论我国居住权制度的完善

论我国居住权制度的完善

陈艮艮 崔佳伊 齐淇

辽宁省阜新市 辽宁工程技术大学 123000

摘要：居住权起源于古罗马法，最早是一种事实，后来逐渐发展为一种权利，为了顺应时代推进，加快中国特色社会主义法治社会的建设，我国的居住权制度于2020年的《民法典》中提出，在实际应用中反映良好，但是其中存在几点缺陷，应该加以改善，才能更好的在实践中运用居住权制度，为人民谋幸福。

关键词：居住权；缺陷分析；完善措施

1 有关我国居住权的概述及立法背景

1.1有关我国居住权的概述

我国《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要，本条是对居住权的概括性规定。从法条表述来看，居住权一方面有用益物权的部分特征，既占有使用，另一方面又不具有收益的权利内容，主要遵循“以满足生活居住的需要”的立法目的。我国法律规定，居住权的客体为他人所有的房屋的全部或一部分以及其他附着物，因此不能在自己的房屋上设立居住权。居住权的期限由当事人在合同或遗嘱中约定，没有对居住权期限做出明确约定的，根据我国《民法典》第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭”，认定居住权的期限为居住权人终身，与其生命共始终。我国《民法典》还明确规定了居住权设立应满足两个条件：其一，居住权的设立应当采取书面形式，包括设立居住权合同及遗嘱的方式，其二，《民法典》第三百六十八条规定，设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

1.2我国居住权的立法背景

居住权起源于古罗马法，最早产生于罗马婚姻家庭关系中，最初并不直接表现为一种权利，而是一种事实。罗马共和国末期，随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多”，每遇家长亡故，那些没有继承权又无劳动能力的人的生活成了问题，随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多”，每遇家长亡故，那些没有继承权又无劳动能力的人的生活成了问题，因此家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻子或被解放的奴隶，以此解决在无夫权婚姻中妻和被解放奴隶的居住问题，为他们提供基本生存保障，具有非常强的人身性和社会保障性质。

在1993年最高院颁布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》一文中，我国提出了类似居住权的概念：“婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。”其后，在2001年由最高院颁布的关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释中，第二十七条明确提出了居住权的概念：“一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”一些地方性文件也对居住权进行了一系列规定，如2003年发布的《上海市房地产登记条例实施若干规定》第六条规定：“当事人可以以协议方式设定居住权、通行权等房地产权利，可以凭有关协议，向登记机构申请房地产他项权利登记。”不难看出，居住权在我国社会中已有多年演变，并非是全新的概念，只是通过本次正式在立法层面进行了确定而已。

2 分析有关居住权制度的法律法规以及其缺陷分析

2020年5月28日《民法典》通过后，增加了居住权制度，由此正式以法律的形式确定了居住权制度。从《民法典》366到371条的规定来看，居住权的设立：⑴应签订书面合同⑵居住权应无偿设立⑶居住权的设立应该登记⑷居住权具有期限性与人身专属性⑹房屋所有人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权（另一种方式为依合同而取得居住权）。根据上述对居住权制度的分析，可以看出目前我国居住权的制度设计仍存在可改进之处：

2.1主体只能是自然人

居住权制度设立时，其主体只能是自然人。因此，就排除了法人和非法人组织。严格将主体限制于自然人，体现了生活性居住权的特征，但是忽略了新时代赋予居住权制度的新含义，且居住权的收益主体只能是居住权人，若居住权人先于其家庭成员死亡时，居住权随之消灭，而其他共同居住人就不再享有对房屋的居住权利。

2.2只规定了意定居住权

上文提到居住权的设立方式只有合同和遗嘱两种意定方式，并没有规定法定居住权。很多时候，为了保护特定的弱势群体，比如离婚后无住所的另一方或者子女以及老年人。仅意定确定居住权的方式往往不能保护到他们的切身利益。在现实生活中，根据民间习惯和经验法则，配偶一方死亡时，对于夫妻共同居住的房屋及其附属设施一般应当留予生存配偶使用，这就形成了事实上的居住权。并不是通过合同和遗嘱的方式设立的，此时只需要法律予以确认即可。

2.3居住权不得转让，限制了居住权的流通

居住权作为一种用益物权，本身就是一项具有经济价值的，能够被权利人利用获取收益的一项权利。我国居住权其目的仅限于满足保障他人的生活需要，保护特定的群体，但是在实际生活中还存在投资性居住权和消费性居住权等等，而民法典的规定，实际上是限制了投资人的权利。我国土地承包经营权等用益物权，在满足一定的条件时也是可以转让的。因此，可以扩大居住权制度的目的，具体是用于满足生活住房需要还是进行市场交易，可以根据实际情况来定。而绝对的限制居住权的转让并不有利于权利人的权益保护。

2.4权利客体范围过窄

我国居住权的客体仅限于他人所有的住房及其附属设施。但是在现实生活中能够满足生活居住的并不仅仅限于住宅，还包括其他类型的建筑物，比如商业公寓等等。另外，在许多地方，乡政府为老无所依的老人们，临时安排居住或者为其修建的小屋，也起到了解决生活居住问题的作用，不应该将其排除在居住权的权利客体之外。

