城市土地交易综合评标的方法

城市土地交易综合评标的方法

张瑜

天津市滨海新区土地发展中心 300450

摘要：对于一个国家来说，城市土地交易十分的关键，其不仅关系着社会的稳定，同时还关乎国家经济是否可以健康的发展。但是从当前城市土地交易的情况来看，房价大幅度上涨，经济发现呈现泡沫化，并且缺乏处罚违法行为的相关制度。因此非常有必要针对城市土地交易综合评标的方法加以研究。笔者针对当前城市土地交易现状进行了探究与分析，并提出了城市土地交易综合评标方法，希望城市土地交易综合评标方法的推广。

关键词：城市土地交易；综合评标；主要目的；基本原则

引言：现阶段，我国大部分土地使用权都是通过拍卖和挂牌出让的方式交易的，交易的规则基本上都是出价最高者获得。这就致使我国房价不断的上涨，土地资源的配置严重缺乏合理性，导致土地市场的重要功能难以得到充分发挥。这就需要一个科学的、合理的城市土地交易综合评标方法来保证城市土地交易的科学性和合理性。

1. 城市土地交易现状

1. 房价大幅度上涨，经济发展呈现泡沫化

近些年，我国的房价大幅度上涨，之所以会出现这种情况其主要原因到底是成本大幅度增加，还是土地资源的价格增长。近几年，在社会飞速发展的带动下，我国建筑行业得以蓬勃发展，开发商越来越多，这就导致在竞拍土地时，价格不断上涨，而开发商拍得土地后为了获得更大的经济效益，一再的提高房价，这就导致房价不断上涨，而最终的后果显然是由购房者承担。正因为房价大幅度上涨，所以导致经济发展呈现出泡沫化状态，如果不及时控制，很容易导致经济链瘫痪，从而引发金融危机。

2. 缺乏处罚违法行为的相关制度

在交易城市土地的过程中存在着一些违规、违法的情况，像内外串通、扰乱土地拍卖秩序等。但是目前依然没有一条明确的法律法规对这些行为的处罚做出明确的规定。通常都是在发现违法违规行为后按照土地拍卖规则直接宣布土地拍卖无效，然后再重新进行土地拍卖。虽然这样做保证了城市土地交易的严肃性，但是因为缺乏处罚违法违规行为的相关制度，所以很难让当事人承担相应的法律责任。

2. 城市土地交易综合评标的方法

1. 城市土地交易综合评标方法设计的主要目的

通过对城市土地交易综合评标方法思想的分析，在设计城市土地交易综合评标方法时，需要严格的按照招标文件的具体要求，针对有关投标人各个方面的信息因素展开综合分析和评分，评分最高者列为中标候选人。影响城市土地交易综合评分因素主要包括：投标企业的信誉、业绩、财务状况、技术应用以及报价等，不同的因素在综合评分中所占的比重也有所不同。

我国土地市场的发展历史相对于国外一些发达国家来说较短，现阶段我国土地市场的发展依然尚未成熟，在进行城市土地交易的过程中，通常采用的都是价高者得的模式，致使土地市场、房地产市场中潜藏着一些问题有待解决。为此，非常有必要探寻一种更加合理的土地交易评标方法，通过对比与运用，城市土地交易综合评标方法的运用要更加的科学、合理，该方法的运用，不单单对土地资源的配置具有优化的作用，同时还可以对我国的产业结构做出合理的调整，并且对我国土地市场的发展还具有完善的作用，可以促使土地市场的重要作用得以充分的发挥。

2. 使用综合评标方法的基本原则

在具体构建城市土地交易综合评标方法时，需要严格的遵循以下几个基本原则：

1. 系统性和全面性的基本原则。这也是构建城市土地交易综合评标方法时首要需要考虑的基本云泽。城市土地交易十分的复杂，涉及的因素比较多。所构建的城市土地交易综合评标指体系需要全面的体现出城市土地交易过程中所设计的各个指标，并且评价指标的制定还需要与评标目标结合在一起，以此形成层次分明的指标体系。

2. 简明性与科学性的基本原则。在构建城市土地交易综合评标指标时，除了需要遵循系统性和全面性的基本原则以外，还需要遵循简明性与科学性的基本原则，确保指标体系的构建可以充分体现城市土地交易中的本质性稳定，尽量降低评标指标的数量，准确的把握其中的矛盾，缩减工作量。

3. 独立性的基本原则。在构建综合评标指标时还需要遵循独立性的基本原则，既要保证各个指标之间的关联性，又要排除各个指标之间的包容性。

4. 灵活性与可操作性的基本原则。在具体构建城市交易评标指标体系时，还需要考虑到其是够可以在实际中灵活的应用，并且需要根据实际情况补充或者删除部分指标。

5. 可对比性基本原则。在我国土地市场中不管是地域特征还是时间特征都存在着明显的差异。因此，在构建城市土地交易评标指标体系时，还需要遵循可对比性基本原则，充分体现出土地市场时间和地区上的差异。

3. 明确综合评标方法的主要因素

城市土地交易的主要目的是结合土地资源自身的实际情况和城市规划与发展的需求，寻找到符合上述要求，并且可以积极响应这些要求的土地竞买人。所以，土地拍卖不可以仅单纯的采用“价高者得”的模式，而是应该从土地规划、土地报价、技术方案、社会影响和企业资信等角度进行综合分析，以此来决定土地使用权拍卖的中标者。在城市土地交易中使用综合评标方法时，必须明确该方法的主要因素：

一方面，在进行工程项目招投标时，对于招标方来说，以最为合理又较低的价格中标是保证工程项目质量和合理利用投资的最好契合点，可以实现双赢的目的。在进行工程项目招标的过程中，经常采用复合标底作为评标的基准价格。在进行土地使用权招投标时，也可以借鉴工程项目招投标时的报价方法。在具体进行评标时，可以先计算复合地价，再计算相应的分值。与工程项目招投标方法不同，土地使用权招标中的土地报价需要比复合报价的扣分额要低，要比土地复合报价扣分额高。

另一方面，在进行土地交易规划和技术方案评审时，需要综合考虑较多的因素，像开发商的实力水平、土地整体规划方案的可操作性、配套设施等。通过综合评标方法进行城市土地交易时，大部分都是保障性住房用地、商住性质用地等。所以，这就还需要考虑社会大众的基本生活需求。在规划居民区土地使用情况时，还需要考虑当地的经济发展情况、社会文化背景、居民生活习惯等。另外，还需要考虑投标者自身的利益，在推动房地产市场发展的同时，保证开发商之间的良性竞争，从而实现开发商和消费者的共同盈利。

结束语：

综上所述，在进行城市土地交易的过程中，若想保证交易双方的利益，达到双赢的效果，就需要打破以往“价高者得”的城市土地使用权获得模式，并加强对城市土地交易综合评标方法的研究与分析，同时全面了解当前我国城市土地交易的现状，以此发现其中存在的问题，从而更好的明确城市土地交易综合评标方法设计的主要目的，需要遵循的基本原则和涉及的主要因素，进而更好的推广这一方法。

参考文献

[1].中国主要城市土地市场交易情报[J].资源与人居环境,2020(02):80.

[2]况伟大,王湘君.土地市场波动、限购与地方债交易市场风险——来自中国城投债交易市场的证据[J].中国软科学,2019(10):39-49.

[3]黄伟.城市规划与城市土地资源的利用探讨[J].住宅与房地产,2019(27):63.

[4]张粤.我国城市土地价格的评估研究[J].智富时代,2018(10):14.

作者简介：张瑜，女，1981年2月，汉族，河北武强，本科，研究方向：城乡土地整理交易。