关于推进城区老危旧住宅改造保障群众住房安全的思考

关于推进城区老危旧住宅改造保障群众住房安全的思考

张建成

中共太湖县委党校 安徽省 安庆市 246400

随着我县城市建设快速推进，城镇居民居住条件明显改善。但也普遍存在老危旧住宅，严重影响居民生活水平，存在一定安全隐患。为全面了解我县城区老危旧住宅房屋基本情况，进一步改善我县城镇居民居住条件，通过实地调研和座谈研究，对我县城区老危旧住宅房屋进行了专题调研，现将调研情况报告如下：

一、基本情况

太湖县城区分老城区及新城区，因建设时间差异，及规划布局等因素，城市建设不平衡，差异较大。老城区位于长河以西，是太湖老县城所在地，建设时间较长，规划起点较低，形成了当前老危旧住宅较多且密集的现状。老城区老旧小区较多，部分是乡镇企业改制后建设的房屋，普遍存在年久失修、基础设施破损严重等问题；早年通过社会化改建，如老城棉织厂小区、桃园小区等；今年启动了老城渔场宿舍、西正街广场、老城邮电局、老城食品公司和老城南门仓库等棚改征收。老城区街道较窄，沿街房屋多为老旧商铺及住宅。对部分具有历史和旅游价值的老旧住宅进行保护和修缮，修旧如旧。目前正在开展对晋熙古街保护性开发，工程计划修护房屋57间（其中维修37间，保护性重建20间），预计投入资金988万元。

新城区位于长河以东，自1978年3月省革委会批准同意太湖在高家坦荒山头上建设新县城，经过40余年的建设发展，新城区城市面貌日新月异，基础设施逐步完善，但也存在不少老危旧住宅，其中老旧小区主要是企事业搬迁至新城区时所建设的单位小区，现基本属于房改房。部分居民自建房屋在城市建设过程中被征收拆迁，另有一部分房屋成为城中村，一些房屋因建设标准较低、自然灾害侵蚀、年久失修等原因，形成危旧房屋。自2016年起，启动了老旧小区改造工作，目前已改造小区6个，总建筑面积16.5万平方米、1620户，共投入资金2610万元。通过对老旧小区的道路、排水管网和房屋屋面漏、渗水和消防设施改造，明显改善了小区综合环境。部分小区通过棚改征收进行改造，目前已实施城市棚户区和城中村改造项目22个、7456户。

二、存在的问题和带来的影响

城区存在的为数不少的老旧小区和危旧住房，存在的问题突出，由此带来的消极效应也日益凸显。

安全隐患突出。由于目前存在的老旧小区和危旧房屋建设年代都比较早，绝大部分房屋建成时间已达30多年，由于建设时消防和建筑主体抗震、节能等标准和要求均偏低，建筑材料和技术相对落后，导致时至今日这些老旧小区和危旧房屋的消防安全甚至主体结构安全都存在不容忽视的问题，随着时间推移，存在的隐患还将日益严重。这方面存在问题最为突出的主要集中在老城区，老城区规划建设用地1.5平方公里，多数小区消防设施缺失、无消防通道，消防车无法通行，近年来消防火警等险情警情十分突出；小区内线路老化，普遍存在随意拉线充电现象。许多老旧房屋还出现屋顶漏水、墙壁开裂等安全问题，一些房屋甚至出现横梁断裂等较为严重的安全隐患。老旧小区的另一安全隐患突出表现在内涝，而且有成为新“城市病”的趋向。内涝问题在新老城区均不同程度存在，特别是新城区由于城市建设快速推进，局部地形地貌变化较大等原因，部分地段近年来出现排水困难形成内涝的情况。比如，振兴路文苑花园一期南部的小区内的8户住户、检察院宿舍小区的31户住户，近年来多次发生内涝遭遇险情，特别是今年5.25暴雨，检察院宿舍小区内涝最严重的部位，一度进水达到2.5米以上，以上存在的突出问题，严重影响群众的居住安全。

土地利用低效。按照现行规划，我县县城规划区总面积为72平方公里，其中建设用地面积为22平方公里。住房建设市场化之前，住房大体由个人及单位建设，这部分房屋绝大多数为2层以下房屋，占地面积大、人均居住面积大、形成的小区容积率极低，且小区内房屋布局规划不合理，公共服务设施配套不完善，这导致一方面这些老旧小区用地粗放、土地使用效率低下，另一方面政府又在为保障居住需求，付出巨大成本进行征迁，且居住用地需求还一定程度上对用于发展产业的用地规模形成挤压，导致产业项目用地紧张。