2.5未明确规定居住权撤销的情形以及对居住权人补偿的措施

根据现行民法典来看，其并未对居住权撤销这一情形做出解释以及后续措施，但是在法律实际业务方面却常遇见关于撤销居住权的行为，笔者认为这是法律纂写过程中存在的缺陷，给人们日常生活中应用居住权带来了不便，比如，撤销居住权并给予居住权人相对应的或适当的经济补偿，这样也不会对房屋的价值造成影响，也不会影响居住权人的利益。

3 居住权制度的深远意义及完善措施

为了回应近些年来社会各界对住房改革的呼声，满足养老、丧偶、离婚、继承等方面的住房需求，提升房屋利用效率，解决住房领域制度的问题，我国在《民法典》撰写过程中，参考其他国家民法典的立法经验，在《民法典》中正式确立了居住权制度。但是笔者认为其中存在几处缺陷，并对此做出完善措施的建议：

3.1将法人和非法人组织纳入居住权人的范畴，同时共同居住人也可以享有居住权

首先，笔者认为法人、非法人组织可作为居住权人，但是在作为居住权人的时候，其行使权力的主体是自然人，从民事权利的角度看，民事主体享有某种民事权利，其有权自己行使，不限于什么身份；其次，将共同居住人纳入我国居住权制度保护之下，本身目的并不是要为共同居住权人设定特殊的居住权，而是将居住权人的权能进行展开。对于需要和居住权人共同居住的家属，照顾居住权人的生活起居，这里也包括残疾人的护理人员等特殊人员，让他们享有居住权，符合人们日常生活需要，使法律更加人性化。
3.2设立法定居住权

现行《民法典》中的居住权不包括法定形式的居住权，但是在日常生活中存在大量的法定居住权益，例如离婚时一方没有居住场所，且生活困难的，法院判决为困难一方设立的居住权属于法定居住权，这里不能与《民法典》中要求居住权以合同或遗嘱的方式设立混为一谈。因此笔者认为对于特殊的人群，比如未成年人、老人以及离婚后一方无居住场所且生活困难的，为解决离婚后子女无处居住、困难一方无处居住以及老人无人赡养，可以由法律明确规定其直接享有居住权。
3.3应当允许居住权转让或继承

居住权的流通不仅可以激活共享公寓等一系列新兴住房市场，而且可以通过居住权市场的培育，解决大量房屋空置率问题。对于特定的居住权，比如公房，在居住权人去世后，没有劳动能力的配偶或者子女等人继承居住权，也有利于填补法律空白，利于社会主义现代化法律进程。为了更好地促进私权权利自治，在不涉及公共权益地房屋上，应该允许居住权转让。

3.4加大居住权客体的范围

我国《民法典》中居住权的客体仅限于他人所有的住房及其附属设施。但是在日常生活中远不止他人住房及其附属设施能作为居住权的客体，比如临时为弱势群体提供的住所等，因此国家应该及时出台相关政策以及相应的司法解释，完善居住权制度。

3.5应当规定居住权撤销的情形以及对居住权人补偿的措施

笔者认为在今后的司法实践方面，涉及到居住权民事纠纷的一定会存在很多争议，比如提出撤销居住权，并对居住权人进行经济补偿，以对居住权这一用益物权有更合理的应用，笔者仔细查阅资料后发现在《物权法》草案第一百八十七条和一百八十九条规定了“可撤销居住权的情形”以及“在住房灭失后应当给予居住权人适当补偿”，但这些条款在《民法典》中均未出现，笔者认为是《民法典》在部分条文上有所欠缺，有待完善。

4.结论

《民法典》关于居住权的相关规定，最大受益方是弱势群体，未来可能还会对众多涉及房产的社会热点问题产生实质性影响，继承纠纷、离婚纠纷、婚姻财产约定、公租房、以房养老等问题在《民法典》实施后都会有新的解决方案，为百姓的生活居住提供更有力的法治保障。居住权制度作为我国法律体系中的新兴事物，在目前立法中的配套制度还有许多不完善的地方。且目前实际开展居住权登记的地区较少，大多地区在等待相关登记规定细则的出台。另外，若居住权与抵押权、租赁权等其他权利发生冲突应该如何处理、居住权人是否可以是非自然人、居住权是否可以分割分别设立、在《民法典》实施前的遗嘱中的有关居住承诺能否适用《民法典》居住权的规定等问题，在司法实践中仍然存在较多争议，各个地区的处理方式也不同。同时，居住权的设立也会对房屋买卖产生影响，可能存在房屋买受人虽取得了房屋的所有权，但却无法用于居住的问题。

关于居住权的设立，在1993年就有专家提出设立居住权，经过多年演变，居住权最终编入《民法典》，相信在《民法典》实施后，相关司法解释和配套细则也会越来越健全，更加便于人们的生活。

参考文献

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