论述“营改增”对房地产评估的影响

论述“营改增”对房地产评估的影响

胡双凤

江苏立信慧源房地产土地资产评估有限公司 江苏省泰州市 225300

摘要：相比较于传统的营业税缴纳工作而言，“营改增”决策的落实，纠正了其原本存在的重复征税、无法抵税、无法退税的问题，只需要对产品或者是服务的增值部分进行纳税，以此实现了增值税进款项目和消除项目之间的合理抵消，有效帮助企业减轻其实际纳税负担。从经济市场整体发展层面出发，“营改增”的全方位覆盖实现，有助于我国财税体制的进一步完善，也是促进各产业升级和推进国家供给侧结构革新的重要驱动力，以此紧跟国际经济市场前进趋势。简单来说，“营改增”落实之后，房地产行业的不动8产增值税被纳入了可抵扣范围，这样不仅有利于房地产企业经营模式革新转变，提高其成本投资的有效性，也能进一步有效优化其整体产业结构，大力夯实各个企业的根本实力及核心竞争力。

关键词：营改增；房地产评估；影响

前言：房地产行业是我国当前经济市场组成的重要支柱产业之一，其具有建设发展时间周期长、项目整体实施成本低、项目组成结构复杂等特点。这些特点是其实际发展过程区别于其他产业的关键，也是其在当前经济市场稳固地位的重要支撑。所以，政府相关管理单位在认识到房地产产业在经济市场中的重要地位之后，加大对“营改增”的监管落实力度，从多角度入手实现“营改增”的全面覆盖，以此帮助各个企业在新时期发展的浪潮中与时俱进。因此，房地产企业在其建设发展过程中，以“营改增”工作为目标指向，顺应经济市场发展趋势，保持自身活力及长远发展实力。

一、“营改增”落实意义

“营改增”是营业税改增值税的简称，指的是把之前缴纳营业税的应税项目改变为缴纳增值税，这样做最大的特点就是能避免重复征税问题的发生，一方面有利于企业适当减轻其缴税负担，另一方面也能帮助促进社会各个行业形成良好循环，构建和谐稳定的社会产业发展秩序。“营改增”是我国经济市场税收管理工作变革的重要展现，也是切实帮助降低各个企业税收压力负担的有效措施。从“营改增”变革发展至今，其涉及应用的范围越来越广，对交通运输业、现代服务业、物流行业等产业的影响程度不断加深，为其长期可持续发展输送了源源不断的动力。营业税改增值税这一重大决策是国家相关领导机构在经过新时代社会发展形势分析和深层次探讨研究之后得出，其落实意义的实际影响范围广大，是从经济市场内部整体部署出发进行深化改革的重要切入点。在“营改增”的推动下，国家财税体制改革速度加快，各个产业的发展积极性提高，科技行业的合作机会增多，多种产业实现了升级进步和新动能培育目标。

二、“营改增”对房地产评估的具体影响研究

(一)对房地产评估技术及方法的影响

在营业税改为增值税之后，房地产的多种评估技术和方法都会在不同程度上受到影响，因为其开发原始成本、开发后的价值估计、销售税金和土地增值税会发生改变，相对应的计算公式也随之革新。并且，国家在出台“营改增”政策时，明确对其增值税可抵扣范围进行划定，这就使得房地产评估工作在实际开展过程时需要分项目款项的对具体金额进行抵扣后计算，最后再对整体结果进行评估。房地产建设项目的发展周期长，其涉及的工作环节组成复杂，开发前期和后期都会涉及许多必要支出。以开发成本估计为例，其必要支出中涉及的项目建设前期勘测、安装、基础设施搭建和间接开发工作费用等工作环节不属于增值税可抵扣范围，则不包含增值税进项税额。而对于房地产开发企业其他外购项目开展所需支付的进项税额，可出具其相关凭证来对具体税额进行抵扣，其中包含有建筑服务、水电费、电信费、审计费用、办公用品费用等。这就使得房地产开发项目的开发成本估计被划分为两大部分，分别对应两种不同的计算公式。若是在“营改增”之前，开发成本是对该项目的整体投入成本的一概而论，单一的认为其必要支付款项都属于成本计算中的一部分。所以，在“营改增”背景下，房地产评估工作的涉及工作环节逐渐细化，计算内容组成分界清晰，使得其所对应的房地产评估技术和方法都适时的进行了优化革新，以此帮助提高其结果精细度，为房地产企业发展奠定扎实的数据基础。

