房地产开发企业项目管理与成本控制

房地产开发企业项目管理与成本控制

章瑜华

荆州中大豪盛置业有限公司 湖北 荆州 434000

摘要：随着社会经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，人们对生活品质有了更高追求，因此选择环境优雅、生活便利、居住舒适的改善性住房成了大部分城市居民的一种购房趋势。房地产开发企业紧跟市场需求，在楼盘设计、建造质量、后期物业运营质量管理等方面均做出了调整。都得到了强化，本人通过深入调研当前房地产企业质量管理现状，结合房地产行业发展趋势，从房地产开发企业全过程质量管理体系建立、产品创优设计、施工质量管控及成本控制出发，以此为突破点提升房地产企业质量管理。

关键词：房地产开发；管理；成本

引言

现阶段房地产企业在蓬勃发展，如果能将房地产企业项目管理及成本控制方面的研究工作落实到位，可增加这类企业的经济效益，为房地产企业的科学发展提供支持，增加其经营活动开展中的竞争优势。因此，在房地产企业建筑方面的作业计划实施中，应关注其建筑成本的科学控制，强化这方面的控制意识，并且加强房地产项目管理，促使相关建筑建设过程中产生的成本费用及建筑质量能够处于可控范围内。

1房地产开发企业项目管理

1.1建立完善的质量管理体系

为了全面加强房地产开发的质量管理工作，有效应对设计及施工过程中存在的质量问题，在日常管理运行中，企业要结合实际发展目标和方向建立健全企业质量管理体系，制定科学合理的管理制度、管理实施细则，编制企业管理手册，全面加强施工过程的监督管理。房地产企业部门及管理机构应充分发挥其监管职能，结合具体的房地产开发项目，综合考虑项目建设过程中的众多客观因素，全面加强对项目监督管理。针对房地产项目开发中存在的一些不可控因素，则需要梳理汇总分析，及时更新完善的管理体系和监督制度，当问题发生时能够积极采取正确的措施去应对并解决，从而全面提升房地产开发工作的质量和效率。

1.2完善施工设施与材料管理

完善的施工设施材料管理工作的开展是企业开展工程施工的关键，因此，建筑企业应在施工前对建筑材料以及施工设备进行严格审查。第一，管理人员明确建筑工程实施过程中每个阶段的工作任务。根据阶段工作内容的不同确定详细的工作目标以及施工规定，确保在施工过程中所需的设备及施工材料能够安全、有次序地进入施工场地，避免出现设备与材料的磕碰现象，确保设备与材料能够及时、完整地供应到施工场地。第二，相关材料及设备采购人员需要加强对材料及设备采购工作的把控，对采购设备及材料的质量审查、设备及材料购买、设备运输及设备材料的存储过程进行监督，确保材料及设备采购工作的顺利开展，为后期工程的使用提供保障。第三，相关管理人员在材料进入施工场地后及时开展相应管理工作，在材料和设备正式进入施工场地前对其进行检查，确保投入施工建设过程中的材料及设备的质量，防止由于材料及设备质量问题造成的安全隐患。第四，加强施工过程控制，施工工程管理人员对施工过程的精细化管理对建设项目成本影响深远。在保质保量的前提下，利用专业管理水平和现代化技术手段降低建设项目投资成本，加快建设项目工程进度，实现安全、质量、进度、成本的共赢。

1.3加强员工培训，增强自身技术及管理素质

开发公司工程管理人员的技术水平和工作能力在一定程度上决定了房地产开发项目施工的建设质量。这就需要企业能够重视管理人员的培训，通过对员工的技能考核、奖励等方式全面提升工作人员的积极性，提升其工作效率。在员工培训的过程中，还需要结合项目实际情况，开展有针对性的现行文件和规范培训，提升管理人员的工作水平和处理协调事务能力，不断规范施工过程，以全面加强施工质量管理。

2房地产开发企业项目成本控制

2.1建立运营成本监控平台

企业在各项业务活动开展的过程当中，需要建立完善的运营监控平台，也就是根据业务活动开展的需要，构建更加完善的成本管理报告系统。该平台在具体实施及运作的过程当中，科学合理的运用现代信息技术、智能技术，有助于对企业经营与管理过程中的各类信息数据进行全面分析，实现相关信息数据的整合利用，进而更加全面的、动态化的、全方位的展现企业的运营状况、业务状况及各项财务资金状况。该监控平台在具体实施的过程当中主要流程包括，根据企业自身的实际发展状况和经营状况，建立综合报表分析系统，准确的分析各类报表，从而提高成本管理的效益。构建更加完善的数据库系统，在该系统内实现企业运营管理过程中的各项数据信息的统筹管理、系统化管理和集中利用，提高信息数据的共享利用效率。建立企业的数据管理平台，确保各项管理工作的有效执行。

