商品房买卖合同中违约金调整规则的研究

商品房买卖合同中违约金调整规则的研究

卢荣锋

广东诚挚律师事务所 广东茂名 525000

摘要：随着市场经济的高速发展，我国商品房买卖迎来了更多的机遇，商品房交易市场也呈现出蓬勃发展的状态。而买卖作为一种设立、变更、注销当事人法律关系的手段之一，在经济发展中也起着十分重要的作用，而目前关于商品房买卖合同之间违约金方面的问题层出不穷，如何更好地确立和适用违约金的调整规则仍然是亟待解决的重要问题，鉴于此，本文将着重分析商品房买卖合同中违约金调整规则的情况，并提出具体优化策略。

关键词：商品房；买卖合同；违约金

前言：在商品房交易买卖过程中，从买卖双方签订合同再到办理过户，这一过程之间会存在一定时间间隔，而在这一阶段会有很多因素引起违约。因此，为了避免违约发生，在买卖合同中会加入一些违约金条款，而关于约定的违约金，原《中华人民共和国合同法》对其也有着明确的规定，但是，目前我国商品房买卖合同交易过程中所遇到的一些特殊因素较多，使得违约金的条款需要得到适当的调整^[1]。

1. 商品房买卖合同中违约金调整规则的司法适用考察

在对中国裁判文书网中关于商品房买卖违约金调整以及因为违约金出现冲突的相关案件分析调查中发现，纵观许多涉及到商品房买卖合同中违约金调整方面的案例。其中可以发现，许多案件中，对于违约金金额调整的过程中都是适当对于现有违约金的额度进行缩减，其理由是守约的一方并没有拿出实际的证据来证明自己，因为商品房买卖合同中对方的违约而造成了自己实际的损失。也正是因为证据不足，使得违约金方面的案件会出现金额有所下降等情况，但同时也支持了损害赔偿和违约金，但没有对买方约定违约金进行酌情的减少，由此可见，在我国当前许多司法实际案例中，对于违约金态度仍然处于相对保守的状态，主要是因为所担负起的责任没有得到很好的覆盖，并且有效弥补实际损失时的约定，而违约金的存在似乎已经完全丧失了实际范围内所需要达到的赔偿性质，更多只是带有一种惩罚的功能，由于违约金自身的惩罚性属性，再加上我国目前对于这类标准相对较低。而部分当事人可能会利用违约金对于合同履行督促，会议在违约金的金额制定相对较高，甚至会超过实际损失的30%左右，但是实际上，司法实务中一些违约金会被屡次挑剔的主要原因也是在于上述内容。

2. 商品房买卖合同中违约金调整规则的完善

1. 明确商品房买卖中的违约金惩罚性质

目前在我国若干的法律法规中，对于所涉及到商品房买卖合同违约金调整赔偿方面的内容仍然有着一定局限性，更多是参考大陆法系的相关内容，基础上沿袭了罗马法原有的规定，但是在具体发展的过程中仍然会受到英美法系方面的影响。特别是在改革开放以后，导致我国商品房买卖违约金以及调整和司法适用仍然有着中国的特色，但是所出现的违约情况并非会像一些英美法系一样宽容，或是像大陆法系一样严苛基于我国国情下的。商品房买卖合同，违约金的调整仍然有着市场经济发展的方向。在今后商品房买卖中，对于违约金方面的赔偿仍然需要具备赔偿性和惩罚性的双重性质，这样才能够更好地满足国情以及市场经济发展的需求^[3]。例如，可以将商品房买卖中对于违约金性质进行明确化，在双方签订合同时，既可以明确其金额，也能够根据性质归属种类，更有利于规范市场秩序。而在司法适用中，可以将商品房买卖中约定违约金结合实际情况进行定性，提前区分带有赔偿性质的违约金，或是带有惩罚性质的违约金，让双方在买卖合同交易之前提前约定惩罚性的违约金，并且尊重对其数额或计算方法的约定，或是通过法律规定惩罚的最高金额。而对于违约责任认定上，本文认为，对于违约责任需要尽可能尊重当事人双方的约定，在不违反法律的强制性基础上考虑案件中违约方违约所造成的实际损失，或是充分考虑双方签订合同的主观目的。

2. 细化商品房买卖中的违约金调整内容

对于商品房买卖合同中违约金的调整规定优化也需要从细化买卖违约金调整内容方面入手。目前，我国相关法律法规对于商品房买卖合同中违约金调整方面的立法仍然处于起步阶段，对于买卖双方的金额调整相对模糊，也会影响双方的利益，而在司法实践中，经常会出现问题规定的不够详细而造成纷争，若想，真正的实现司法角度上的公平和正义，则务必要对现有的法律内容进行细化和调整，出于商品房买卖中的特殊性，基于法律层面也务必要及时出台关于违约金专门性的立法，来确保司法适用的公平性和合理性，提高司法效率。这样才能够当事人在进行合同买卖违约金条款签订时，真正做到有法可依，与此同时，对于商品房买卖所涉及到违约金重视调高时，需要保持现有的标准，确保调高的幅度，在合理的范围内，能够满足于当事人所蒙受的实际损失。现实中会出现一些当事人明知道可能会赔偿违约金的情况下仍然违约的情况，这种情况性质相对恶劣，因此对于违约金条款的制定更是需要十分慎重。也可以在实体法上将商品房买卖双方约定违约金时的主观目的列入到考察的范围内，并且对于主观上的不同目的加以区分，才能够更好地调节违约金的金额，或是酌情的提高或是减少。

结论：总而言之，在新时期商品房买卖合同中，违约金的调整规则更是需要得到充实和完善，由于公平、公正的判决离不开完备的法律体系，因此在商品房买卖中，对于所约定的违约金是否要进行司法调整以及如何调整仍然是相对复杂的问题，也会关系到民生。因此在今后，相关立法更是需要针对我国国情，对于现阶段商品房买卖合同中出现的违约情况和违约金调整的案例加以剖析和研究，从而制定出更加详细的违约金调整条款，充分发挥出约束性或是惩罚性作用，来促进我国商品房交易的蓬勃发展。

参考文献

[1] 李孟洁. 房屋买卖合同中"违约金约定过分高于造成的损失"的认定研究[J]. 今日南国(中旬刊), 2010(07):146-146.

[2] 李田. 房屋买卖合同中惩罚性违约金适用的法律问题研究[D]. 天津师范大学, 2013.

[3] 苏程. 商品房买卖合同违约金适用研究——以武汉H区法院相关裁判为例[D]. 华中科技大学.