渐进式更新视角下的城市中心区更新模式研究——以武汉市江汉区新华路地区为例

渐进式更新视角下的城市中心区更新模式研究——以武汉市江汉区新华路地区为例

陆雅君 李 鹏

武汉市土地利用和城市空间规划研究中心

摘要：我国经济发展已由高速发展向高质量发展迈进，城市发展因而进入内城挖潜与外城增量提质新阶段，对传统的大拆大建式城市旧城更新模式的革新成为规划师需要思考的重点命题。文章从产业视角出发，结合武汉市江汉区新华路产业规划与城市设计实践。

关键词：渐进式更新；旧城更新；产业规划；城市设计；

0引言

城市中心区作为城市居住、商业、文化等公共活动中心，是生产性服务功能最集中，人口最集聚，建筑最密集的区域，直接或间接决定了城市发展的路径和城市空间的拓展形式，必然在城市产业、空间结构转型中扮演重要角色。

然而当前的城市中心区更新多以大拆大建为手段，存在高强度开发、过度商业化和功能单一等问题，造成了人性化空间的缺失和产业结构的雷同，对城市中心区更新模式的调整已刻不容缓^[1]。本文以武汉市江汉区新华路规划实践为例，探索产业渐进式更新视角下的城市旧中心区再中心化的方式和方法。

1 城市中心区更新实践中存在的问题

1.1 以房地产开发为主要驱动力的更新行为限制了产业发展

城市中心区高投入低回报的土地开发效益使得政府在城市更新中往往妥协退让于开发商，通过房地产开发收益来平衡公共利益投入，从而使居住项目、商业项目开发占据更新的主导地位。而开发商往往只注重眼前利益，缺乏对区域未来发展的整体谋划，忽视产业结构的关联选择，使得商业开发项目定位雷同，造成城市中心区产业结构单一、过度集聚，限制了产业的发展。^[2]

1.2 土地资源匮乏，传统“大拆大建”式的更新模式难以为继

一方面，中心区作为城市建设成熟区域，存量土地资源有限，受居高不下的房地产市场热度驱逐，存量土地资源捉肘见襟。另一方面，中心区高昂的土地开发成本需要开发方投入大量的人力物力，制约了土地开发的规模。传统“大拆大建”式的更新模式遭遇了“拆不出”、“建不起”难题，已难以为继。^[3]

1.3 过渡商业化开发造成“中产阶级化”，多元空间活力消失

以商业化为主导的城市更新往往造成“中产阶级化”现象出现。更新后“高尚”消费空间取代了原生社区生活化商业氛围，高档住宅取代了热闹的邻里社区，高收入的中产阶级取代了原生居民，变成千篇一律的“现代城市”，多元的空间活力逐渐丧失。

2 渐进式更新的内涵及其应用于城市中心区更新的积极作用

2.1 渐进式更新的内涵

渐进式更新是一种动态更新模式。指在旧城更新过程中，从更新的整体目标制定框架，设计时序，以小规模、小尺度的局部存量更新，带动区域分阶段、分片区的完成整体自主更新。渐进式更新可以避免已形成的物质空间与社会关系网络的剧烈变动，具有极强的延续性、适应性。^[4]

2.2 渐进式更新应用于城市中心区更新的积极作用

2.2.1 推动城市产业结构革新

渐进式更新下的产业发展新动能其实就是把握新经济背景下产业发展向个性化、细分化发展趋势，挖掘传统产业中当前有待满足的细分需求，通过新技术及资本的支持构建出新的生产生活场景；基于新场景，通过市场配置补足新的产品或服务；同时演进商业模式，形成新的业务。渐进式更新下的“新场景、新服务、新业务”的植入将为城市中心区带来生产生活方式革新，推动城市产业结构革新。

2.2.2 挖掘非传统存量空间作为城市更新新土壤

在城市中心区存量空间资源匮乏的情况下，当前利用效率不高的建筑、临街裙楼及公共空间这些非传统存量空间将成为培育新经济产业的新土壤。渐进式更新强调充分利用好本区域非传统存量空间，做好场景环境的营造，继而改变产业氛围、环境与要素，使区域的产业经济自发更新调整，成为城市更新的“新土壤”。

2.2.3 探讨社区自更新模式延续多元的城市活力

老社区集聚了大量的人气与活力的背街小巷是区域浓郁生活氛围的具现化体现。渐进式更新强调积极利用老旧社区极具特色的背街小巷，或保留现有特色，升级环境品质，打造“老地方、新体验”的城市记忆商街，形成活力吸引；或发展“一街一品”的特色社区经济，营造浓浓的市井氛围，让居民得到强烈的归属感。从而在旧城更新过程中延续发扬文化活力。