2.2做好施工管理，确保成本控制落实到位

施工阶段是成本控制的重要环节，在整个施工过程中，规避设计变更、减少签证数量，确保施工组织合理、有序。但实际中，施工过程因涉及诸多交叉作业工序，要密切关注现场施工条件，做好各项工程协调管理。同时，在施工中，人力、财力、物力投入更多，成本控制工作更加繁琐。如工程计量管理、工程款支付管理，对可能存在的施工变更、索赔费用进行动态监测。在项目开工前，要协同各方施工主体展开图纸会审工作。通过预审，明晰施工图纸文件要点，各施工方要进行细致审查，对图纸中存在的疑问进行协调解决。针对会审中的问题，各方要针对问题进行协商，拟定解决方案。对施工单位提出的建议，多基于自身利益，成本控制人员要对各项施工建议进行逐条审查，并给予准确答复，最终形成图纸会审记录，各方参建单位要签名，作为项目交底依据。对项目施工现场进行科学组织与专项成本控制。引入清单计价、计量规范，对项目施工中的一经参建单位批准确认的施工组织或专项施工方案，要严格落实。施工单位在施工组织中可能会出现一些额外造价内容，监理方要对整个项目及施工方案进行审核，对于符合施工规范与标准的建议，选择最优方案。做好现场监管，特别是对现场人力、材料、机械设备、工器具的组织，要做到成本管控。针对施工中存在的变更问题，设计单位要出具施工图纸，并加盖相关图章，其他参建单位要对设计图纸加盖公章，确认会审变更方案，作为结算依据。对于变更项目，不能口头形式通知，要以多参建单位共同审查，以正式发函方式通知各方。设计方不能随意签署变更意见，要协同建设单位及其他参建方共同签署。做好签证制度管理。一些施工方为增加盈利，可能会找理由进行签证或索赔。从成本控制目标上，要细化签证制度，约束和规范施工单位。对于每一个签证事件，要从其原因、内容、影响等方面进行评估，监理及其他参建单位，要对签证相关资料进行审查，签字盖章并签署意见方可有效。如针对隐蔽工程，要由多方施工单位共同签字盖章。另外，对签审批人员进行职权划分，强化第三方审查与监管。

2.3建立成本控制制度

科学合理的成本控制制度是建筑施工企业开展成本控制的制度基础和前提。对于建筑施工企业来说必须要对成本控制制度进行不断的改进和完善，同时根据不同施工项目工作人员的实际情况和特点制定详细的成本控制流程，从而整个项目施工过程中，工作人员都能严格按照明确的成本控制规章制度开展相应的工作。首先，明确成本测算管理办法。在该办法中规定项目中标后由哪个部门负责成本测算、用多长时间完成、组成成本的各种要素都是哪些等。项目中标后的成本测算可以作为项目后续成本控制的基础，后续施工过程中对成本进行调整都以此来进行展开。其次，成本指标进行细化再分解，将指标分化的越精细，成本测算就越准确。在成本测算同时，要明确完工考核评价制度及奖惩措施等。最后，在制定整个成本控制的制度过程中，一定要充分考虑现场施工的实际情况，使得成本控制制度具有现实的可操作性，否则即便制度建立的再完善也很难顺利实施。为了防止制定的成本控制制度脱离施工的现实情况，相关工作人员应深入施工现场，了解一线施工人员的想法，只有这样才能制定出符合实际情况的成本控制制度。

2.4加强对项目合同的管控

在房地产项目的实际开发中，对于项目合同进行有效管理也很重要。因此，负责房地产开发的企业，需要重视开发项目的成本以及合同之间的紧密联系。首先，一般合同上都要明确规定出甲乙两方之间需要负责的具体事项以及所需承担的责任，并且将具体的生效范围等等进行涵盖，标注清楚。其次，在合同具体实施过程中，房地产开发企业要严格按照合同中所注明的竣工时期、工程进度等方面进行安排，并且将工程进度的成本支出仔细记录下来。最后，在部分管理系统较为先进的房地产开发企业中，更需要拥有明确清晰的合同付款账本，将合同内不同时期的各类支出整齐记载，尽量做到每一笔费用都有详细说明，争取实现对合同的全程管理，避免在一些细节上出现错误，以掌握项目财务的综合情况。

结语

对于房地产开发企业而言，做好工程项目的成本管理意义非常重要，其能够给房地产企业更好的发展和生存奠定基础，本文主要分析了项目管理和成本管控的重要性，并探讨了其中存在的问题，针对房地产企业当前的情况和实际情况制定合理科学先进的企业工程项目管理机制地树立，对企业的成本进行合理的控制，避免不该出现的浪费，从而帮助企业做好项目成本控制，给企业更好的发展奠定基础。

参考文献

[1]沈泽琴.新形势下房地产开发成本控制中存在的问题及对策[J].财经界,2019(12)：73-74.

[2]陈小玉.房地产开发成本核算方法及成本控制对策研究[J].企业改革与管理,2018(124):124+130.