可持续性居住区景观建设研究——上海保利发展12年居住区管理实践与思考

可持续性居住区景观建设研究——上海保利发展 12年居住区管理实践与思考

刘睿

保利发展上海公司

摘要：

根据国家统计局2017年数据，98年以来，建成商品住房112亿平方米，房地产的景观建设已经占据市场主体，但因其是个商业主导的行为，研究投入很少。随着居住区交付后人的使用与自然演替，居住区景观建设的一些问题凸显出来。本文研究了上海地区典型性的商品住宅交付后的一些典型问题，结合景观行业国内外前沿理论与实践，针对典型性的问题，提出可持续性居住区景观建设的解决方向。

关键词：居住区；景观；可持续

1.引言

近年来城镇人口不断增加的宏观背景下，房地产的景观建设已经占据市场主体，也是城市绿化建设的有力补充。但因其商业主导的属性和建设速度的诉求，缺乏科学性的研究。随着交付时间的推移，经过人类活动的影响和自然做功的检验，快速设计和建设中的问题凸显出来，交付10年以上的居住区都开始出现更新的需求。实现科学的可持续性的景观解决方案，能减少后续的改造和运营维护投入，对于建设方、物业公司、使用者来说，都有巨大的价值。

2.问题

景观通常由两部分组成，硬质景观和植物景观。在交付后，硬质景观面临的是维修和定期清洁保养，植物景观面临的是人工干预也无法阻止的自然生长和自然演替。硬质景观的维护投入主要在泳池、水景、车行铺装路面维修、铺装路面清洁、塑胶场地维护、木饰面维护、灯具损坏等方面。植物景观的维护投入主要在草坪养护、修剪绿篱、控制病虫害等方面。随着交付后时间的累积，硬质景观的变量越来越小，植物的生长却会远超出原有的控制预期，交付10年以上的居住区，已经开始出现部分植物生长退化的困境。因此，要实现居住区景观的可持续性设计，需要更加尊重和了解植物的自然属性，做符合自然规律的设计和考量。

3.可持续性解决方案

3.1硬质景观

硬质景观部分，最值得关注的是水景设计。缘水而居是自古以来的理想居住模型。水体能增加空气湿度、减少浮尘、改善小气候。但人工水景，尤其是泳池，在经济和技术上的要求都比较高。经济和技术达不到要求的情况下，刚性材料的底板容易形成裂缝、造成渗漏，且很难找到渗漏点及维修。交付后的水景成为物业运营沉重的负担，经常被弃用或改造，达不到设计效果。水作为蚊虫的生活史中重要的组成部分，没有管理的水体会成为蚊蝇滋生地，影响居民健康。

因此，居住区水景的设计应十分慎重。首先应衡量居住区的经济情况和技术能力，低成本的居住区不建议使用人工水体，尤其要避免出现低管理的积水区域。可以利用好市政河道等天然水体或与天然水体相连通的水体，按照水生生态系统来设计，形成自净的观赏水资源。建造人工水体的情况下，应注意水质的可管理性和水体的构造合理性。大面积的水体，可以考虑和海绵城市技术相结合，利用雨水收集系统回用水资源，可以大幅度节约运营费用。存在结冰期的北方地区，还要注意地下管线的保护。

车行铺装路面是交付后常见的维护难点，核心问题是成本问题。面层石材的厚度5cm以上、砼垫层加配钢筋、基层分层夯实密实度90%以上或回填灰土、碎石、级配砂石等稳定材料。成本上不支持技术要求的主要车行路面，不建议使用铺装路面。其他景观要素要注意人性化设计，功能需求问题是最常见的后期改造问题，儿童活动区、老年健身区需要考虑年龄段、特殊人群的需求。人行和塑胶场地等铺装面关注材料合理性和施工工艺。室外灯具关注选型和设备防水，尽量不使用地埋灯。

3.2植物景观

一些历史长达几百上千年的古老的园林，由于植物的不断生长变化，甚至最终死去，一直在更替着面貌。目前的商品住宅因为交付时间尚短，这样的问题尚不明显。但由于品种和种植的原因，在短短的几年内的确也引起了很多更新需求。植物景观在交付后引起更新需求，常见的有三种情况：适生性问题、自然演替问题和人为改造需求。