3 基于渐进式更新的新华路地区城市更新策略

3.1 项目概况

江汉区是武汉市地理位置居中独优、面积最小且地均产出最高的中心城区，是武汉的金融资本中心、消费市场需求中心。新华路作为纵贯江汉全区的对外交通要道，自南到北链接了汉正街中央服务区、武商-武展商圈、建设大道金十字、菱角湖万达商圈、汉口火车站等多个城市重点功能区。但受无土地扩展空间、存量改造成本较高、产业转型升级压力较大等因素影响，江汉区在全市的现代服务业领军地位已受到冲击，亟待通过新华路等存量空间集聚区找寻新的突破口实现全新跨越。

本次项目吸取既往城市中心区更新经验，以渐进式更新为手段，将规划的重点确定为区域产业体系的升级、环境品质的提升和可实施性的保障，通过产业规划和城市设计，形成了四大渐进式更新策略。

3.2 策略一——延续与创新产业结构，构建区域发展蓝图

新华路区域想要延续发展优势与活力，应当以产业转型升级为手段，一方面引领金融、商贸等传统优势产业渐进式更新，强化并延展现有产业优势；另一方面利用存量空间引入新场景、新服务、新业务，带来生产、生活方式革新，培育新兴产业。通过传统业态的延续和新兴业态的引入双管齐下，革新区域产业结构。

基于新华路沿线现状产业发展特征，规划南段（沿河大道至解放大道段）通过资本注入引导新产业，中段（解放大道至发展大道段）通过对新环境的塑造吸引创新人才，北段（发展大道至三环线段）注重对人居服务的打造，构建南段新时尚产业集群，中段新经济产业社区，北段新生活产业群落的产业空间体系。围绕“新时尚”、“新经济”、“新生活”3大类产业，细分14小类产业体系——

图1 新华路沿线产业布局示意

3.3 策略二——挖掘传统、非传统存量空间，建立“土地空间价值评价指标体系”

基于新华路沿线存量土地资源紧缺的现状，规划从渐进式更新角度出发，将存量土地资源分为传统的拆除重建类和非传统的功能置换类。

基于储备计划、征收计划、“三旧”改造计划、棚改计划等各类改造计划及建筑质量评价，对江汉区新华路沿线土地利用情况进行综合盘整，识别可拆除重建的改造用地。走访调研新华路沿线，识别当前利用效益低下的办公楼宇，新华路主街沿线临街裙楼，大型公园绿地、文娱场馆，作为可通过功能置换发展新兴产业的存量空间。

3.4 策略三——策划小尺度产业项目引领社区自更新^[5]

量化存量空间价值，分析各类产业特色化空间环境，确定产业发展主次和时序，根据产业与空间的内在逻辑将产业在空间上落位。规划利用拆除重建类存量空间策划10大新建产业项目，基于底商、老旧楼宇等功能置换类存量空间，策划6大改建产业项目。通过局部的存量更新示范，带动社区产业自更新。

图4 产业策划分布

4 结语

优良的空间区位，高昂的土地价值以及复杂的功能需求使得城市旧中心区的更新工作不可能一蹴而就，注定了其漫长复杂的过程。本文从渐进式更新的角度出发，结合武汉市江汉区新华路地区城市更新项目实践和经验总结，以“产业规划+城市设计”为规划路径，挖掘城市非传统存量空间资源，通过产业经济、土地经济的量化分析，将无形的产业功能科学落位到有形的城市存量空间中。以小尺度、小规模、新潮流的点状项目形成产业示范效应，带动区域城市更新。希望对其他类型的旧城更新工作有一定的参考价值。

参考文献：

1] 王骏, 陈卉, 徐杰. 老城中心区活力塑造策略——以嘉兴子城为例[J]. 规划师, 2017, v.33;No.264(12):70-74.

2] 阳建强. 城市中心区更新与再开发——基于以人为本和可持续发展理念的整体思考[J]. 上海城市规划, 2017, 000(005):1-6.

3] 陈伟新, 孙延松. 中国特大城市核心区大街区统筹更新模式研究——从空间生产视角看深圳宝安中心区更新[J]. 规划师, 2017, 33(S2):142-148.

4] 李泽新, 陈璐, Li,等. 山地城市渐进式更新的控制性详细规划引导方法探讨[J]. 南方建筑, 2017, 04(No.189):32-36.

5作者简介：

陆雅君 助理规划师 武汉市土地利用和城市空间规划研究中心资深工程师.

李 鹏 注册规划师 武汉市土地利用和城市空间规划研究中心高级专员.