浅议新建房地产开发项目物业管理中的前期介入

浅议新建房地产开发项目物业管理中的前期介入

曾辉军

深圳万物商企物业服务有限公司 广东深圳 518000

摘要：在房地产市场不断成熟的当下，整个行业的竞争激烈程度日益增加。为了提升自身的竞争力，越来越多的房地产开发党委将物业管理作为房地产项目的重要卖点之一。而本文将简要介绍物业管理在新建房地产开发项目前期介入的相关内容。

关键词：房地产开发项目；物业管理；前期介入

引 言

现阶段，房地产行业的市场竞争力正在不断提升。在房地产项目质量不断提升的当下，部分房地产开发企业为了提升自身的企业竞争力，开始将注意力集中于各种配套设施、服务，以期能够通过提升这些配套设施、服务的质量来提升吸引买房客户的眼球。基于此，本文将简要介绍物业管理在新建房地产开发项目中前期介入的作用以及各阶段的实际工作内容，以期能够为房地产开发企业提供一定的理论参考，让其可以从这方面出发，加强房地产开发项目的建设质量以及后期服务质量。

一、物业管理早期介入对房地产开发项目的指导作用

通过实践可以发现，在新建房地产开发项目中，物业管理在前期便介入其中，对房地产开发项目将会产生各种直接影响以及间接影响，这对于提升房地产企业的经济效益具有重要意义。这主要体现在以下几个方面：

（一）完善项目的规划设计功能

房地产开发项目前期的规划设计对于整个项目而言至关重要，其会对后续的各个环节都产生一定影响。通常情况下，建设单位为了节约后续的工程项目建设成本，同时为了提升自身的经济收益，往往不会过多地考虑物业楼的建造，尤其是不会考虑物业单位在后续使用以及管理过程中的实际需求，这也就导致房地产开发项目建成竣工后，物业部门往往难以有效地发挥自身的作用，致使业主对物业部门产生严重不满，进而导致拒缴物业费等现象的出现。针对这种情况，物业部门就需要在房地产项目前期介入其中，从以物业部门的使用以及管理方面的相关内容为基础，结合新建房地产项目的建筑规划设计方案，提出自身的意见与建议，并与建设单位一同协商修正，使项目设计更加合理。

（二）提高项目建设阶段施工质量

物业单位的服务对象为居住在该小区内的各位业主，其开展物业服务的主要目的是为了保障小区业主的正常居住质量。而部分业主之所以对小区物业不满，主要原因之一便是房地产项目的工程施工、设备设施安装会出现各种问题，如各种质量问题或是设施设备安装不够人性化等等。所以为了尽可能地减少这种情况的出现，物业就需要在新建房地产开发项目的前期介入其中，从物业管理、服务的角度向建设单位以及施工单位提出改进意见，以此来减少房地产开发项目中的各种施工缺陷，提升建设项目的质量，让业主可以住得安心，住得舒适，而不会被各种非自身原因而影响其正常生活质量或是额外花费更多的设备设施维修改造费用。

（三）提升竣工验收及承接查验接管的质量

在现阶段的房地产开发项目中，大多数项目的建设、设计、施工以及监理单位的相关工作人员都会将注意力集中于项目中的重要工程的设计、施工以及竣工验收，例如住宅小区工程建设项目中，这些单位的注意力便会集中在各栋住宅方面，而忽视物业项目的验收以及承接查验，这就导致在验收、查验接管过程中，若是发现存在需要整改的部位时，往往也会由于缺乏交涉、协调沟通等原因而导致物业公司与房地产开发企业之间出现各种矛盾纠纷，影响物业公司的入驻，也影响房地产开发项目在建成后的正常使用，更影响到入住其中的业主的正常生活。而若是物业在前期介入其中，从前期的规划设计阶段到最后的竣工验收以及承接查验接管阶段之间参入其中,便能提高整个物业公司对地产发展项目总体状况的掌握程度,并以物业的整体视角为基点，为有关单位提供更完整的服务标准以及管理方法,并由此来推动整个物业项目的最后竣工验收和承接查验接管质量的整体提升。

二、物业管理前期介入的内容及其运作过程

以往，在房地产开发项目中，物业往往是等到项目临近完工，投入使用后方可入场。入场时机过晚会导致物业缺乏对项目的了解，导致其与业主之间因各种原因而产生沟通。为了避免这种情况的出现，物业管理就需要在前期介入房地产开发项目。前期介入是指物业公司在项目最初的可行性研究阶段直至销售阶段都应当参与其中。而为了帮助相关人员加深对前期介入的理解，下文将从项目可行性研究阶段、规划设计阶段以及施工建设阶段这三个阶段分别阐述各阶段物业管理前期介入的相关内容以及运作过程。

（一）项目可行性研究阶段

物业管理人员在项目可行性研究阶段的主要任务是为建设单位提供相关意见，也就是说，在这个阶段，物业管理人员应当充分地做好相关工作，让“顾问”这个角色的作用得到处分发挥。同时为了让后续的物业管理工作得以顺利开展，物业管理人员在此阶段可以从物业的角度出发，为建设单位提供参考意见。如根据房地产开发建设项目的建设成本、目标客户群的定位以及具体的服务人数来确定物业管理模式、管理人员以及管理成本等等内容，并以此为基础，与建设单位一同设计出配套的物业管理方案。

（二）规划设计阶段

在规划设计阶段，物业管理人员依旧需要高质量地完成“顾问”这个身份的相关职责，但是与项目可行性研究阶段所不同之处在于，在此阶段，物业管理人员所拥有的“顾问”身份的主要服务对象不再仅仅局限于建设单位的相关人员，更重要的是需要加强与设计单位相关人员的沟通交流。通常情况下，设计人员在进行房地产开发项目的规划设计时，往往是以建设单位所提供的规划方案为主，结合相关的设计标准，制定出最终的房地产项目设计方案。这种设计模式下，设计人员往往并不会考虑物业管理方向的相关内容，致使在项目建成后，会在物业管理方面出现各种问题。针对这种现象，物业管理人员就需要加强在规划设计阶段的参与程度，在项目尚处于规划设计过程中，通过与设计人员的沟通协商，从各种建筑布局的合理性、配套设施设备的合理性、适应性及其他细节、物业管理用房结构布局、功能使用等方面来优化建筑设计方案，从物业服务的便捷性以及居住环境的人性化等方面来完善每一个设计细节。

（三）施工建设阶段

施工阶段，物业管理人员也需要积极介入其中。为了确保在该阶段中物业管理人员介入的专业性，避免对工程正常施工以及后续的物业管理产生影响，物业公司应当派出兼具工程技术以及物业管理这两方面经验的专业人员进驻现场，让其从物业管理方面，对各种设施设备安装、室内外、建筑内外装修施工工艺、布局、用料、隐蔽工程、管线的铺设走向等内容进行观察、记录，并针对所发现的问题，及时与相关单位进行沟通协商，并确保提出的问题可以得到有效地整改，为后续的物业管理打下良好的基础。

三、总结

综上所述，对于新建房地产开发项目而言，物业单位在前期便介入其中，在完善项目规划设计、提高项目建设阶段施工以及竣工验收及查验接管质量方面具有重要意义，这不仅可以方便物业单位的物业管理工作的开展，提升物业服务质量，同时借此也能帮助房地产企业树立良好的企业形象，增加企业在房地产市场中的竞争力。所以，无论是物业公司或是房地产企业都应当重视物业管理的前期介入，并采取有效措施，让前期介入的价值得以充分发挥，进而推动相关行业的发展。

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