(二)对房地产价格评估的影响

在“营改增”之前，房地产的价格评估报告中并未对其价值类型进行税收注明，但在实行“营改增”之后，企业在对房地产项目进行价格评估之后，需要在相关报告上对其价值类型进行定义，以表示该份估价报告是在有无考虑增值税的前提下进行的，并保证评估工作所利用的参考模型能够与其报告中的价格内涵所对应。例如，大多数房地产估价师在对该项目价值进行估计时，首先应对其成本进行估算，他们所需要考虑的成本范围会由于营业税与增值税的不同而发生一定的变化，这就会使得其最终结果发生差异。因为房地产项目成本包括土地成本、建设成本、前期费用、后续管理费用、销售费用等，涉及多个复杂工作环节及内容，所以评估工作人员在对其进行成本估计之后，还要再在其总值的基础上其他附加的税收考虑，以此完成最终评估任务。另外，房地产评估工作的可应用方法有多种选择，不同的评估方法内涵不同，所代表的评估结果含义不同。房地产评估工作者在采用多种方法开展评估工作时，还应切实考虑到其选择方法与其最终结果展现的内涵是否相一致。简单来说，缴纳税款是房地产项目开发建设成本的重要组成部分之一，也隶属于价格评估工作的关键参考内容。而营业税到增值税的改变，关系到房地产项目的成本投入，也就一定会对房地产的最终估价内涵造成影响。

(三)对房地产企业税务评估的影响

市场在对企业进行大致评估时，不仅仅需要对其已有资产、发展实力和财务税收状况进行全面了解，还需要对其负债情况进行深入探析。但随着“营改增”政策的落实，各个房地产企业的内部资产配置情况及税务缴纳情况都发生了一定变化。因为在“营改增”之前，房地产企业运营需要缴纳一定营业税，并且不能抵扣，这就使得其实际经营成本加大。并且，企业的总资产额中的流动运营资产会随着税收款项数目大小的变化而产生实时更新。但在“营改增”之后，企业在固定资产购入时所产生的增值税可利用专用发票进行抵扣，这对于其整体总产值估计能够在负债情况不变的基础上得到提升。从房地产企业的纳税负担考虑方面入手，企业运营所需的营业税为价内税，增值税为价外税。企业能够在增值税专用发票凭证的证明下进行抵税，以此解决重复征税的问题。所以，在实行营业税改为增值税政策之后，企业的纳税款项能够得到有效减少，企业的毛利润水平相应提高，其整体的纳税负担减轻。在随着房地产企业整体发展结构的逐步完善，其多数不必要工作流程及纳税款项也能因此减少，从根本上帮助减少纳税额，使得企业税负呈现持续下降趋势。“营改增”的实施，在改变了企业纳税工作进程的同时，也对其发票管理工作提出了新要求，督促其将增值税专用发票抵税引进发票管理工作体系中，以便于其后续抵税工作的高效有序开展进行。房地产企业在经历了“营改增”之后，其税务结构发生改变，与其相对应的评估工作也因此得到革新发展。

三、结语

综上所述，营业税改为增值税政策的落实，是顺应当前经济市场进步趋势的具体可实施方案之一，也是改变房地产行业发展体系的关键切入点。房地产企业在认识到“营改增”对其各方面评估工作造成的影响之后，有针对性的对其进行适应性企业发展计划调整，重新设计和制定经营管理流程，调整企业内部发展组成结构，以此在有效帮助企业降低税负的同时，增加其经济效益产值，以此更好的适应当前经济市场发展需要。

参考文献:

［1］杨银娥，张建斌．“营改增”对房地产在建工程抵押价值评估的影响分析［J］．中国资产评估，2016(11):44－48．

［2］曹聪聪．“营改增”对房地产企业价值评估的影响研究［D］．南昌:江西财经大学，2018．