标、项目实施的总体周期和阶段划分具体明确，对各种资源总投入做出安排，提出技术、组织和管理路线，要制定详细的组织方案，明确项目结构图、组织结构图、重点工作流程图、任务分工表、职能分工表；最重要的是要夯实施工策划，根据建筑物形态和施工现场平面特点，按商业综合体工程实施阶段规划基础及土方开挖阶段、主体结构施工阶段、二次结构及粗装修施工阶段及精装修、机电及幕墙安装阶段平面布置图，做好临建布置、临水临电布置、塔吊及施工电梯等垂直运输布置、不同阶段的场地交通转换等，合理开展标段划分、施工部署及方案比选工作，根据建筑施工图纸、面积要求及开发进度对施工部署进行规划，以全方位的施工管理作为需求开展总平面设计，以施工进度为依据制定动态化施工布置方案，对施工现场进行统一的规划与管理，以塔吊平面布置为例，塔吊位置的具体要求应以能够覆盖整个工程为准，但也要对商业建筑的机电机房、管井及设备用房、型钢梁及预应力梁、楼梯及坡道等做合理避让，要避免塔吊在施工过程中标段混用的现象。

工程实施策划执行阶段，要按照策划、实施、检查、处置（PDCA）循环原理进行阶段、最终总结，为项目工程实施策划的持续改进积累管理资源。

2.2 实行全面动态管理

工程在实施过程中进行动态管理是十分必要的，特别是施工难度大、技术要求高、各方面协调关系复杂的商业综合体工程实行动态管理，效果将比较显著。项目施工管理最为关键的4个要素就是进度、质量、安全和成本，要素之间的联系虽然存在着部分矛盾，但同样表现出相互统一的特征，施工管理的组织体系动态变化有助于节约和提升管理效率，合理进度规划和有效计划控制取决于对工期、成本和资源配备之间关系的协调，进度控制应当与质量、安全同步。

动态的项目组织架构是根据工程建设的不同阶段工作内容的不均衡性，在主要项目管理人员保持稳定不变的基础上，按需机动配备机电、幕墙、精装修等专业管理人员，增强项目管理架构的灵活性，提升工作效率；科学合理安排施工工序，建立工序、专业间的逻辑关联，并在实施过程中动态调整进度计划，常态化对进度执行情况进行综合分析和趋势预测，分析偏差原因并制定纠偏举措，确保总控按计划付诸实施；以预防为目的，事先精准找出导致质量、安全事故发生的关键因素，结合工程实际，完善控制体系，通过全方位的管理，采取有效的动态控制措施，最大程度去避免或减少工程质量、安全事故的发生，使其与计划目标一致，保证实现工程各项目标。

2.3 严格把控关键路线

关键路线是工程项目管理和控制的重要依据，识别关键路线并对其进行重点管控和优化调整，能够使现场施工管理更科学和更有针对性。对于商业综合体项目，关键工序是指在一定空间范围内，存在跨专业、多专业移交/反移交或交接、且施工组织较为复杂的施工内容，万象城类项目关键工序一般确定为：中庭、冰场、前场公共区、屋面、外立面、室外工程六个区块，关键路线即是关键工序搭接持续最长的管理条线，即土石方及支护工程→主体结构→屋面钢结构→机电工程→幕墙工程→精装修工程→租户移交，商业综合体关键路线上的关键区域面积占比大，涉及复杂技术问题处理、移交、验收、开业准备等诸多问题，关键路线及区域的管控对商业综合体的施工建设起决定性作用。

商业综合体关键路线一般工序多、工期长，且工序先后施工制约，严格把控关键路线，需要对中庭、冰场、影院、环形坡道等各专业区域进行专项管控分析，制定管理对策，要对关键区域的设计方案、施工方案进行专项论证研究，在上游及中间环节做好控制，管理资源及关注点向关键区域倾斜，明确关键区域内各专业工序的移交顺序（即工序穿插安排）、移交注意事项、以及各道工序的合理施工工期，通过关键路线的把控，推动现场施工管理有序实施。

2.4 加强施工技术管理

商业综合体建筑复杂，同一时间开展多个分部分项工程建设的施工特点使得现场的进度、质量、安全等综合管理控制难度大，需要在不同工程阶段运用不同的技术管理办法；同时，其设计图纸变更频繁，尤其是局部变更是建立在已完工结构建筑的基础上，需要重新选择方法，依据图纸的变更要求对施工现场的局部流程和结构进行技术性调整，为保证施工进度的顺利推进与整体质量安全，需要提高对技术管理环节的重视。

加强商业建筑工程的技术管理，必须提高建筑技术含量，要运用科学的方法和管理职能的指引，去促进工程现场技术管理工作的进展，要了解设计单位对施工项目的设计意图，做好图纸会审，优化施工方案或施工措施，开展方案比选，确保效果呈现及成本最优，加强隐蔽部位及特殊施工项目的技术交底，认真履行技术审批制度，要充分利用现代化设施与四新技术，以实现建筑施工技术管理环节的强化，从而保证整体工程的有效性。

3 结语

随着城市的发展，商业综合体的建设逐渐增加，现场施工管理也逐渐受到重视，大型商业综合体建筑施工规模更大、细节问题更甚、难度系数更高，对施工技术、实施策划及综合协调的要求都比较高。因此，建筑施工企业应该加强现场施工管理，前瞻做好工程实施策划，实行全面动态管理，严格把关关键路线，通过挖掘施工管理潜力，提高项目管理水平，才能将商业综合体的建造纳入正规化和标准化的管理，才能使工程实施有条不紊的进行。

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