影响城市形象。老旧小区和危旧房屋的存在，还一定程度上导致城市中出现环境卫生难管理的死角、公共服务设施难覆盖的盲区，且建成房屋绝大多数属于低层、建筑材料和外在格调等与周边环境已经显得格格不入，成为城市靓丽外衣上无法遮掩的斑点。同时，随着城市建设的加快推进，城市布局逐步优化，一些在关键地段和部位的老旧小区或危旧房屋已经成为城市功能进一步完善、城市形象进一步提升的“拦路虎”。比如五千年文博园附近、人民东路与学士路交叉口的6户房屋，不仅对学士路到人民路的出口受阻，而且影响核心景区形象。

三、建议

（一）继续实施老旧小区和棚户区改造。按照《太湖县老旧小区整治改造规划（2020—2024）》分年度推进老旧小区改造，完成全县较大老旧小区的改造工作。积极争取中央和省对棚户区改造项目的资金支持，继续推进棚户区改造项目，对棚户区改造后的项目用地进行出让或综合开发利用，可将回笼资金继续实施全县危旧住宅的治理改造工作。

（二）通过项目开发进行成片改造。优先采取以项目形式的成片改造方式，对已纳入或可纳入现有城市建设项目的危旧住宅房屋，通过项目整合优化进行治理改造。在棚改政策结束或棚改项目无法支持的区域，鼓励引入社会力量和运用市场化运作模式，通过项目带动实施成片改造和开发利用。由县政府或项目建设主体对改造规模、治理方式、资金测算等进行全面的分析研究，提出建议方案报县政府研究决策。如晋熙镇岔路村街上、河田组所在的西部片区老危旧住宅改造，可由政府平台公司或引入市场投资主体对西部片区进行整体开发。目前正在对该片区的规划、建设和征迁工作进行调查摸底，制定整体工作方案。

（三）对拆除重建政策进行修订。太政办秘[2015]156号文件提出的“三不”原则在实际操作过程中，存在的限制条件较多，因原有房屋规划建设标准较低，拆除重建的意义不高，严重影响了老危旧房屋的改造工作。建议在保持政策延续和结合太湖实际情况对此文件进行修订。如城镇多层多业主危旧住宅房屋原拆原建时，可适当增加套型建筑面积，但不得增加套内建筑面积。在周边条件允许的前提下，建筑基底位置可以原合法用地面积范围内适当调整。由于场地限制的原因，建筑退让、停车位配置和绿化等指标可以不作要求。如因周边条件限制确实无法满足现行住宅设计规范、消防规范和日照间距等要求的，可按房屋现状（包括建筑高度、占地范围、建筑间距等）严格实施原拆原建。

（四）强化支持政策。一是设立治理改造专项资金。从财政预算、城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中安排资金，设立县级城镇危旧住宅房屋治理改造专项资金。二是对相关手续进行简化。开通城镇危旧住宅房屋治理改造行政审批绿色通道，简化程序、优化服务，缩短治理改造项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批时限。城镇危旧住宅房屋原拆原建时，在原有合法（或可视为合法）用地范围内，经自然资源和规划部门认定后，不再重新办理用地审批手续。合法（或可视为合法）的城镇危旧住宅房屋按本办法规定原拆原建时，经认定后，可以不再补办相关房屋手续，直接办理拆建项目规划行政许可。三是对相关费用进行减免。对城乡危旧住宅房屋拆除重建项目免收城市市政基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营服务性收费一律减半收取，涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。四是拓宽修缮和重建资金渠道。修缮或拆除重建费用由房屋所有权人或使用人承担，符合规定的可申请使用物业专项维修基金、房改维修基金、个人公积金（住房补贴）以及公积金贷款。

作者简介：中共太湖县委党校 办公室副主任 中级讲师9级

姓名:    张建成    

性别：男

籍贯（精确到省县）：安徽省太湖县

民族：汉

出生年月：1983年10月

 职称：年10月中级讲师9级

专业或研究方向：政治、文化 、党建、乡村振兴

作者单位：中共太湖县委党校

所在省市：安徽省安庆市

单位邮编：246400

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