常见的适生性问题主要是品种选择不当或者种植位置不当造成的。居住区是典型的人工植被群落，强人工干预的群落，也必须考虑适生性问题。这其中包括根据立地条件选用适生的品种以及根据不同植物的生态位和习性，选择合适的种植区域。相较于绿化局管理的公园和道路类公共绿地，居住区的植物养护方面专业性是较低的，对适生性的考虑应当尤为慎重。不符合适生性的品种，很大概率在交付后会出现退化甚至死亡。例如常绿乔木杜英，老叶红色，观赏性很好，但在上海地区的土质和空气环境下无法适应，目前居住区极少配置。银海枣，布迪椰子等热带树种，在上海基本上很难保证5年以上周期的成活，因为上海每隔几年会出现一些零下5度到10度的极寒天气，超出了这些植物的生存范围。地被类的夏鹃因为不喜湿，而且容易发生丝核菌感染且目前无法解决，并不适合长江以南地区种植。

一些适生性表现良好的品种，也会有小环境的要求。例如毛鹃是喜阳植物，在郁闭度高于0.6的环境下会出现退化的情况。洒金珊瑚是喜阴的，幼苗期种植在阳光暴晒的区域，很容易出现灼伤。八仙花喜半阴，在遮荫情况下花量受限，但夏季需要避免日光直射，否则也会灼伤。除了气候和日照环境，土壤环境也是重要的考虑因素。特殊的地理环境下，更要谨慎选择品种。例如临海的盐碱地，考虑马蔺，木麻黄，草海桐等耐盐碱的植物。地下水位高的地区，土壤黏度大，不要使用木兰等不耐水湿的品种。

自然演替的问题是随着交付后时间的积累而逐渐显现出来的。变化和发展是植物的基本属性。植物从地球上出现起，就一直在一个动态演替的过程中，城市中的人工群落也不例外。强人工干预可以处理掉一些自然散播的归化植物，在一定程度上维持人工群落的面貌。但人为管理也无法避免群落内植物本身的生长和发展。随着时间的推移，生长的积累会导致一些群落的外观向居住者所不期待的方向发展，而引起更新需求。

因此，希望居住区的植物设计能在关注审美优势，保证交付效果的同时，向城市自生群落学习，预留未来的生长空间，兼顾远期发展，平衡好二者的关系，形成稳定合理的人工群落，降低维护成本，形成可持续性景观。这不仅需要非常专业的植物设计，还需要市场支持。一些上海本地乔灌草配套的基调树种，例如蚊母，由于市场原因，很难采购。市场原因，也是居住区植物会接近于趋同的一个重要原因。

居住区交付后，对植物的人为改造通常不是大范围的。但作为设计和管理者却不能不关注其背后的深层次原因。常见的改造原因有：养护困难、遮挡阳光、安全隐患、落叶干扰、种菜需求、建停车位等。养护困难最常见的就是物业公司把小块草坪或者遮荫区域的草坪替换成极低养护的麦冬。而后面几种多数是业主自发行为，有些还是违法行为。随着居住区建设和管理更趋规范化，乔木遮挡阳光和安全隐患成为交付后商品住宅的投诉热点。在种植设计中，应谨慎应对宅旁的基础绿化，大乔木与建筑保持安全距离，不得影响住宅的通风采光。同时，设计师和建设者应进行有效的社会学习，与利益相关者进行对话沟通，了解不同地域的信仰和主流价值取向。这些信息与植物的自然属性相结合，形成一个居民友好型的设计。

4.发展和展望

随着社会发展和人民生活水平的提高，居住区环境获得了更多的关注度，成为城市健康发展的一个重要组成。居住区景观，也必将跟随社会发展的脚步而不断更新演变。很多城市已经开启了社区微更新改造工程，不仅关注了物质和空间层面的改造，更关注精神层面的需求，营造有归属感的社区空间，体现社会责任感。居住区景观的生态效能也开始获得关注。

居住区的景观，是一个社会生态系统，不是单一的美学要素，而是与社会学、生态学密切关联的科学。可持续性的解决方案，需要科学与实践的结合。需要设计者和建设者参与知识的交互和对社会结构的学习，需要整个行业上下游产业的广泛参与合作，需要苗木方向深耕的专家们筛选优秀的恰当的种质资源，这是个社会经济学的范畴。

在低养护可持续性设计的领域，景观与生态学交叉不仅对社区微气候等生活体验有贡献，还有更加现实的经济意义。例如国外已经在实践的新自然主义种植，能兼顾景观效果与低成本和低养护。通过实验筛选出稳定性高、抗杂草入侵性的地被植物组合，替代传统草坪。同时允许自然对人工群落进行做功，尊重自然力的同时，减少了除草和灌溉带来的巨大维护成本。用“野花草地”替代常规草坪，在景观效果、生态效能和养护成本方面都有非常现实的经济和社会价值。